GÓC NHÌN: SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤU GIÁ TÀI SẢN - MỘT SỐ VẤN ĐỀ NỔI LÊN QUA THẢO LUẬN CỦA QUỐC HỘI TẠI KỲ HỌP THỨ 6

GÓC NHÌN: GẮN BẢO TỒN, PHÁT HUY GIÁ TRỊ VĂN HÓA TRUYỀN THỐNG TỐT ĐẸP CỦA ĐỒNG BÀO DTTS VỚI PHÁT TRIỂN DU LỊCH LÀ CHÍNH SÁCH ĐÚNG ĐẮN VÀ PHÙ HỢP

GÓC NHÌN: SỬA ĐỔI, BỔ SUNG LUẬT ĐẤU GIÁ TÀI SẢN SẼ THÁO GỠ NHỮNG KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

Thực trạng thời gian vừa qua có tình trạng một số cuộc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu giá quyền khai thác khoáng sản, tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đã bỏ giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, sau khi trúng đấu giá, người trúng đấu giá đã bỏ cọc, không nộp tiền trúng đấu giá. Việc bỏ giá trúng đấu giá cao bất thường, rồi bỏ cọc, trong khi thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất kéo dài đến 90 ngày và việc huỷ kết quả trúng đấu giá nếu người trúng đấu giá không nộp tiền cũng lên đến 120 ngày kể từ ngày có quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá đã gửi tín hiệu không chính xác đến giá đất, thị trường bất động sản tại khu vực có quyền sử dụng đất đem đấu giá.

Trong nhiều trường hợp, việc bỏ giá trúng đấu giá cao bất thường rồi bỏ cọc còn nằm trong tính toán của nhóm lợi ích đang sở hữu lớn các quyền sử dụng đất, cần tăng giá để bán ra trục lợi hoặc định giá lại các tài sản làm căn cứ thực hiện các hợp đồng kinh tế. Đối với đấu giá quyền khai thác khoáng sản, nhất là các tài nguyên có nhu cầu lớn như đất san lấp, cát xây dựng, nếu trúng đấu giá với giá gấp nhiều lần giá khởi điểm như việc đấu giá ở Hà Nội, trong điều kiện cơ quan chức năng quản lý chặt chẽ được sản lượng khai thác thì giá thành của các khoáng sản này tăng cao bất thường, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản trong nền kinh tế. Những trường hợp như trên rõ ràng pháp luật về đấu giá hiện vẫn còn khuyết khi chưa có những biện pháp hạn chế, người bỏ giá cao bất thường chỉ chịu thiệt hại là tiền đặt trước với 1 tỷ lệ nhất định so với giá khởi điểm ban đầu.

Thảo luận tại Hội trường kỳ họp thứ 6 vừa qua, các đại biểu Quốc hội cũng như cơ quan soạn thảo Luật đều đồng tình cần có biện pháp hạn chế hành vi bỏ giá trúng đấu giá cao bất thường rồi bỏ cọc.

Thảo luận tại Hội trường kỳ họp thứ 6, các đại biểu Quốc hội cũng như cơ quan soạn thảo Luật đều đồng tình cần có biện pháp hạn chế hành vi như trên. Một số ý kiến đại biểu cho rằng cần có chế tài mạnh như: Xử lý hình sự, xử phạt vi phạm hành chính bằng tiền (ngoài thu tiền đặt trước) và phạt cấm tham gia đấu giá tài sản Nhà nước trong khoảng thời gian nhất định. Bên cạnh đó cũng có các ý kiến khác, khi khẳng định quyền từ bỏ tài sản của người trúng đấu giá cần được bảo vệ, việc xử phạt tiền, hình sự hoặc cấm tham gia đấu giá trong 1 thời gian nhất định là ảnh hưởng đền quyền của tổ chức, công dân.

Quyền được từ bỏ tài sản trúng đấu giá là quyền của tổ chức, công dân cần được bảo vệ, vì ngay cả với tài sản đã thuộc sở hữu thì tổ chức, công dân đều có quyền từ bỏ sở hữu của mình, trong khi tài sản trúng đấu giá mới được ghi nhận là điều kiện cần để sở hữu, chỉ khi nộp đủ tiền trong thời hạn thì mới thuộc sở hữu người trúng đấu giá. Ngoài ra, việc từ bỏ quyền trúng đấu giá có thể bắt nguồn từ những yếu tố khách quan như: người trúng đấu giá gặp khó khăn về tài chính sau khi trúng đấu giá dù có nhu cầu; người trúng đấu giá không muốn mua tài sản trúng đấu giá do nhận thấy nó không còn phù hợp (nhất là đấu giá quyền sử dụng đất ở phân lô, nhiều khi do quan niệm nên không muốn tiếp tục chọn lô, thủa đất đó), hoặc vì nhiều lý do khác nữa. Việc từ bỏ quyền trúng đấu giá, người trúng đấu giá đã phải chịu mất toàn bộ tiền đặt trước để được tham gia đấu giá. Vì vậy, để hạn chế tình trạng trúng đấu giá với giá cao rồi bỏ cọc chỉ còn cách là điều chỉnh tiền đặt trước theo hướng: Đối với đấu giá theo phương thức trả giá lên mà giá trúng đấu giá gấp từ hơn 2 lần trở lên giá khởi điểm thì cần thiết phải nộp bổ sung tiền đặt trước. Cơ quan tổ chức đấu giá cần tạo mọi điều kiện để người trả giá cao nhất nộp bổ sung ngay tiền đặt trước để có thể công nhận người trúng đấu giá. Việc nộp bổ sung tiền đặt trước được thực hiện nộp qua internet banking nên sẽ nhanh chóng nếu có quy định cụ thể.

Cục Cảnh sát giao thông, Bộ Công an tổ chức thành công nhiều phiên đấu giá biển số xe định danh số đẹp, thu về nguồn lợi lớn cho ngân sách Nhà nước.

Thu tiền sử dụng đất trong dự toán đầu tư công thường chiếm 1 tỷ lệ lớn, bình quân cả nước chiếm khoảng 40 - 50% đầu tư công; tại nhiều địa phương khi mà nguồn thu từ thuế, phí còn thấp, chưa đảm bảo chi chi thường xuyên, nguồn thu tiền sử dụng đất có thể chiếm đến trên 80% vốn đầu tư công. Vì vậy, thực hiện dự toán thu tiền sử dụng đất quyết định đến đảm bảo vốn đầu tư công, quyết định đến tăng trưởng kinh tế của địa phương, đất nước.

Các địa phương trong cả nước thời gian vừa qua luôn quan tâm đến thực hiện nhiệm vụ thu tiền sử dụng đất nên đặc biệt quan tâm đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Các địa phương đã có nhiều nỗ lực trong công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng, đưa ra đấu giá quỹ đất sạch đảm bảo các yêu cầu theo quy định. Quy định về nộp tiền sử dụng đất qua đấu giá đang được các địa phương áp dụng theo điểm a, b, khoản 4, Điều 18, Nghị định số 126/2002/NĐ-CP: “b. Chậm nhất 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.”. Đối với thời gian huỷ kết quả trúng đấu giá nếu người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền, được quy định tại khoản 2, Điều 3, Nghị định 10/2023/NĐ-CP: “.. Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc nộp không đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong vòng 120 ngày kể từ ngày có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền huỷ quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất”. Chính 2 quy định này đã gây rất nhiều khó khăn cho công tác thu tiền sử dụng đất, nhất là trong bối cảnh năm 2022, 2023 thị trường bất động sản trầm lắng, giá khởi điểm theo mức giá các năm trước không còn phù hợp, phải đấu giá lại, điều chỉnh giá khởi điểm khi đấu giá không có người tham gia. Để đấu giá lại 1 quyền sử dụng đất khi người trúng đấu giá không nộp tiền thì phải mất 6 tháng; thời hạn nộp tiền sử dụng đất trúng đấu giá cũng đến hơn 4 tháng (90 ngày làm việc tương đương với hơn 4 tháng).

Các địa phương trong cả nước thời gian vừa qua luôn quan tâm đến thực hiện nhiệm vụ thu tiền sử dụng đất nên đặc biệt quan tâm đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, thời gian nộp tiền, thời gian huỷ kết quả trúng đấu giá kéo dài cũng tạo cơ hội cho hành vi nâng giá lên để lũng đoạn, trục lợi. Quy định như vậy không phù hợp với quan hệ mua – bán của đấu giá, thông thường, người mua phải chuẩn bị tiền, nếu trúng đấu giá phải trả ngay chứ không nên cho thời gian đến hơn 4 tháng mới phải trả đủ và trường hợp không nộp hoặc không nộp đủ thì cũng phải đợi đến gần 6 tháng mới được huỷ. Vướng mắc này cũng là nguyên nhân chính dẫn đến thu tiền sử dụng đất của nhiều địa phương trong cả nước dù có quỹ đất đấu giá nhưng lại không hoàn thành dự toán thu năm 2023, buộc phải cắt giảm kế hoạch đầu tư công, ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế chung của đất nước, địa phương. Luật Đấu giá được viết theo hướng là luật hình thức, các nội dung vướng mắc nêu trên sẽ được quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật khác (như Luật Quản lý thuế, Luật Đất đai, ….). Tuy nhiên, Luật Đấu giá có thể đưa ra quy định mang tính nguyên tắc: Thời hạn nộp tiền kể từ khi có thông báo nộp tiền và thời hạn huỷ kết quả trúng đấu giá kể từ khi có quyết định trúng đấu giá do chủ tài sản hoặc Bộ trưởng, UBND tỉnh thành phố có tài sản đấu giá quyết định. Ngoài ra, việc sửa đổi vướng mắc nêu trên là rất cấp thiết, Chính phủ có thể ban hành Nghị định điều chỉnh kịp thời theo hướng: Thời hạn nộp tiền sử dụng đất trúng đấu giá và thời hạn huỷ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất giao UBND cấp tỉnh quyết định.

Bên cạnh vướng mắc về thời hạn nộp tiền sử dụng đất và huỷ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, việc đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương trong cả nước vẫn có sự khác nhau nhất định. Ví dụ, có cuộc đấu giá quyền sử dụng đất nhiều lô đất thì lại có yêu cầu người tham gia đấu giá phải đăng ký lô tham gia và phiếu trả giá hợp lệ phải đúng lô đã đăng ký trước. Quy định này sẽ dễ dẫn đến thông đồng giữa những người tham gia đấu giá, nhất là khi biết cùng đấu giá 1 lô đất. Việc đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín và theo phương thức trả giá lên, vậy khi có kết quả bỏ phiếu kín theo từng lô thì có hỏi người tham gia đấu giá trả giá lên nữa hay coi đó là kết quả trúng đấu giá, dù có người sẵn sàng trả tiếp với mức giá cao hơn. Những vấn đề này, Chính phủ cũng cần có khảo sát, đánh giá để đưa ra những quy định thống nhất, đảm bảo hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất.

Đối với việc đấu giá quyền thuê đất: Việc đấu giá quyền thuê đất trả tiền 1 lần cơ bản giống như đấu giá quyền sử dụng đất nên không có các vướng mắc lớn, ngoài các vướng mắc chung của đấu giá quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên. Tuy nhiên, đối với đấu giá quyền thuê đất trả tiền hàng năm lại có những vấn đề khác. Cụ thể: Do tiền thuê đất hàng năm tính theo % đơn giá thuê đất (thường dưới 2%) nhân với giá đất và diện tích đất thuê nên giá trị thường nhỏ. Vì vậy, tỷ lệ tiền đặt trước thường rất thấp vì tính theo tiền thuê đất phải nộp hàng năm, trong khi giá trị thửa đất thuê lớn, ít nhất gấp 50 lần so với tiền thuê đất phải nộp hàng năm. Quyền thuê đất nộp tiền hàng năm thì sau 5 năm sẽ điều chỉnh lại theo quy định của pháp luật nên tiền thuê đất qua đấu giá chỉ có giá trị đối với chù kỳ đầu là 5 năm. Dự án sử dụng đất thuê theo quy định của pháp luật về đầu tư lại thuộc diện miễn, giảm tiền thuê đất, như miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng (các dự án thuê đất đều có), miễn, giảm tiền thuê đất theo khu vực, ngành nghề ưu đãi, khuyến khích đầu tư, … Vậy giá trúng đấu giá tiền thuê đất nộp tiền hàng năm trong trường hợp này có ý nghĩa như thế nào cũng cần được pháp luật quy định thống nhất, rõ ràng.

Dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi, bổ sung) cơ bản được các đại biểu đánh giá cao. Dự thảo Luật đã tiếp tục thể chế hoá quan điểm của Đảng về hoàn thiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tăng cường công khai, minh bạch, chuyên nghiệp hoạt động đấu giá, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong đấu giá và nâng cao hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đấu giá tài sản. Một số vấn đề nêu ở trên là những vấn đề nhỏ, không lớn nhưng lại có tác động đến việc thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương, rất cần thiết được xem xét, đánh giá, tháo gỡ./.