Thứ nhất, về đối tượng, phạm vi điều chỉnh, tôi cho là đối tượng chồng chéo là chuyện thường nhưng phạm vi điều chỉnh thì không được chồng chéo. Cùng một đối tượng nhưng chuyện này luật này điều chỉnh, chuyện kia luật kia điều chỉnh. Điều quan trọng hơn là không được xung đột và mâu thuẫn khác biệt giữa các luật, các khái niệm, các định chế, đặc biệt là các luật như Bộ luật dân sự, Luật thương mại, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản phải có sự đồng bộ và nhất quán giữa các luật này, đây là một điều rất đáng lo. Vừa rồi chúng ta đã thảo luận một số luật, sáng nay chúng ta cũng vừa ban hành. Ví dụ luật mẹ là Bộ luật dân sự hiện nay chúng ta chưa sửa chữa, chưa hoàn tất việc điều chỉnh, bổ sung mà chúng ta lại ra một số luật con. Trong khi ở một quốc gia thì Bộ luật Dân sự là bộ luật bao trùm tất cả các hoạt động dân sự và thương mại. Chúng tôi rất băn khoăn và đề nghị có sự đầu tư.
Thứ hai, về nguyên tắc kinh doanh bất động sản, tôi đề xuất một số nguyên tắc, vấn đề này có rồi nhưng tôi xin đóng góp nhấn mạnh thêm:
Thứ nhất là tôi đồng ý nguyên tắc phải có vốn pháp định. Tôi băn khoăn là đừng để vốn pháp định này là một loại hình thức khai cho có, sau đó không ai kiểm soát vốn pháp định ấy. Chuyện này xảy ra rất thường xuyên ở nhiều lĩnh vực.
Thứ hai là các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản phải đóng quỹ bảo vệ môi trường. Đây là một điều mà các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước ngoài vào đây người ta đã đề nghị cách đây hơn chục năm, đặc biệt là ở những khu lĩnh vực kinh doanh bất động sản như khách sạn, khu dân cư lớn, các resort.
Thứ ba là nghĩa vụ đóng góp vào hạ tầng công cộng. Có một nhà đầu tư nước ngoài bình luận là cơ sở hạ tầng công cộng nhà nước đầu tư cầu đường, những anh kinh doanh bất động sản dựa vào đó nhưng không đóng góp gì, tức là hưởng lợi từ những công trình đó mà không đóng góp gì vào đó. Ở các nước khác người ta buộc họ phải có sự đóng góp, vì họ đã hưởng lợi từ các hạ tầng công cộng. Không phải là hạ tầng kỹ thuật của dự án ấy, ý tôi muốn nói là đóng góp vào hạ tầng công cộng mà nhà nước đã đầu tư, nếu như đã có sẵn.
Về vấn đề ký quỹ, tôi cũng đề nghị ký quỹ nếu bắt người ta chôn một vốn trong suốt vòng đời của dự án thì rất nặng nề, nên có nhiều giai đoạn và mỗi giai đoạn có một loại quỹ khác nhau, tùy tiến độ thì có thể cho người ta giải ngân bớt và sang giai đoạn khác lại đóng, không nên cứng nhắc như thế thì chôn vốn của người ta.
Về điều kiện tổ chức kinh doanh bất động sản, điều quan trọng tôi nhấn mạnh là hiện nay xã hội có 3 nhu cầu và 3 loại chủ thể liên quan đến bất động sản:
Thứ nhất là những nhà kinh doanh bất động sản.
Thứ hai là những công ty có bất động sản, sở hữu bất động sản nhưng trong quá trình kinh doanh có lúc phải chuyển nhượng, cho thuê, họ không kinh doanh bất động sản nhưng có mua bán, thuê mướn. Ví dụ tôi có nhà xưởng quá rộng, trong 5 năm tới tôi không dùng đến thì tôi có thể cho một công ty khác thuê, bản chất đây không phải là kinh doanh bất động sản.
Thứ ba là người dân có bất động sản không dùng đến và cho thuê. Ba nhu cầu này cần được phân biệt, thực tế hiện nay nhiều lúc chúng ta đánh đồng nên người dân ở nhà rộng quá, cho thuê để kiếm thêm thu nhập có khi lại bị kiểm soát như kinh doanh bất động sản. Tôi đề nghị luật phải phân biệt 3 loại hình này cho rõ ràng. Loại hình thứ hai là doanh nghiệp dư thừa, cần chuyển nhượng hay trong một thời gian ngắn hạn có thể chuyển nhượng, thuê mướn lẫn nhau thì chúng ta lại xếp vào kinh doanh bất động sản, siết quá chặt hay đánh thuế quá nặng thì không phù hợp. Trên thực tế đã từng có chuyện mua nhà, giả vờ vào ở rồi chuyển hộ khẩu vào, sau đó sửa chữa, tu bổ và bán đi, có những người 1 năm bán đến 5-7 căn nhà thì chúng ta lại không đánh thuế được. Thực chất đó là kinh doanh bất động sản nhưng chúng ta không kiểm soát và không đánh thuế được. Chúng tôi đề nghị luật phải làm rõ khái niệm kinh doanh bất động sản và kiểm soát được trường hợp lợi dụng, lạm dụng.
Thứ tư, bất động sản hình thành trong tương lai. Điều quan trọng tôi đề nghị là phải bảo đảm quyền của người góp vốn gồm có 2 quyền: thứ nhất là quyền người mua được kiểm soát bất cứ lúc nào số tiền của mình góp vào được sử dụng như thế nào; thứ hai là người mua được chuyển nhượng, tôi mua mấy tỷ nhưng giữa chừng tôi không muốn mua nữa, tôi có quyền chuyển nhượng người khác một cách dễ dàng. Đây là điều làm cho vốn luân chuyển và bảo đảm quyền của người mua tham gia thị trường và rút khỏi thị trường.
Thứ năm, vấn đề trách nhiệm của người đầu tư và kinh doanh bất động sản. Qua ý kiến đóng góp của các cử tri, chúng tôi nhất trí buộc họ phải có những giấy tờ cần thiết, các hồ sơ, giấy phép, bản vẽ thi công.
Thứ hai là phải hoàn thành việc xây dựng xong phần móng.
Thứ ba, phải làm hoàn tất cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho bất động sản đó. Bởi vì ở Việt Nam có tình trạng chúng ta xét xử và cưỡng chế trách nhiệm này cực kỳ khó khăn. Sau khi tiền người ta đóng vào hàng trăm tỷ thì nhà đầu tư không hoàn thành, kéo dài và trây ỳ và không có cách nào để buộc nhà đầu tư tiếp tục dự án. Do đó, rất nhiều người dân bị mất tiền trong trường hợp này, cho nên phải bảo đảm nguyên tắc đó.
Điểm thứ sáu là vấn đề bảo hành. Chúng tôi đề nghị xác định rõ một khái niệm lâu nay chúng tôi rà soát và chúng tôi thấy rất sơ hở, tức là tuổi thọ công trình. Nhiều công trình bất động sản, có những dự án cực kỳ lớn, rất mẫu mực, xem lại thì không bảo đảm tuổi thọ, tức là nhiều công trình và các dự án bất động sản các khu dân cư, người mua không kiểm soát được tuổi thọ, người ta mua nhà có thể là 5 tỷ, 3 tỷ, mở ra thì chỉ thấy bảo hành các vật tư vật liệu xây dựng. Trong khi nhà tuổi thọ 10 năm nó khác, tuổi thọ 20 năm nó khác, tuổi thọ 30 năm nó khác. Tôi đề nghị đưa vào khái niệm là phải bảo hành tuổi thọ, có cam kết về tuổi thọ và bảo hành tuổi thọ.
Điểm cuối cùng là vấn đề môi trường. Cho đến nay, hầu hết các dự án bất động sản tôi cho là rất sơ hở về môi trường. Do đó, chúng tôi đề nghị luật này phải đưa vào kỷ luật hết sức nghiêm khắc là mọi dự án bất động sản phải bảo đảm về môi trường, nhất là những công trình nằm ở các khu du lịch sinh thái.
