TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP CHIỀU 21/6: QUỐC HỘI TIẾP TỤC THẢO LUẬN DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Quy hoạch sử dụng đất là một nội dung đặc biệt quan trọng
Đại biểu Trần Đình Gia cho biết, quy hoạch sử dụng đất là một nội dung đặc biệt quan trọng được quy định xuyên suốt trong Luật Đất đai, do vậy đề nghị đánh giá kỹ lưỡng việc thực hiện thời gian qua để có điều chỉnh phù hợp phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và quản lý, sử dụng đất có hiệu quả.
Quy hoạch sử dụng đất được phân thành 3 cấp, cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, để thuận lợi cho công tác quản lý của cơ quan Trung ương và chủ động trong tổ chức thực hiện của địa phương, đại biểu đề nghị mỗi cấp quy hoạch cấp quốc gia và cấp tỉnh quy định giới hạn một số nhóm đất chính, cần thiết để đảm bảo mục tiêu tầm quốc gia và cấp tỉnh, không quy định quá chi tiết về các loại đất, chỉ tiêu sử dụng cấp trên phân bổ cho cấp dưới, chỉ phân bổ theo các chỉ tiêu chi tiết, không khống chế chỉ tiêu tổng của từng loại đất như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng, các chỉ tiêu sử dụng đất sẽ được thể hiện chi tiết ở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Vì trong thực tiễn, ngoài quy hoạch sử dụng đất còn có quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch 1/2.000, 1/5.000, vv..
Đại biểu Trần Đình Gia tham gia phát biểu
Ngoài ra, đại biểu cho rằng, cần có cơ chế linh hoạt trong việc đánh giá sự phù hợp giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Một khu đất có thể có nhiều mục đích sử dụng, nhiều loại đất mà chưa thể xác định rõ được trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chỉ xác định chính xác khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng, làm rõ vị trí thứ bậc, mối liên hệ của các quy hoạch sử dụng đất với nhau và với quy hoạch khác trong hệ thống quy hoạch quốc gia theo quy định của Luật Quy hoạch.
Đề nghị làm rõ quy hoạch cấp trên là quy hoạch nào, khi thay đổi quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì có thay đổi quy hoạch tỉnh và ngược lại hay không, ai phê duyệt, tránh tạo điểm nghẽn gây khó khăn, chồng chéo trên thực tế.
Việc định giá đất cần phải nghiên cứu, đánh giá lại bài bản và sát thực tế
Liên quan đến vấn đề giá đất, đại biểu cho biết, giá đất là vấn đề khó khăn, phức tạp trong công tác quản lý nhà nước thời gian vừa qua, có tác động lớn đến tình hình kinh tế - xã hội của quốc gia cũng như của các địa phương. Do vậy, đại biểu đề nghị việc định giá đất cần phải nghiên cứu, đánh giá lại bài bản và sát thực tế, đảm bảo phục vụ công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội và thu ngân sách nhà nước.
Qua quá trình thực hiện các quy hoạch, các quy định của pháp luật, nguyên tắc, quy định, trình tự và phương pháp việc thực hiện xác định giá đất còn có nhiều bất cập, vướng mắc, mâu thuẫn và bất hợp lý. Việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất, cùng một loại đất, điều kiện hạ tầng kinh tế - xã hội như nhau lại có thể có giá khác nhau. Vì vậy, đại biểu đề nghị cần bổ sung, sửa đổi nguyên tắc giá đất theo các tiêu chí sau:
Một là, cần phải phân loại đất đai thành 2 loại trong quá trình định giá đất. Đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất. Đối với đất đai, quyền sử dụng đất là hàng hóa thì cần phải tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Nhưng, đất đai là tư liệu sản xuất thì cần phải tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định, công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất, không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư.
Hai là, giá đối với đất đai là tư liệu sản xuất, tính giá đất phải theo mục đích sử dụng đất, phải căn cứ theo điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác, đảm bảo đất đai có cùng mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng, cùng điều kiện kinh tế - xã hội thì phải cùng một mức giá. Ví dụ, như đất thương mại, dịch vụ trên cùng một tuyến đường phải cùng một giá đất, mặc dù các dự án khác nhau. Giá đất do loại đất này phải do nhà nước quy định trong khung giá đất áp dụng chung cho mọi tổ chức, cá nhân, điều chỉnh hằng năm cho phù hợp, chủ yếu theo tỷ lệ trượt giá, không biến động theo giá đất ở trên thị trường. Người có nhu cầu thuê đất phải biết trước giá đất trước khi thuê đất để đảm bảo công khai, minh bạch, như vậy mới khuyến khích người sử dụng đất đầu tư nâng cao hiệu quả sản xuất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Ba là, đất đai đối với đất là hàng hóa, đất cho các dự án nhà ở, dự án phân lô, bán nền, v.v. thì việc định giá đất cần phải thực hiện trước khi đấu giá đất, trước khi lựa chọn nhà đầu tư và trước khi giao đất, cho thuê đất. Điều này đảm bảo nhà đầu tư phải biết trước giá đất trước khi quyết định đầu tư, quyết định đấu giá đất, quyết định thuê đất, tránh tình trạng như hiện nay việc định giá đất đang do nhà nước độc quyền, đơn phương định giá, nhà đầu tư không được thương thảo giá đất trước khi giao đất, cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất. Việc này có thể dẫn đến tình trạng thỏa thuận ngầm giữa người quyết định giá đất và chủ đầu tư, như một số phân tích của các chuyên gia Hiệp hội Bất động sản.
Ngoài ra, tại phiên thảo luận, đại biểu có chia sẻ về vấn đề hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Điều 108. Đại biểu đề nghị bổ sung quy định chính sách hỗ trợ trường hợp hết tuổi lao động nhưng vẫn trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà không có đất để bồi thường vì thực tế trường hợp này khó tìm được việc làm mới, chuyển đổi nghề, hầu hết họ không có chế độ, chính sách sẽ khó khăn khi thu hồi đất sản xuất nông nghiệp.
Đại biểu nêu rõ, thực tế hiện nay có một số người lao động tuy đã hết tuổi lao động nhưng sản xuất nông nghiệp thì không có ngành nghề nào khác, nếu chúng ta hỗ trợ chuyển đổi nghề khi thu hồi đất mà không hỗ trợ cho đối tượng này sẽ rất khó khăn.