ĐBQH TRẦN VĂN LÂM: CHƯA CÓ ĐỦ DỮ LIỆU THÔNG TIN CỦA THỊ TRƯỜNG ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở CÁC ĐỊA PHƯƠNG
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong 07 dự án Luật được Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4 này. Đóng góp ý kiến vào dự án Luật này, đại biểu Lý Thị Lan – Phó trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Giang khẳng định: Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014. Đến nay, sau gần 08 năm tổ chức thi hành đã đạt được nhiều kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý cho việc khai thác sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, phát huy tiềm năng đất đai, góp phần quan trọng cho phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong 07 dự án Luật được Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4 này (ảnh minh họa: Internet).
Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất cũng có những tồn tại, hạn chế như trong báo cáo tổng kết đã nêu, trong đó, một số nội dung thực tế triển khai tại địa phương còn một số bất cập như: quy hoạch sử dụng đất chưa đảm bảo tính đồng bộ, chất lượng chưa cao, thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển bền vững, việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân còn khó khăn; thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định và lành mạnh; cải cách hành chính trong lĩnh vực chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn; tài chính đất đai và giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường; cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai chưa được hoàn thiện; nguồn lực đất đai chưa được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững; khiếu nại, tố cáo về đất đai còn phức tạp, vi phạm pháp luật về đất khá phổ biến nhưng chậm được phát hiện, ngăn chặn xử lý… Nguyên nhân là do đất đai có tính lịch sử, phức tạp; chính sách, pháp luật còn có những bất cập, một số nội dung của pháp luật có liên quan chưa thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai, một số điều khoản còn có nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau; một số vấn đề phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh.
Thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, để tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai; trên cơ sở báo cáo kết quả tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Qua nghiên cứu nội dung dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Lý Thị Lan cơ bản đồng tình với dự thảo, đồng thời đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu làm rõ các khái niệm, nội dung trong dự thảo Luật để tránh chồng chéo, mâu thuẫn với các Luật khác, đảm bảo dễ hiểu, dễ tiếp cận; đồng thời góp ý cụ thể vào các nhóm vấn đề sau:
Vấn đề thứ nhất: Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất theo hướng quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia và quy hoạch sử dụng đất cùng cấp đã được phê duyệt... bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và phù hợp với tiềm năng đất đai nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả (tại Điều 68).
Đại biểu Lý Thị Lan – Phó Trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Giang.
Tại Điều 49 Luật Quy hoạch đô thị, được sửa đổi bổ sung tại Khoản 9 Điều 29 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch, quy định: “a) Điều chỉnh cục bộ quy hoạch đô thị được tiến hành khi nội dung dự kiến điều chỉnh không làm thay đổi tính chất, ranh giới, định hướng phát triển chung của đô thị; tính chất, chức năng, quy mô và các giải pháp quy hoạch chính của khu vực lập quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết; bảo đảm không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực dự kiến điều chỉnh quy hoạch;”
Trong giai đoạn 2121-2025, tỉnh Hà Giang xác định quan điểm và mục tiêu thu hút các nguồn lực trong, ngoài nước đầu tư vào tỉnh nhằm phát huy tiềm năng, lợi thế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng nhanh và bền vững, từng bước xây dựng Hà Giang là tỉnh phát triển về du lịch, thương mại, dịch vụ và nông nghiệp đặc trưng… Dù chịu tác động lớn từ dịch bệnh Covid - 19 nhưng hơn 1 năm qua, tỉnh đã cấp mới giấy Chứng nhận đăng ký đầu tư cho 17 dự án, tổng vốn đăng ký trên 3.358 tỷ đồng. Trong đó, có 2 dự án lĩnh vực Thương mại - Dịch vụ, 6 dự án lĩnh vực xăng dầu, 1 dự án lĩnh vực nông nghiệp, 3 dự án lĩnh vực đô thị, 3 dự án lĩnh vực thủy điện và 2 dự án lĩnh vực khác. Cấp điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư cho 31 dự án.
Thực tế hiện nay, hàng năm số lượng dự án công trình phát sinh do nhu cầu đầu tư của nhà nước, doanh nghiệp là rất lớn, các dự án có nhu cầu sử dụng diện tích đất ngày càng nhiều, việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng cho dự án là rất cần thiết. Để thu hồi đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đòi hỏi phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Từ phân tích nêu trên, để đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đồng bộ các quy hoạch chuyên ngành, đại biểu Lý Thị Lan đề nghị bổ sung vào dự thảo Luật (sửa đổi) nội dung: Cho phép cập nhật dự án công trình phát sinh vào quy hoạch sử dụng đất.
Vấn đề thứ hai: Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong khoản 1 Điều 86 dự thảo Luật, có nội dung quy định: dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh. Tại khoản 2, Điều 86 quy định: Dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này.
Để làm rõ hơn trường hợp thu hồi đất vì mục đích công cộng, đồng thời phân biệt dự án công cộng có mục đích kinh doanh với không nhằm mục đích kinh doanh như dự thảo, theo đại biểu Lý Thị Lan, cần bổ sung về tiêu chí, điều kiện để xác định loại hình dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh. Hoặc giao cho cơ quan quy định cụ thể loại hình dự án công trình này để khi thực hiện sẽ không vướng mắc hoặc có nhiều cách hiểu khác nhau.
Về thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (tại Điều 88 dự thảo Luật), đại biểu Lý Thị Lan đề nghị bổ sung thêm đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để lấn, chiếm.
Thực tế hiện nay, trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để đất bị lấn chiếm đã gây khó khăn cho công tác quản lý của nhà nước và do không có quy định để xử lý vấn đề này nên việc tranh chấp, đơn thư, kiến nghị phức tạp và kéo dài cũng một phần xuất phát từ việc người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm quản lý đất để bị lấn, chiếm.
Nhằm đảm bảo sự công bằng, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; người sử dụng đất chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc quản lý, sử dụng đất được giao, đại biểu Lý Thị Lan đề nghị đưa vào dự thảo Luật sửa đổi lần này quy định thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai đối với đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để lấn, chiếm là cần thiết để cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai.
Vấn đề thứ ba: Về “nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”, trong khoản 2 Điều 97 dự thảo Luật có nội dung: “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.”
Việc đánh giá điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ đã gây khó khăn cho các bên thực hiện (nhà nước và người dân) vì không có tiêu chí cụ thể. Bên cạnh đó, việc di chuyển chỗ ở gây ra những xáo trộn về đời sống của người dân (kể cả vật chất lẫn tinh thần), có những thiệt hại hữu hình như: nhà ở, đất đai, ruộng vườn... thiệt hại vô hình như: về tâm lý an cư cuộc sống, các mối quan hệ trong cuộc sống, làm ăn sản xuất, kinh doanh mà người dân đã tạo lập từ bấy lâu, không phải có trong một sớm một chiều mà nó được hoàn thiện, hình thành và gắn bó tại nơi ở cũ.
Khắc phục các vướng mắc trong thực tế triển khai, đảm bảo quyền lợi, tạo sinh kế bền vững cho người có đất thu hồi, bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, góp phần giảm khiếu nại, khiếu kiện về đất đai, đại biểu Lý Thị Lan đề nghị trong vấn đề hỗ trợ tái định cư cần có các nội dung: Một là, giao việc xây dựng các tiêu chí đánh giá về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ở khu tái định cư cho một cơ quan cụ thể chịu trách nhiệm như các điều luật khác đã quy định. Hai là, cần xác định giá trị đền bù đầy đủ các thiệt hại của người dân thuộc diện tái định cư, trong đó phải tính cả những thiệt hại vô hình như đã nêu trên để giúp cho người dân ổn định, yên tâm sinh sống tại nơi ở mới.
Vấn đề thứ tư: Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tại điểm đ Điều 134 dự thảo Luật có nội dung quy đinh: Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở. Thực tế, trên địa bàn xã hàng năm thường xuyên có thay đổi, phát sinh về số hộ gia đình, cá nhân do: Thứ nhất, các hộ gia đình chia tách hộ, số người sinh ra lớn lên tại địa phương; Thứ hai, số hộ chuyển đến do làm ăn, sinh sống. Về cơ bản các hộ này chưa có đất ở và chưa được nhà nước giao đất ở.
Đại biểu Lý Thị Lan đề nghị cần quy định rõ hơn về tiêu chí, điều kiện được giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được nhà nước giao đất ở, đề nghị quy định chỉ được giao đất một lần và trong phạm vi một tỉnh, tránh trường hợp sau khi giao đất xong hộ gia đình chuyển sang xã khác thì được xem xét giao đất.
Vấn đề thứ năm: Về nguyên tắc định giá đất, theo điểm c Điều 163 dự thảo Luật có nội dung quy định: Phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Trong thời gian qua quy định pháp luật về định giá đất còn bộc lộ nhiều bất cập, chưa phù hợp thực tế. Theo đó, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (điểm c, khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Đáng lưu ý, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện. Mặc dù, Điều 115 và Điều 116 Luật Đất đai năm 2013 có đề cập đến tư vấn định giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập…
Từ phân tích trên, nhằm hạn chế những bất cập và bảo đảm giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, cân bằng lợi ích các bên và phát huy hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai. Đại biểu Lý Thị Lan đề nghị quy định rõ hơn về nguyên tắc phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường.
Vấn đề thứ sáu: Về xử lý chuyển tiếp, để giải quyết những vấn đề sau khi Luật Đất đai được ban hành và có hiệu lực thi hành, trong quá thực hiện pháp luật đất đai năm 2013, Luật Đầu tư năm 2020, UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mà theo quy định của pháp luật đất đai được nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá nhưng Luật Đất đai (sửa đổi) quy định đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Đại biểu Lý Thị Lan đề nghị, đối với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất mà chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, cho thuê đất nhưng theo quy định của Luật này thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án thì tiếp tục thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu./.
