CẦN XEM XÉT LẠI ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT
VẪN CÒN NHIỀU Ý KIẾN KHÁC NHAU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đại biểu Hoàng Văn Cường, Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính Ngân sách Quốc hội
Phóng viên: Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất mà Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ mới đây?
ĐBQH Hoàng Văn Cường: Tôi đánh giá rất cao việc Chính phủ đã rất cầu thị, lắng nghe, tiếp thu các ý kiến góp ý của các chuyên gia và các nhà khoa học và quyết định đưa trở lại phương pháp thặng dư vào dự thảo nghị định. Trong bối cảnh đất nước đang phát triển, phần lớn quá trình chuyển dịch đất đai là việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp. Việc định giá đất khi thay đổi mục đích sử dụng từ một loại đất chưa phát triển thành loại đất phát triển, như thế không có một phương pháp định giá nào phù hợp cho định giá đất trong trường hợp này bằng phương pháp thặng dư. Việc đưa trở lại phương pháp thặng dư vào định giá đất cách làm dựa trên cơ sở khoa học và cho ra kết quả phù hợp nhất.
Tôi cũng đồng tình với phương án chọn của Bộ Tài nguyên và Môi trường là chỉ áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân…. Việc đưa ra phương án giới hạn về quy mô thửa đất có giá 200 tỷ đồng ở các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 100 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, 150 tỷ đồng với các tỉnh còn lại làm căn cứ để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh là không dựa trên cơ sở nào, và tự nó cũng cho thấy vì không tin cậy vào phương pháp hệ số nên phải giới hạn giá trị thửa đất để giảm thiệt hại khi định giá không đúng. Do vậy, không nên lựa chọn phương án này cho định giá bằng phương pháp hệ số.
Phóng viên: Thưa đại biểu, tại Dự thảo Nghị định mới này đã tiếp tục đưa phương pháp thặng dư để định giá đất nhưng đã có một số thay đổi trong nội dung quy định về phương pháp này, trong đó đã quy định cách ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển. Đại biểu có quan điểm như thế nào?
ĐBQH Hoàng Văn Cường: Dự thảo đang đề xuất là, “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”.Việc qui định đối tượng áp dụng phương pháp thặng dư đối với đất phi nông nghiệp cũng cần phải xác định rõ. Trong trường hợp doanh nghiệp mua đất nông nghiệp không phải để sản xuất nông nghiệp mà nhằm để chuyển đổi thành đất xây dựng nhà ở thì mảnh đất khi đó có còn thuộc diện được áp dụng phương pháp này hay không? Nếu câu trả lời là “có” thì các điều khoản được quy định mới trở nên thỏa đáng.
Tôi cũng tán thành việc dự tính thu nhập từ việc bán các sản phẩm sau khi đầu tư phát triển thì cũng phải dự tính được biến động giá chuyển nhượng trên thị trường để dự tính giá đất hoặc bất động sản sẽ bán trong tương lai. Dẫu vậy, khi đặt câu hỏi về mức biến động giá đất hoặc bất động sản do đơn vị nào tính là chưa có câu trả lời? Hiện cơ quan thống kê và cơ quan quản lý thị trường đều chưa có đủ thông tin, cơ sở dữ liệu để tính mức biến động của giá đất. Bộ Xây dựng đã thử nghiệm nhiều lần những cũng không thể công bố chỉ số giá nhà đất. Do vậy, không nên qui định căn cứ vào chỉ số giá nhà đất để dự tính giá bán tương lai.
Hiện phương pháp định giá thặng dư đang được tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất. Trong đó, chi phí phát triển sẽ bao gồm hai phần. Một phần là chi phí xây dựng hạ tầng và một phần là chi phí xây dựng công trình bất động sản.
Trong dự thảo có quy định là: sau khi chủ đầu tư xây dựng xong hạ tầng, trong vòng 90 ngày, Sở Xây dựng sẽ phải đi kiểm tra xem chi phí đầu tư hạ tầng có đúng như chi phí dự toán ban đầu để tính ra chi phí phát triển hay không. Trong trường hợp chi phí xây dựng hạ tầng có chi phí thấp hơn phương án tính toán, chủ đầu tư sẽ phải nộp khoản chênh lệch cho Nhà nước. Còn nếu giá xây dựng thực tế cao hơn dự kiến, số tiền đó sẽ tính vào giá trị công trình.Quy định này nghe qua thì rất chặt chẽ nhưng lại quá phức tạp, không khả thi và không có căn cứ.
Phóng viên: Thưa đại biểu, xin ông phân tích sâu hơn những điểm bất hợp lý trong quy định này?
ĐBQH Hoàng Văn Cường: Thứ nhất, đầu tư cơ sở hạ tầng như thế nào là việc của nhà đầu tư. Các cơ quan chức năng như Sở xây dựng sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc kiểm tra khoản chi phí mà doanh nghiệp đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Chỉ có kiểm toán mới có thể xác định được chi phí thực hiện sau khi công trình đã hoàn thành. Tuy nhiên, qui định của pháp luật không có qui định kiểm toán công trình đầu tư của tư nhân.
Thứ hai, nhà đầu tư có thể quyết định đầu tư nhiều hay ít vào hạ tầng là tùy thuộc vào phương án quy hoạch và thiết kế kiến trúc của mỗi nhà đầu tư. Ví dụ, cùng một diện tích, có nhà đầu tư chọn phương án không xây dựng quá nhiều, dành ưu tiên khoảng không gian xanh, nghĩa là chi phí hạ tầng cũng giảm đi, nhưng chi phí xây dựng công trình có thể tăng và làm tăng giá trị cho công trình. Do đó, tôi đề nghị rằng, chúng ta không nên quan tâm đến việc nhà đầu tư chi phí bao nhiêu. Sau khi giao đất cho doanh nghiệp nên đồng thời trao quyền tự quyết cho họ. Chi phí đầu vào bao nhiêu là việc của doanh nghiệp.
Điều quan trọng là chúng ta xác định đúng chi phí phí đầu vào ở mức phổ biến và tương ứng với đó là cấp độ sản phẩm sẽ tạo ra sẽ có thể bán với giá bao nhiêu, hay nói cách khác là giá đầu ra. Mức chênh lệch giữa tổng chi phí đầu vào và doanh thu bán hàng đầu ra sẽ là phần đóng góp do đất mang lại mà một nhà đầu tư thông thường sẽ phải trả cho tiền đất.
Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư có phương án thiết kế và cách đầu tư để tạo ra được giá trị sản phẩm cao hơn, doanh thu mang lại nhiều hơn doanh thu dự tính khi xác định tiền đất phải nộp thì phần chênh lệch giữa doanh thu thực tế và doanh thu dự tính sẽ là phần giá trị tăng thêm. Phần chênh lệch giá trị tăng thêm này doanh nghiệp phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho nhà nước. Như vậy, khi doanh nghiệp đầu tư tạo thêm giá trị thì cả nhà nước và doanh nghiệp đều được hưởng lợi, do vậy không nên quá băn khoăn khi tính toán chi phí và thu nhập để tính tiền sử dụng đất.Điều quan trọng là phải kiểm soát được mức giá bán sau khi dự án hoàn thành để làm căn cứ tính thuê cho phần thu nhập tăng thêm, tránh tình trạng nhà đầu tư bán hàng lòng vòng qua môi giới, nhận tiền chênh ngoài hóa đơn để trốn thuế. Đây là lý do trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản có qui định tất cả các giao dịch bán sản phẩm bất động sản của nhà đầu tư phải bán quá sàn để đảm bảo công khai, minh bạch.
Phóng viên: xin cảm ơn ông!
