TỔNG THUẬT CHIỀU 03/11: CHẤT VẤN VÀ TRẢ LỜI CHẤT VẤN VẤN ĐỀ THỨ NHẤT – LĨNH VỰC XÂY DỰNG
Thị trường bất động sản vẫn còn gặp nhiều khó khăn, bất cập, chưa thực sự lành mạnh, bền vững.
Thị trường bất động sản đang bước vào những tháng cuối năm 2022, thời điểm được nhiều nhà đầu tư đặt kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn sau một thời gian trầm lắng, nhưng theo nhận định của GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, Đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc cần sớm được tháo gỡ về chính sách, pháp luật và sự sát sao của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
Bộ Xây dựng nhận định, thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự lành mạnh, bền vững
Trong thông cáo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2022 của Bộ Xây dựng vừa công bố cho thấy, các tồn tại, bất cập của thị trường bất động sản đã từng bước được khắc phục, tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn còn gặp nhiều khó khăn, bất cập, chưa thực sự lành mạnh, bền vững.
Trong đó, nguồn cung về bất động sản chưa có sự cải thiện nhiều, nguồn cung về nhà ở thương mại từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, nguồn cung nhà ở xã hội rất hạn chế, căn hộ giá rẻ hầu như không ghi nhận nguồn cùng mở bán mới. Nguồn cung bất động sản, nhà ở sẽ còn hạn chế do lượng dự án được mở mới giảm so với các năm trước, trong khi nhiều dự án đã được chấp thuận gặp vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý (đặc biệt là việc giao đất, tính tiền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch và cấp phép xây dựng...).
Bên cạnh đó, trong Quý III/2022, các nguồn vốn bao gồm nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu dành cho lĩnh vực bất động sản đều gặp khó khăn, giảm so với các quý trước. Nguyên nhân là một số cá nhân, doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có sai phạm trong hoạt động huy động vốn, trái phiếu, cổ phiếu đã bị xử lý gây ảnh hưởng đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.
Phát triển ổn định, lành mạnh thị trường bất động sản cũng là vấn đề được nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm trong các phiên thảo luận về kinh tế - xã hội và chất vấn tư lệnh ngành Xây dựng tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV. Đại biểu Hoàng Văn Cường – Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội nhận định, thị trường tài chính, thị trường bất động sản và tăng trưởng kinh tế giống như “3 chân kiềng”, có mối quan hệ biện chứng với nhau. Dự báo thế giới có thể rơi vào nguy cơ khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế, đại biểu đề nghị Bộ trưởng Bộ Xây dựng dự báo về xu thế phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới?
Trả lời câu hỏi của đại biểu Hoàng Văn Cường, Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị thừa nhận, thị trường bất động sản nước ta hiện nay còn một số hạn chế, tồn tại như: hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản và một số quy phạm pháp luật khác vẫn còn tồn tại, bất cập cần phải sửa đổi. Việc triển khai đầu tư xây dựng dự án bất động sản tại hầu hết các địa phương đều gặp khó khăn, dẫn đến nguồn cung bất động sản sụt giảm, khiến số lượng dự án được chấp thuận mới khởi công xây dựng và hoàn thành đúng thời gian còn hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thương mại, nhà ở thương mại có giá phù hợp cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.
Cơ cấu sản phẩm bất động sản tiếp tục bất hợp lý, trong đó thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Giá bất động sản cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân. Công tác quản lý quy hoạch xây dựng, quản lý sử dụng đất và thị trường bất động sản tại địa phương còn bất cập. Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, chưa có nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản…
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội về thị trường bất động sản thời gian tới
Nhận định tình hình thời gian tới, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết nguồn cung thị trường bất động sản tiếp tục hạn chế, cơ cấu sản phẩm có cải thiện nhưng vẫn còn chưa phù hợp trong khi nhu cầu của người dân đối với nhà ở, phân khúc thu nhập thấp, thu nhập trung bình, nhà xã hội và công nhân còn rất lớn… Bộ trưởng nêu ra một số giải pháp như hoàn thiện hệ thống pháp luật; kiểm soát cơ cấu lại tín dụng bất động sản, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro; tạo điều kiện cho vay lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật; ưu tiên cho vay dự án nhở xã hội nhà ở công nhân, nhà ở có giá phù hợp với đối tượng thu nhập thấp; huy động vốn trên thị trường chứng khoán…
Sửa đổi đồng bộ hệ thống pháp luật để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh
Chia sẻ với Cổng TTĐT Quốc hội về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2022 và thời gian tới, Đại biểu Hoàng Văn Cường – Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần theo dõi sát sao đối với doanh nghiệp bất động sản có hành vi huy động vốn, phát hành trái phiếu nhưng sử dụng không đúng mục đích để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững; đồng thời tháo gỡ chính sách, pháp luật để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội.
Phóng viên: Thưa đại biểu, sự phát triển nóng của thị trường bất động sản thời gian qua nhưng sau đó lại rơi vào tình trạng khá trầm lắng và thậm chí có nơi giao dịch đóng băng, ông có nhận định tư thế nào về tình trạng này?
Đại biểu Hoàng Văn Cường – Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội: Tôi cho rằng, răng trưởng nóng của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua khác hoàn toàn so với sự tăng trưởng nóng giai đoạn 2005-2008. Trước đây, thị trường tăng trưởng nóng ở tất cả các phân khúc và bùng nổ về thị trường xây dựng nên mới tạo ra tình trạng dư thừa bất động sản, tồn kho, đặc biệt là nhiều dự án khởi công xong rồi bỏ không. Nhưng giai đoạn vừa qua, hầu như các nguồn lực cho thị trường bất động sản không được đầu tư ồ ạt, không có nhiều dự án được đưa vào triển khai.
Đại biểu Hoàng Văn Cường – Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội
Vì vậy, tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản thời gian qua không gọi là bùng nổ mà chỉ nóng ở từng phân khúc, từng khu vực, đặc biệt khu vực có thông tin về quy hoạch hoặc đồn thổi về sự biến động đã tạo ra sự tăng trưởng nóng ở khu vực này; hoặc những sản phẩm tăng giá chủ yếu là những sản phẩm hiện có như đất nền, đất thổ cư, thậm chí các căn hộ chung cư; việc tăng giá không ở các dự án bất động sản hình thành trong tương lai như trước đây. Như vậy hai biểu hiện của thị trường trong hai giai đoạn là khác nhau nên thời gian qua khi gặp điều kiện tài chính khó khăn, thị trường bị chững lại, có nguy cơ suy giảm giao dịch, giá cả được điều chỉnh lại để cân bằng. Vì vậy, tôi cho rằng sẽ không có khả năng dẫn tới tình trạng tồn kho, dư thừa bất động sản, dẫn đến khủng hoảng thị trường bất động sản.
Phóng viên: Thời gian qua nhiều doanh nghiệp bất động sản huy động vốn thông qua trái phiếu và tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ rủi ro và thực tế đã có những vụ việc đang được điều tra, xét xử. Đại biểu đánh giá thế nào về vấn đề này?
Đại biểu Hoàng Văn Cường – Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội: Từ trước đến nay, trên thị trường bất động sản, nhà đầu tư luôn phải huy động vốn của khách hàng, đối tác, ngân hàng vì nhà đầu tư không có đủ vốn cho tất cả các dự án đầu tư bất động sản. Năm 2020-2021 là thời kỳ thị trường trái phiếu doanh nghiệp bùng nổ, bởi nguồn tín dụng của các ngân hàng cho bất động sản bị siết chặt, lãi suất huy động của ngân hàng thấp, nên các doanh nghiệp bất động sản đã tung ra sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp với mức lãi suất hấp dẫn, thu hút được nguồn vốn đầu tư lớn. Tôi cho rằng, đây là kênh huy động vốn tốt cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khi gặp bối cảnh khủng hoảng kinh tế, thị trường khó khăn, suy thoái, những sản phẩm bất động sản không tiêu thụ được nhưng đến kỳ đáo hạn trái phiếu trả lãi cho nhà đầu tư, dẫn đến khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp bất động sản. Nếu tất cả người mua trái phiếu đồng loạt rút vốn đúng kỳ hạn và trước thời hạn sẽ dẫn tới tình trạng “quả bom” trái phiếu doanh nghiệp.
Vì vậy, tôi cho rằng cần cân nhắc rất kỹ và cần có biện pháp xử lý cẩn trọng. Các doanh nghiệp bất động sản đang giữ trái phiếu đến kỳ trả nợ cho khách hàng phải tiến hành tái cấu trúc nguồn vốn của mình. Bên cạnh đó, về mặt tâm lý nhà đầu tư đã mua trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản chỉ vì lo sợ ồ ạt rút vốn trước thời hạn sẽ thiệt hại quyền lợi và đặc biệt gây hệ lụy rất lớn tạo ra hiệu ứng lan tỏa làm cho nền kinh tế sụt lún sâu vào khủng hoảng.
Các cơ quan quản lý nhà nước cần theo dõi sát sao đối với doanh nghiệp có hành vi huy động trái phiếu mà sử dụng không đúng mục đích và trong tương lai không có khả năng tạo ra giá trị để hoàn trả, thậm chí mang động cơ lừa đảo thì Nhà nước phải can thiệp để ngăn chặn trước, tránh tình thiệt hại quá lớn cho người đầu tư vào trái phiếu. Thực tế, giai đoạn vừa qua Nhà nước đã phải thực hiện điều này, đây cũng là điều bất đắc dĩ nhưng phải ngăn chặn trước nguy cơ. Thời gian tới các cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục rà soát, kiểm soát kỹ hơn, có cảnh báo thường xuyên để ngăn chặn những doanh nghiệp đi lệch lạc trong huy động vốn của nhà đầu tư.
Phóng viên: Theo đại biểu, cần có bộ lọc như thế nào cho thị trường bất động sản để dòng vốn vào thị trường không bị méo mó mà vẫn có nguồn cung dồi dào cho thị trường?
Đại biểu Hoàng Văn Cường – Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội: Thị trường bất động sản không chỉ tạo ra công ăn việc làm, tạo ra các hoạt động sản xuất như xây dựng nhà ở, xây dựng đường sá… mà còn thúc đẩy ngành sản xuất vật liệu xây dựng và các ngành liên quan phát triển, tạo ra sự lan tỏa đến tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế. Vì vậy nguồn vốn được huy động đầu tư phát triển thị trường bất động sản cần được khuyến khích. Nhưng nếu nguồn vốn huy động không tạo ra các sản phẩm bất động sản mà sử dụng để đầu cơ (doanh nghiệp huy động vốn để mua đất tích trữ) cho thấy năng lực của doanh nghiệp không đủ để phát triển thành công trình bất động sản, không mang lại hiệu quả của xã hội. Tôi cho rằng đây là vấn đề cần các cơ quan nhà nước có biện pháp ngăn chặn kịp thời. Hoặc trong trường hợp các công trình bất động sản đã hình thành cũng không nên khuyến khích doanh nghiệp vay tiền của ngân hàng để đầu tư, bởi đây cũng là một trong những hành vi đầu cơ cần được ngăn chặn…
Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý, khu vực đầu tư sản xuất công trình bất động sản cũng phải tăng thanh khoản, tiêu thụ được sản phẩm, nếu không dẫn tới tình trạng tồn kho bất động sản dẫn tới khủng hoảng. Như vậy, trách nhiệm này thuộc về nhà đầu tư, doanh nghiệp, tuy nhiên các cơ quan quản lý nhà nước cũng phải đánh giá được sự cân bằng của thị trường (thông qua quy mô dân số đô thị, tốc độ phát triển kinh tế, tốc độ dịch chuyển các dòng vốn đầu tư) để dự báo nhu cầu nhà ở, nhu cầu Văn phòng, nhu cầu các trung tâm giao dịch thương mại… Từ đó có kế hoạch cấp phép đầu tư mở rộng, phát triển tương xứng với quy mô phát triển đô thị. Vì vậy, quản lý về cấp phép xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ là một công cụ để nhà nước thực hiện để kiểm soát cân đối cung cầu bất động sản.
Phóng viên: Thực tế trên thị trường bất động sản, phân khúc nhà ở cao cấp và trung cấp dư thừa rất nhiều trong khi phân khúc cấp thấp, nhu cầu nhà xã hội rất ít. Theo ông, cần giải quyết bài toán này như thế nào?
Đại biểu Hoàng Văn Cường – Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội: Tôi cho rằng, chúng ta đã có chủ trương, chính sách khuyến khích phát triển khu vực nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội nhưng trên thực tế mục tiêu này vẫn chưa đạt được. Bởi lợi ích cho các doanh nghiệp khi đầu tư vào phân khúc này thấp hơn so với đầu tư vào nhà ở thương mại. Vì vậy, cần có tác động từ hai phía, trong đó quan trọng nhất vẫn là chính sách để doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội được hưởng lợi ích không thua kém so với đầu tư nhà ở thương mại.
Cùng với đó, có chính sách để doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội đối mặt với ít rủi ro hơn so với đầu tư nhà ở thương mại, không gặp khó về vấn đề giải phóng mặt bằng, các thủ tục pháp lý… Để làm được điều này, chính sách pháp luật về vấn đề này rất quan trọng, trong đó quy hoạch về khu vực phát triển đóng vai trò rất quan trọng – vấn đề này đặt lên vai của cơ quan quản lý nhà nước. Ngoài ra, cần chú ý tới các nguồn lực về vốn đầu tư cho thị trường bất động sản, tận dụng các nguồn vốn hỗ trợ, nhất là nguồn vốn trong Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội.
Nghị quyết về hoạt động chất vấn tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XV đã yêu cầu có chính sách thu hút, tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản
Quốc hội yêu cầu có chính sách thu hút, tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản.
Trước những tồn tại, bất cập về phát triển thị trường bất động sản thời gian qua, Nghị quyết về hoạt động chất vấn tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XV được thông qua đã yêu cầu các cơ quan khẩn trương hoàn thiện pháp luật về quản lý, nhất là dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đồng thời, cần có chính sách thu hút, tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản. Việc huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp và thị trường chứng khoán sẽ được kiểm soát chặt chẽ, đảm bảo hoạt động công khai, minh bạch, bền vững, an toàn.
Cùng với bình ổn thị trường, không để xảy ra bong bóng bất động sản, Quốc hội giao các cơ quan ngăn chặn đầu cơ, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường hoặc trục lợi bất hợp pháp. Các vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhất là vi phạm khi giao dịch, huy động vốn kinh doanh sẽ bị xử lý nghiêm.
Việc chia tách, phân lô bán nền tại khu vực thiếu hạ tầng hoặc chưa được phép đầu tư phải được quản lý chặt. Thông tin về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, danh mục, tiến độ xây dựng các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, bất động sản cần được cung cấp kịp thời, đầy đủ.
Ngoài ra, các cơ quan đẩy mạnh tái cơ cấu thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, cân bằng; tăng tỷ trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu kinh tế. Các đơn vị khẩn trương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, cắt giảm các thủ tục hành chính, nhất là trong khâu thẩm định, cấp phép để thúc đẩy phát triển xây dựng các dự án nhà ở, bất động sản, cải tạo chung cư cũ, đặc biệt là tại Hà Nội và TP HCM. Nhà tái định cư cần đảm bảo chất lượng.
Các doanh nghiệp được khuyến khích đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhất là nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua. Đề án đầu tư xây ít nhất một triệu căn nhà xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 cần sớm ban hành và thực hiện.
Ngoài ra, Quốc hội yêu cầu có giải pháp tích cực triển khai cho vay hỗ trợ lãi suất với các dự án cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân mua, thuê, thuê mua. Người có công với cách mạng sẽ được nâng mức hỗ trợ nhà ở. Các địa phương bổ sung chỉ tiêu phát triển nhà ở, quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân..../.