ĐBQH LÊ THỊ THANH LAM: TÌM RA GIẢI PHÁP, QUYẾT SÁCH PHÙ HỢP ĐÁP ỨNG NIỀM TIN VÀ MONG MỎI CỦA CỬ TRI
Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV
Theo Nghị quyết số 50/2022/QH15 ngày 13/6/2022 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Nghị quyết số 530/NQ-UBTVQH15 ngày 12/7/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV về việc thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5 năm 2023); xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10 năm 2023).
Tán thành sự cần thiết phải sửa đổi toàn diện dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Đoàn chuyên trách phụ trách Đoàn ĐBQH tỉnh Hậu Giang Lê Thị Thanh Lam cho biết, kết quả tổng kết thực tiễn 08 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tồn tại một số bất cập, hạn chế cần sửa đổi, bổ sung cụ thể như: Một số khái niệm trong kinh doanh bất động sản như: “dự án bất động sản”, “chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản”... chưa được quy định rõ ”... Điều này, gây khó khăn cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện đồng thời chưa làm rõ được phạm vi điều chỉnh của Luật; Chưa có quy định về nguyên tắc áp dụng pháp luật khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các luật có liên quan đối với các nội dung, quy định về kinh doanh bất động sản;…
Do đó, để khắc phục những tồn tại, hạn chế trong thực tiễn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đồng thời để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và thể chế hóa kịp thời các chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản, việc xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là hết sức cần thiết.
Phó Đoàn chuyên trách phụ trách Đoàn ĐBQH tỉnh Hậu Giang Lê Thị Thanh Lam
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 Chương với 92 Điều, Phó Đoàn chuyên trách phụ trách Đoàn ĐBQH tỉnh Hậu Giang Lê Thị Thanh Lam bày tỏ cơ bản tán thành với nhiều nội dung sửa đổi lần này. Theo đại biểu, so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có một số điểm mới và một số điểm được sửa đổi, bổ sung quan trọng như: Bổ sung quy định về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có); Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Ngoài ra, các thông tin khác phải công khai như: Loại bất động sản; Vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;… Đối với các thông tin đã công khai mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
Bên cạnh đó, dự thảo luật cũng quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; Bổ sung quy định thực hiện giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng; Bổ sung quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh;…
Như vậy có thể thấy, so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thì Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung nhiều quan điểm tiến bộ, phù hợp hơn với sự phát triển của xã hội góp phần giúp cho hoạt động kinh doanh bất động sản được minh bạch, rõ ràng hơn.
Tuy nhiên, để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Phó Đoàn chuyên trách phụ trách Đoàn ĐBQH tỉnh Hậu Giang Lê Thị Thanh Lam góp ý một số quy định cụ thể liên quan tới: Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản (Khoản 3, Điều 45); Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;…
Tại khoản 3, Điều 45 quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận; trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”. Đại biểu cho rằng, quy định này dẫn đến việc hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải thực hiện công chứng, không bắt buộc chứng thực. Như vậy, Luật Kinh donah bất động sản loại trừ hoàn toàn công chứng, chứng thực đới với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, theo đại biểu, công chứng viên có chức năng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự; bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch hết sức chặt chẽ. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng được bảo đảm “có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, giá trị tài sản rất lớn, tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp, mà rủi ro nếu xảy ra thì người mua nhà thường là người yếu thế hơn so với các doanh nghiệp. Do đó, cần thiết phải có sự bảo đảm về tính pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên, nhất là đối với người dân. Không nên biến sàn giao dịch bất động sản làm thay cho công chứng, chứng thực.
Liên quan đến quy định tại Điều 27 về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khoản 1 quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức tín dụng) chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng thời điểm đã cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Đại biểu cho rằng, quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế như:
Quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà: Chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao.
Phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng bằng khoảng 2% giá bán nhà. Các cơ quan quản lý nhà nước đang nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, nên cần thiết phải xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.
Ngoài ra, Phó Đoàn chuyên trách phụ trách Đoàn ĐBQH tỉnh Hậu Giang Lê Thị Thanh Lam cũng đề nghị bổ sung loại sản phẩm công trình xây dựng không phải là nhà ở có công năng phục vụ mục đích lưu trú vào điểm c khoản 1 Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú để bảo đảm phạm vi diều chỉnh của luật. Đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1 Điều 45 cụ thể như sau: “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú hoặc công trình xây dựng không phải là nhà ở có công năng phục vụ mục đích lưu trú”./.