QUỐC HỘI THẢO LUẬN DỰ ÁN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)
LÀM RÕ CÁC GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH
Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là một trong những luật quan trọng có tác động lớn đến sự phát triển kinh tế-xã hội và cuộc sống của Nhân dân được Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 này. Để có thêm đóng góp cho việc hoàn thiện dự án Luật này, phóng viên Cổng Thông tin điện tử Quốc hội phỏng vấn đại biểu Trần Văn Khải – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam.
Đại biểu Trần Văn Khải – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam.
Phóng viên: Xin đại biểu cho biết sự quan tâm của mình trong việc sửa đổi dự án Luật Kinh doanh bất động sản khi được Quốc hội xem xét cho ý kiến tại kỳ họp này?
ĐBQH Trần Văn Khải: Thị trường bất động sản luôn rình rập các cơn “sốt nóng” hay “đóng băng”, tiềm ẩn những hậu quả nghiêm trọng đối với nền kinh tế. Nếu không được ngăn chặn và có giải pháp kịp thời sẽ gây lạm phát hoặc giảm phát, khủng hoảng tiền tệ hay tài chính, cao hơn là khủng hoảng kinh tế khiến nhiều doanh nghiệp phá sản, nhiều người dân khốn đốn.
Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng và Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương đều nêu một trong những nhiệm vụ trọng tâm là quản lý chặt chẽ, sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, tài nguyên; cơ cấu lại thị trường bất động sản. Cử tri yêu cầu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này phair làm sao để "xóa bỏ tư duy không buôn gì lãi bằng buôn đất”, sửa luật lần này "làm sao để người nghèo không nghèo thêm vì bất động sản". Ngoài ra, việc sửa luật lần này "làm sao để các thế hệ sau của chúng ta không trở lên vô vọng với ước mơ có được một ngôi nhà để ở”.
Từ thực tiễn của thị trường bất động sản trong thời gian qua và mong muốn của người dân như vậy, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo tập trung rà soát kỹ lưỡng toàn bộ dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trên cơ sở đó, luật hoá đầy đủ, toàn diện chủ trương của Đảng về chính sách của Nhà nước để cụ thể hoá, luật hoá các chính sách của Nhà nước nhằm điều tiết thị trường bất động sản ngay tại Điều 8 dự án luật, bảo đảm các yêu cầu sau: (1) Tính ổn định lâu dài của chính sách; (2) Tạo sự động lực phát triển thông qua chính sách thông thoáng, thuận lợi để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, nhanh và bền vững; (3) Điều tiết, cơ cấu lại thị trường bất động sản hợp lý, tạo đột phá trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp; (4) Bảo đảm quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, đưa ra liều thuốc hữu hiệu để ứng phó kịp thời, chủ động với căn bệnh mãn tính của thị trường bất động sản, đó là “sốt nóng” và cảm lạnh đến “đóng băng” trong nhiều năm qua.
Theo tôi, biến động của thị trường bất động sản không được Nhà nước điều tiết kịp thời sẽ làm cho người giàu càng giàu hơn, người nghèo càng nghèo hơn, tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, lãng phí, lợi ích nhóm gây ra nhiều hệ lụy khó lường. Ở nước ta, tình trạng này đã kéo dài và lặp đi, lặp lại có tính chu kỳ từ những năm 90 trở lại đây.
Cần có cơ chế chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thuế và thủ tục hành chính
Phóng viên: Để điều tiết thị trường bất động sản hoạt động một cách minh bạch, theo đại biểu, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên được điều chỉnh theo hướng nào?
ĐBQH Trần Văn Khải: Để điều tiết thị trường bất động sản hoạt động một cách minh bạch, tôi đưa ra một số giải pháp sau:
Thứ nhất, nội dung các khoản 1, 3 và 4 Điều 8 có nêu các chính sách đầu tư, khuyến khích của Nhà nước nhưng chưa rõ chính sách đầu tư, khuyến khích như thế nào, các tổ chức, cá nhân sẽ tìm quy định cụ thể ở đâu để áp dụng. Do đó, cần bổ sung làm rõ các chính sách khuyến khích của Nhà nước đối với tổ chức, cá nhân tại các khoản 1, 3 và 4 Điều này; quy định cụ thể hơn, bảo đảm luật hoá các chính sách, định lượng nhiều hơn là định tính, bảo đảm tính khả thi, hiệu quả rõ rệt, hấp dẫn để thu hút các tổ chức, cá nhân đưa ra quyết định đầu tư nhanh chóng giúp cho thị trường bất động sản phát triển với tốc độ cao và bền vững góp phần phát triển kinh tế - xã hội.
Quốc hội thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Thứ hai, nội dung khoản 5 Điều 8 nêu Nhà nước có cơ chế, chính sách điều tiết khi thị trường biến động. Theo tôi, như vậy là bị động, đặc biệt là trong bối cảnh chính sách của chúng ta thường đi sau biến động của thị trường và có độ trễ nhất định. Như vậy sẽ có những hậu quả khó lường nên cần hạn chế tình trạng đầu cơ, tăng thu thuế cho Nhà nước và đưa ra liều thuốc hữu hiệu để ứng phó kịp thời, chủ động với căn bệnh mãn tính của thị trường bất động sản, đó là “sốt nóng” và cảm lạnh đến “đóng băng” trong nhiều năm qua. Tôi đề cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu bổ sung, nêu rõ các công cụ điều tiết và quy định rõ “Nhà nước cần có cơ chế chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chính sách thuế và thủ tục hành chính để điều tiết thị trường bất động sản một cách ổn định, lâu dài và đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển nhanh và bền vững”.
Tôi xin lấy ví dụ cụ thể: Để thị trường bất động sản phát triển bền vững và đại đa số người dân có một mái nhà tương xứng với cống hiến xã hội của họ, Singapore đã dùng công cụ thuế để điều tiết thị trường bất động sản như: Đánh thuế lũy tiến bất động sản, mua căn nhà thứ 2 phải trả thuế 7% giá trị bất động sản, 10% cho căn thứ 3. Người nước ngoài mua nhà phải đóng thuế 15% giá trị bất động sản cho mọi bất động sản. Nếu mua và bán bất động sản ngay trong năm đầu tiên mua thì phải đóng thuế 16% giá trị căn nhà, bán vào năm thứ hai so với năm mua đóng thuế 12%, năm thứ ba là 8%, năm thứ 4 đóng 4%, sau 4 năm còn 0%.
Người dân càng mua nhiều bất động sản thì mức được vay ngân gàng càng thấp. Vay mua căn nhà thứ nhất được vay 80%, căn thứ 2 còn 60%, thứ 3 là 40%. Ngân hàng nào tìm cách lách luật để thực hiện sai sẽ bị chính phủ phạt rất nặng hoặc rút giấy phép hoạt động, lãnh đạo bank đó sẽ phải đối diện với hình phạt rất nặng ở tất cả các cấp ký phê duyệt (bất kể có phải do làm theo chỉ đạo cấp trên hay không cũng đều sẽ lãnh hình phạt cá nhân rất nặng). Sau khi chính phủ Singapore áp dụng các chính sách trên được vài năm, giá bất động sản toàn Singapore được kiểm soát, không ngừng giảm ở tất cả các phân khúc. Giới đầu cơ đã không còn cơ hội và điều này giúp người có thu nhập trung bình và thấp có thể sở hữu mái nhà của riêng mình.
Các đại biểu tham dự kỳ họp thứ 5, cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Từ những phân tích nêu trên, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát, bổ sung nhằm thể chế hóa đầy đủ, toàn diện hơn chủ trương của đảng trong việc cơ cấu lại thị trường bất động sản, điều tiết thị trường bất động sản một cách chủ động thông qua việc luật hóa các chính sách của Nhà nước tại Điều 8 của dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Phóng viên: Với những giải pháp mà đại biểu đưa ra thì để thị trường bất động sản hoạt động, phát triển lành mạnh, tránh tình trạng đầu cơ, đảm bảo người dân có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu 1 căn hộ để ở thì cần sự giám sát của cơ quan chức năng như thế nào? Đặc biệt là khi Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết thành lập Đoàn giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”?
ĐBQH Trần Văn Khải: Tôi cho rằng, để thị trường bất động sản hoạt hoạt động, phát triển lành mạnh, tránh tình trạng đầu cơ, đảm bảo người dân có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu 1 căn hộ để ở thì các cơ quan của Chính phủ, Quốc hội cần tiếp thu tối đa những ý kiến đóng góp của các ĐBQH đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, cần đặc biệt chú trọng tới kiểm soát chặt chẽ hoạt động kinh doanh bất động sản; kiểm soát chủ đầu tư, doanh nghiệp, tập đoàn sử dụng nguồn vốn để phục vụ xây dưng nhà ở, công trình thiết yếu nhưng lại lấy đó đầu tư vào mục đích khác mà bị thua lỗ hoặc đầu tư vào các dự án nhưng không triển khai được hoặc kéo dài thời gian thực hiện. Đây cũng là một trong những nhiệm vụ quan trọng mà Đoàn giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” cần hướng tới khi thực hiện giám sát trong thời gian tới.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn đại biểu!
