ĐỀ XUẤT TÍNH CHI PHÍ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀO TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ
Quốc hội khóa XV thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp bất thường lần thứ 05
Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 05 ngày 18/01/2024 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025. Luật này với 16 chương và 260 điều thay thế Luật Đất đai năm 2013 nhằm tiếp tục thể chế hóa quy định của Hiến pháp năm 2013; Nghị quyết số 18- NQ/TW ngày 16/06/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao với rất nhiều sửa đổi, bổ sung và quy định mới quan trọng nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn pháp lý, phát huy nguồn lực đất đai nhằm tạo động lực đến năm 2045 nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Cần hướng dẫn về thủ tục chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức trả tiền thuê đất một lần
Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Trường Đại học Luật Hà Nội, Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 1 Điều 172). Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm và xác định cụ thể (có giới hạn) các trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trong đó, những trường hợp được thuê đất trả tiền một lần sẽ được lựa chọn giữa trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm; còn những trường hợp sử dụng đất thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì không được lựa chọn hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Khoản 2 Điều 30 Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi theo hướng “Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm”. Đồng thời, với những trường hợp đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền hàng năm nhưng thuộc trường hợp thuê đất trả tiền một lần theo quy định tại khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai năm 2024 thì “được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại và phải xác định lại giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này”. Chuyên gia cho rằng, quy định này đặt ra vấn đề cần được hướng dẫn: cần có quy định cụ thể về thủ tục chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức trả tiền thuê đất một lần; cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê?
Ảnh minh hoạ
Làm rõ người sử dụng đất khi có “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” sẽ được thực hiện những giao dịch nào tương ứng?
Về việc mở rộng quyền của tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất, nếu như Luật Đất đai năm 2013 hạn chế quyền của người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng hơn quyền của người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Đối với những người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, họ có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
Chuyên gia cho rằng, đây là một trong những điểm mới nổi bật trong Luật Đất đai năm 2024 nhằm phát triển thị trường quyền sử dụng đất, tăng thu ngân sách nhà nước, thúc đẩy các nhà đầu tư lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm phù hợp với quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW mà không phá vỡ một trong những nguyên tắc chi phối đến việc xác lập các quyền cho người sử dụng phụ thuộc vào nghĩa vụ tài chính mà họ thực hiện. Tuy nhiên, do đây là nội dung mới, để có cơ sở rõ ràng trong việc áp dụng trên thực tế thì cần phải làm rõ hơn một số nội dung.
Theo đó, khi bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 46. Các điều kiện này là cần thiết khi thực hiện giao dịch trên bởi sau khi mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê, người mua sẽ được xác định là người sử dụng đất thông qua việc được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật này. Tuy nhiên, những giao dịch cùng tính chất như để thừa kế, tặng cho, bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê của cá nhân lại không đặt ra điều kiện cũng như yêu cầu đăng ký đất đai giống như giao dịch mua bán. Điều này nếu không được làm rõ có thể sẽ gây khó khăn trong quá trình áp dụng.
PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Trường Đại học Luật Hà Nội
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 chưa làm rõ sự khác nhau giữa quyền cho thuê quyền thuê trong hợp đồng thuê đất của tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và quyền cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất của cá nhân, cộng đồng dân cư. Từ đó, phát sinh tình trạng một trong hai nhóm chủ thể trên bị hạn chế một phần quyền của mình. Để đảm bảo thống nhất trong việc áp dụng, pháp luật cần hướng dẫn chi tiết về nội hàm của các quyền trên cũng như làm rõ người sử dụng đất khi có “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” sẽ được thực hiện những giao dịch nào tương ứng? Hệ quả pháp lý kèm theo là gì?
Mặt khác, khoản 2 Điều 34 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm không thuộc trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp quy định tại khoản 2 Điều 202 của Luật này thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này, trừ quyền bán, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai năm 2024 không ghi nhận quyền thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất mà chỉ có quyền bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Do đó, có thể thấy đang có sự mâu thuẫn trong việc xác định quyền của đơn vị sự nghiệp công lập với tổ chức kinh tế khác, cần có hướng dẫn để làm rõ.
Cần hướng dẫn cụ thể, rõ ràng về quyền của người sử dụng đất trong các văn bản hướng dẫn
Liên quan đến quyền của người sử dụng đất, các chuyên gia cho rằng, một trong những thay đổi lớn, có tác động mạnh mẽ tới các giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường, đó là Luật Đất đai năm 2024 không còn ghi nhận chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình như các Luật ở các thời kỳ trước đây. Theo Luật Đất đai năm 2024, các chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình đã được xác lập quyền sử dụng đất từ trước khi có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2024 vẫn được bảo đảm quyền sử dụng đất; song kể từ ngày 01/10/2025, quyền sử dụng đất chỉ được xác lập cho các chủ thể là tổ chức và cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đây là điểm mới nổi bật và mang tính bước ngoặt mà việc thực thi trên thực tế được dự báo sẽ có nhiều biến động phức tạp. Vì vậy, cần phải có những hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và chi tiết trong các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ, ngành khác có liên quan tới chủ thể này trong thời gian tới.
Đối với thời điểm có hiệu lực của việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, PGS.TS Nguyễn Thị Nga phân tích, Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về điểm có hiệu lực của việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Quy định đó của Luật Đất đai năm 2013 chưa thật sự hợp lý bởi thủ tục đăng ký mang ý nghĩa cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai mà không phù hợp với các quan hệ hệ dân sự; điều này đã gây rất nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp phát sinh liên quan đến hiệu lực của việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai"; trong khi Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ quy định thời điểm đăng ký vào sổ địa chính là thời điểm có hiệu lực của chuyển quyền sử dụng đất và không quy định về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Do đó, cần có văn bản hướng dẫn cụ thể, để thống nhất giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2024./.