Một, về phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Trước hết, tôi ủng hộ việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài như Điều 7 dự thảo luật để tạo sân chơi bình đẳng cho các chủ thể kinh doanh. Đồng thời huy động được nguồn lực bên ngoài và tạo lập các sản phẩm bất động sản chất lượng cao đáp ứng nhu cầu trong nước, qua đó góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tạo thêm giá trị gia tăng cho xã hội, tăng thu cho ngân sách. Tuy nhiên, bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất là vấn đề phức tạp và nhạy cảm, việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài phải làm sao vừa đạt được mục đích trên, vừa đảm bảo sự kiểm soát của nhà nước, không làm xâm hại đến chủ quyền lãnh thổ, an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia và trật tự cộng đồng, đồng thời tránh được những hệ lụy có thể phát sinh.
Thời gian qua có một số lớn dự án bất động sản được cấp phép cho việt kiều hoặc nhà đầu tư nước ngoài nhưng năng lực của chủ đầu tư yếu kém, không có điều kiện triển khai, bỏ hoang, thậm chí bị thu hồi làm phát sinh tranh chấp, kiện tụng giữa nhà đầu tư và chính quyền, gây ảnh hưởng tới môi trường đầu tư và uy tín quốc gia. Vì vậy theo tôi luật cần bóc tách 2 vấn đề mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản, để tạo sân chơi bình đẳng cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng phải tăng cường điều kiện ràng buộc và hạn chế để đảm bảo sự kiểm soát của nhà nước đối với các chủ thể này cũng như với thị trường bất động sản và lợi ích quốc gia nói chung. Hai vấn đề này không hề mâu thuẫn. Việc tăng cường kiểm soát của pháp luật để đảm bảo lợi ích quốc gia không vi phạm nguyên tắc đối xử bình đẳng với các nhà đầu tư nước ngoài. Trên tinh thần đó, tôi cho rằng với việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật đất đai, Luật đầu tư sửa đổi phải quy định một cách đồng bộ, thống nhất những vấn đề dưới đây:
Một, cần hạn chế các tổ chức, cá nhân nước ngoài không được đầu tư kinh doanh bất động sản ở một số địa bàn nhạy cảm về an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia của Việt Nam.
Hai, cần sàng lọc kĩ tư cách pháp lí và năng lực tài chính của các tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam như đặt ra điều kiện ở mức điều lệ tình hình tài chính, năng lực và kinh nghiệm thực tế của các nhà đầu tư nước ngoài, thậm chí có thể quy định cả quy mô vốn tối thiểu của dự án mà nhà đầu tư nước ngoài được phép đầu tư.
Ba, cần siết chặt hơn thủ tục phê duyệt dự án bất động sản, thủ tục đầu tư đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Bốn, cần tăng cường tính trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân nước ngoài khi hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam như tăng mức kí quỹ, thực hiện dự án khi phải mua bảo hiểm bắt buộc cho dự án v.v...
Năm, cần có những biện pháp để hạn chế việc huy động vốn của các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Thứ hai, về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Điều 8. Trong mấy năm vừa qua số lượng dự án bất động sản được cấp phép quá nhiều, nguồn cung bất động sản vượt xa so với nhu cầu. Sản phẩm làm ra dư thừa, nhiều dự án phải bỏ dở, gây lãng phí nguồn lực cho xã hội. Tình trạng trên do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc pháp luật quy định các điều kiện khá lỏng lẻo cộng với việc không kiểm soát tốt, dẫn đến nhiều doanh nghiệp bất kể loại hình quy mô nào đều có thể tham gia kinh doanh bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phải khắc phục được tình trạng này.
Tuy nhiên, Khoản 1, Điều 8 trong dự thảo luật quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có vốn pháp định do Chính phủ quy định không được cấp hơn 50 tỷ đồng và đăng kí kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 điều này. Theo quy định trên thì so với nhiều ngành nghề, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng không có yêu cầu hay điều kiện gì khác ngoại trừ có vốn pháp định là 50 tỷ đồng. Theo tôi, quy định như dự thảo vừa dễ dãi, vừa mang tính đánh đồng giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Kinh doanh bất động sản bao gồm nhiều hoạt động đa dạng với tính chất khác nhau. Do vậy, luật phải chia ra nhiều trường hợp và tương ứng với mỗi lĩnh vực hoạt động khác nhau thì cần quy định điều kiện khác nhau đối với chủ thể tham gia. Với những doanh nghiệp kinh doanh đơn giản như thuê bất động sản, cho thuê lại hoặc kinh doanh dịch vụ bất động sản, tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo v.v... thì các tiêu chuẩn quy định như trên đây là phù hợp. Nhưng với những doanh nghiệp tham gia tạo lập bất động sản, đầu tư các dự án bất động sản quy mô lớn thì các điều kiện cần phải khắt khe hơn thì mới đáp ứng được yêu cầu, chẳng hạn mức vốn pháp định phải cao hơn số năm kinh nghiệm nhất định phải có, có kết quả kinh doanh một số năm liên tục, có như vậy mới sàng lọc, lựa chọn được các doanh nghiệp thực sự có năng lực tham gia thị trường giúp thị trường bất động sản ổn định và bền vững.
Thứ ba, về vấn đề bảo lãnh trong bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Điều 16. Đây là quy định mới và cần thiết nhằm gia tăng trách nhiệm của chủ đầu tư đảm bảo tính khả thi của bất động sản bảo vệ quyền của khách hàng. Tuy nhiên, quy định trong dự thảo luật còn nhiều kẽ hở và thiếu tính khả thi.
Thứ nhất, về phạm vi, đối tượng được bảo lãnh. Thực tế cho thấy một dự án bất động sản thường được chủ đầu tư mở bán thành nhiều giai đoạn, không phải tất cả các căn hộ đều được bán trước thời điểm hoàn thành và bàn giao. Luật cần làm rõ phạm vi, đối tượng được bảo lãnh là toàn bộ dự án hay chỉ đối với những người đã mua nhà ở, thuê hoặc thu mua nhà ở hình thành trong tương lai, nếu bảo lãnh từng phần thì khi chủ đầu tư không hoàn thành dự án, đơn vị bảo lãnh không thể tổ chức việc đầu tư xây dựng toàn bộ dự án bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đơn vị bảo lãnh chỉ có thể tiếp tục đầu tư xây dựng dự án khi chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh toàn bộ dự án. Nhưng như vậy thì mức phí bảo lãnh sẽ lên rất cao vì phải bảo lãnh cho cả những căn hộ chưa bán, chưa cho thuê.
Thứ hai, về thời hạn bảo lãnh, Khoản 3, Điều 16 dự thảo luật quy định: Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà được bàn giao cho người mua, thuê mua. Tuy nhiên, trường hợp bán nhà hình thành trong tương lai từ thời điểm bàn giao nhà thì quyền sở hữu nhà mới thuộc về người mua. Còn trường hợp cho thuê, mua nhà quyền sở hữu chỉ được chuyển giao cho người thuê, mua sau khi đã trả hết tiền thuê, mua có thể là sau 40, 50 năm, trong trường hợp đó lấy gì để bảo lãnh, bảo đảm rằng bên cho thuê mua sẽ chuyển giao quyền sở hữu cho bên thuê mua sau khi trả hết tiền hoặc trong thời gian đó bên cho thuê mua, bên thuê mua có những hành vi vi phạm hợp đồng gây thiệt hại cho bên thuê mua thì lấy gì để đảm bảo bên thuê mua sẽ được thực hiện nghĩa vụ bồi hoàn. Vì vậy, vấn đề thời hạn hợp đồng bảo lãnh trong trường hợp cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai cần được quy định chặt chẽ hơn để đảm bảo chắc chắn quyền lợi cho người thuê, mua nhà ở.
Thứ ba, vấn đề phí bảo lãnh cũng phải được quy định rõ đã bao gồm trong giá bán, thuê nhà hình thành trong tương lai chưa. Nếu chưa bao gồm thì người mua, thuê mua nhà hình thành trong tương lai phải chịu chi phí này hay không.
