SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: CHỈ THỂ CHẾ HOÁ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐÃ CHÍN, ĐÃ RÕ
Chuẩn bị được trình Quốc hội xem xét lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 sắp tới, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án Luật đặc biệt quan trọng, góp phần giải quyết nhiều vướng mắc, bất cập liên quan đến giải quyết khiếu nại, tố cáo của nhân dân trong thời gian qua, có tác động lớn lao đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong thời gian tới. Chính vì vậy, đây được coi là một trong những nhiệm vụ lập pháp trọng tâm trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV, được cử tri và nhân dân hết lòng mong đợi.
Quan tâm đến dự án Luật này, nhiều nhà nghiên cứu, nhà quản lý cho rằng, việc hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp cuối năm 2023 phải đặt trong tổng thể của các dự án luật khác, làm sao bảo đảm tính đồng bộ, vì chỉ khi đồng bộ thì các quy định của Luật Đất đai mới phát huy được hiệu quả. Nếu không đảm bảo được tính đồng bộ sẽ gây mâu thuẫn, chồng chéo, vướng mắc, tạo ra nhiều thủ tục phức tạp liên quan đến việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, liên quan đến các dự án đầu tư, đặt các nhà đầu tư vào “ma trận” của thủ tục, nhiều khi mâu thuẫn chồng chéo không thể giải quyết được.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
Với vị trí trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai, Luật Đất đai là đạo luật hết sức quan trọng, có mối quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng lớn đến việc thực thi quy định của nhiều luật khác. Đây cũng là đạo luật phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước. Chia sẻ về dự án Luật này, nhiều chuyên gia khoa học pháp lý cho rằng, do vị trí trung tâm của mình, cùng tính liên quan chặt chẽ tới nhiều lĩnh vực quan trọng khác, cần xem xét kỹ tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất của dự án Luật với hệ thống pháp luật; quy định về nguyên tắc áp dụng Luật Đất đai; các quy định của dự thảo Luật liên quan đến địa giới hành chính; các quy định của dự thảo Luật liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất ở, đất xây dựng khu chung cư; các quy định của dự thảo luật liên quan đến việc xử lý chuyển tiếp. Cần đảm bảo sự thống nhất về nội dung giữa quy định trong dự thảo với các luật, nghị quyết hiện hành; sự thống nhất về nội dung giữa các quy định trong dự thảo với nhau; sự thống nhất về kỹ thuật văn bản.
Hiện nay, các cơ quan cũng đang nghiên cứu để trình Quốc hội sửa đổi toàn diện nhiều luật khác có liên quan như Luật Đấu thầu (trình Quốc hội tại kỳ 4 (tháng 10/2022), thông qua tại kỳ họp thứ 5 (tháng 6/2023), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (trình Quốc hội tại kỷ 5 (tháng 6/2023), thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023). Do vậy, các nhà nghiên cứu nhận định, cần xem xét, đánh giá kỹ các nội dung đề xuất sửa đổi trong các dự thảo luật để bảo đảm sự phù hợp, thống nhất với nhau để có thể triển khai một cách đồng bộ khi có hiệu lực thi hành.
Cụ thể, trong mối quan hệ với Bộ luật Dân sự, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực khoa học pháp lý cho rằng, vấn đề cần xem xét là tính thống nhất của quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất (ví dụ việc thế chấp quyền sử dụng đất, thể chấp tài sản gắn liền với đất) với quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Về quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không; quyền đối với bất động sản liền kề, Luật Đất đai hiện hành được ban hành từ năm 2013, trong khi Bộ luật Dân sự năm 2015 có cách tiếp cận mới về quyền bề mặt, quyền đối với bất động sản liền kề, do đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần có quy định phù hợp.
Các đại biểu Quốc hội, chuyên gia, nhà nghiên cứu thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
Trong mối quan hệ với Luật Nhà ở, nhấn mạnh có nhiều vấn đề đang còn có ý kiến khác nhau, được các doanh nghiệp, người dân rất quan tâm. Chẳng hạn, việc thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở Luật Đất đai hiện hành (Điều 62) quy định Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong trường hợp thực hiện các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chinh trang đô thị, khu dân cư nông thôn" do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (Điều 86) bổ sung thêm trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở. Quy định này trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có mối quan hệ và tác động như thế nào với pháp luật về nhà ở hiện hành cũng như định hướng sửa đổi Luật Nhà ở sắp tới?
Vấn đề khác là việc thu hồi đất đối với dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đất sử dụng ổn định lâu dài, đất xây dựng khu chung cư, xem xét mối quan hệ giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với việc quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình khi sửa đổi Luật Nhà ở sắp tới.
Trong mối quan hệ với các luật về lĩnh vực kinh tế như Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu..., nhiều nhà quản lý, chuyên gia, nhà nghiên cứu đề nghị cần đánh giá, làm rõ mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất quốc gia và quy hoạch tổng thể quốc gia, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và quy hoạch tinh và tính tương thích, đồng bộ giữa Luật Đất đai với các luật quy định vấn đề này: với việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khôi phục lại quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì cần sửa đổi, bổ sung những văn bản pháp luật nào có liên quan. Cần nghiên cứu, phân tích căn cứ, lý do để xem xét có bổ sung quy định về trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư không.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng, cần rà soát kỹ các thủ tục hành chính có liên quan trong dự thảo Luật để tránh trùng lặp, thiếu đồng bộ, thiếu sự liên thông, kết nối với các thủ tục được quy định trong Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu. Đây là vướng mắc lớn, gây cản trở cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong tiếp cận nguồn lực đất đai và triển khai các dự án đầu tư, rất cần được tháo gỡ nhằm khơi thông các nguồn lực cho sự phát triển.