TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP CHIỀU 21/6: QUỐC HỘI TIẾP TỤC THẢO LUẬN DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Ông Nguyễn Tiến Thoả - Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam
Phóng viên: Hiện Chính phủ đang đề nghị Bộ Tài Nguyên và Môi trường đang Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP về xác định giá đất và sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất đã loại bỏ phương pháp thặng dư, theo hướng bỏ phương pháp thặng dư trong việc xác định giá đất. Theo ông đây có phải là quyết định phù hợp?
Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Các phương pháp đinh giá đất ở nước ta được đánh giá về cơ bản là phù hợp với thông lệ quốc tế và quán triệt nguyên tắc “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất” (điểm C, Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013).
Tuy nhiên những nội dung hướng dẫn cụ thể của từng phương pháp còn bộc lộ những hạn chế, bất cập, nên thực tế định giá đất đã không tuân thủ nguyên tắc thị trường, dẫn đến thị trường đất đai đã tồn tại hai loại giá đất: giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường. Tình hình đó đã phát sinh khá nhiều rắc rối, tiêu cực, khiếu kiện trong giao đất, đến bù giải phóng mặt bằng. Kiểm toán Nhà nước có giai đoạn thực hiện kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất dự án khu đô thị tại 7 tỉnh, thành phố (gồm Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, TP. Hồ Chí Minh, Thị xã Cam Ranh - Khánh Hòa, TP. Sầm Sơn - Thanh Hóa) đã kết luận phương pháp xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp với thực tế, nhiều nội dung không rõ ràng, việc thực hiện còn nhiều vướng mắc dẫn đến tình trạng xác định giá đất tại nhiều địa phương có sai sót, hạn chế, gây thất thoát ngân sách nhà nước…
Tôi đã từng công khai phản ánh trước công luận và sắp tới đây Hội Thẩm định giá Việt Nam sẽ có kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền, việc Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP loại bỏ phương pháp thặng dư trong việc xác định giá đất ở Việt Nam là một sai lầm cả về khoa học và thực tiễn. Bởi đây là phương pháp định giá cho các loại đất có tiềm năng pháp triển (do thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng mang lại hiệu quả cao hơn…) mà các phương pháp định giá khác dùng cho định giá các loại đất có mục đích sử dụng hiện tại không thể thay thế cho phương pháp thặng dư được vì không đủ điều kiện áp dụng. Vì vậy, nếu loại bỏ phương pháp thặng dư có thể sẽ gây ách tắc cho việc định giá đất đối với các loại đất có tiềm năng phát triển.
Phóng viên: Đã có rất nhiều Hiệp hội doanh nghiệp và cả VCCI đưa ra đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường và Chính phủ giữ phương pháp thặng dư để định giá đất vì cho rằng hiện phần lớn các dự án được định giá theo phương pháp thặng dư và phương pháp này được thế giới thừa nhận. Ông bình luận thế nào về điều này?
Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Tôi cũng cùng chung đồng tình với kiến nghị của nhiều hiệp hội, bởi đây là phương pháp định giá có đầy đủ cơ sở khoa học và thực tiễn, nó không chỉ phù hợp với thông lệ quốc tế mà còn rất phù hợp với thực tiễn Việt Nam. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá của từng nước trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước.
Theo tôi, về nguyên tắc chung là phải lựa chọn các phương pháp có đầy đủ cơ sở lý luận và thực tiễn, phù hợp với thông lệ quốc tế và điều kiện thực tiễn của thị trường đất đai, bất động sản ở nước ta. Vì thế trong 5 phương pháp định giá đất hiện hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất giữ lại 3 phương pháp: So sánh, thu nhập, hệ số; tôi đồng tình 2 phương pháp: so sánh (trong đó nhập phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh) và phương pháp thu nhập. Đề nghị loại bỏ phương pháp hệ số vì đây là phương pháp kém thuyết phục nhất cả về khoa học và thực tiễn, một phương pháp có thể coi là riêng có của Việt Nam mà không nước nào trên thế giới có và áp dụng; đồng thời bổ sung thêm phương pháp thặng dư.
Đối với nội dung của từng phương pháp, các nội dung hướng dẫn phải tuyệt đối tuân thủ nguyên tắc thị trường. Cụ thể, dễ hiểu, dễ áp dụng, tính định lượng phải có tính bao trùm, giảm thiểu những hướn dẫn mang định tính chung chung. Các hướng dẫn không được mâu thuận, xung đột nhau. Đồng thời, mỗi phương pháp phải quy định cụ thể áp dụng cho loại đất nào và điều kiện để áp dụng phương pháp đó là gì; các cách thức xử lý, lựa chọn những dữ liệu thị trường.
Phóng viên: Xin cảm ơn ông!
