Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên họp
Theo đó, trước khi tiến hành thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Quốc hội nghe Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Cổng Thông tin điện tử Quốc hội liên tục cập nhật thông tin nội dung:
8h00: Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên họp:
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, theo chương trình Kỳ họp, sáng nay, Quốc hội thảo luận tại Hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phiên họp được truyền hình trực tiếp trên Truyền hình Quốc hội Việt Nam để cử tri và nhân dân theo dõi. Tiếp đến, Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
8h01: Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, về phạm vi điều chỉnh, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã bổ sung khoản 2 Điều 1 về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó điểm đ quy định về trường hợp “Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh” do đây là những giao dịch dân sự, không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư. Đồng thời chỉnh lý khoản 1 Điều 3 về khái niệm kinh doanh bất động sản, theo đó đối tượng của hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và phải gắn với mục đích tìm kiếm lợi nhuận, bảo đảm không chồng chéo với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai; Chỉnh lý Điều 5 để làm rõ các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; (iv) quy định tại khoản 1 Điều 9 dự thảo Luật, theo đó “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản”.
Về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, có ý kiến đề nghị quy định “Doanh nghiệp bất động sản phải công khai thông tin và chịu trách nhiệm về sự đầy đủ, trung thực và chuẩn xác của các thông tin phải công khai”. Có ý kiến đề nghị quy định cụ thể nơi công khai thông tin về bất động sản. Tiếp thu ý kiến của ĐBQH, UBTVQH đã chỉnh lý quy định tại khoản 1 Điều 6 dự thảo Luật để bảo đảm trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc phải công khai thông tin đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; việc công khai thông tin là một trong những điều kiện để kinh doanh bất động sản. Đồng thời, dự thảo Luật đã được bổ sung thêm khoản 6 Điều 6 giao Chính phủ quy định chi tiết để xác định cụ thể về thời điểm, trình tự, thủ tục thực hiện việc công khai thông tin.
Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật quy định cá nhân khi kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản; trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật
Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh, UBTVQH tiếp thu và chỉnh lý quy định tại điểm e khoản 3 Điều 14, theo đó việc bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng chỉ áp dụng với công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, để bảo đảm đồng bộ các quy định về quyền của người sử dụng đất tương ứng với các hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các ĐBQH tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn ĐBQH, các cơ quan của Quốc hội, UBTVQH đề xuất 02 phương án:
Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.
Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.
Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, tiếp thu ý kiến của ĐBQH, UBTVQH đã chỉnh lý quy định tại khoản 8 Điều 24 và chỉnh lý kỹ thuật điểm c và điểm d khoản 2 Điều 14, theo đó: việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án bất động sản thì bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với diện tích đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các ĐBQH tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn ĐBQH, các cơ quan của Quốc hội, UBTVQH đề xuất 02 phương án:
- Phương án 1: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.
- Phương án 2: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.
Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.
Bên cạnh đó, tiếp thu ý kiến của ĐBQH, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã giải trình, chỉnh lý một số nội dung liên quan đến bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; Về sàn giao dịch bất động sản; Về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; Về điều tiết thị trường bất động sản…
8h17: Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành nội dung thảo luận
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu rõ, tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội đã thảo luận tại tổ, tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã tổ chức Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách để thảo luận về dự án luật này.
Dự thảo Luật đã được gửi xin ý kiến Chính phủ và các Đoàn đại biểu Quốc hội. Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị các đại biểu Quốc hội tập trung thảo luận về các nội dung đã nêu trong báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật và các nội dung như: phạm vi điều chỉnh, tính thống nhất với hệ thống pháp luật, sàn giao dịch bất động sản, điều tiết thị trường bất động sản, thanh toán tiền đặt cọc trong mua, bán, thuê mua công trình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai… và các nội dung khác các đại biểu quan tâm.
08h19: Đại biểu Nguyễn Văn Cảnh- Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Định: Cần thống nhất đối tượng được quy định trong luật về một cấp hành chính
Đại biểu Nguyễn Văn Cảnh- Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Định cho biết, hiện nay Quốc hội đang thảo luận và thông qua 3 luật là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều quy định chung về dự án bất động sản phải xây nhà mới được chuyển nhượng. Tại kỳ họp trước, đại biểu nhận thấy quy định này tại 3 luật không thống nhất. Do đó, đại biểu Nguyễn Văn Cảnh đề nghị chỉ quy định nội dung này trong một luật, tránh trường hợp không thể sửa độc lập trong một luật khi cần thiết. Bên cạnh đó, đại biểu cho rẳng, nội dung quy định về việc cho phép xây nhà ở để kinh doanh chỉ nên quy định trong Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh bất động sản là phù hợp, luật khác khi còn áp dụng thì sẽ dẫn chiếu để tránh chồng chéo.
Tại khoản 7 Điều 30, theo đại biểu, quy định căn cứ theo loại đô thị như dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là chưa có sự so sánh về tốc độ phát triển đô thị ở các địa phương, vì đô thị loại một, có nơi là các tỉnh, có nơi là cấp huyện. Quy định chung một nội dung cho nhiều loại đô thị sẽ xảy ra bất cập vì phường ở đô thị loại một sẽ khác xa rất nhiều so với xã ở đô thị loại ba.Nhưng quy định chung tất cả các dự án tại đô thị loại 3 phải xây dựng nhà ở để bán mà không bắt buộc đối với bất kỳ một dự án nào tại đô thị loại 4 là một bất cập.
Trong nội dung này vừa quy định loại đô thị vừa quy định loại cấp hành chính để áp dụng cho một nội dung cũng là chưa đồng bộ. Vì vậy, đại biểu Nguyễn Văn Cảnh đề nghị đối tượng được quy định trong nội dung này cần thống nhất về một cấp hành chính là cấp xã, phường, thị trấn. Đô thị nào cũng cần phát triển các khu dân cư mới, ở các xã, thị trấn thì đối với một khu dân cư mới cần 5-10 năm hoặc lâu hơn để hình thành. Do đó, đại biểu Nguyễn Văn Cảnh đề nghị tùy vào mức độ phát triển đô thị bình quân chung của các đơn vị hành chính cấp xã mà quy định đơn vị hành chính cấp xã nào thuộc đơn vị hành chính cấp huyện nào thì dự án đó phải xây nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê xây dựng tối thiểu bao nhiêu phần trăm và sẽ được quy định cụ thể.
8h24: Đại biểu Thạch Phước Bình – Đoàn ĐBQH tỉnh Trà Vinh: Cần thống nhất thuật ngữ pháp lý “dự án bất động sản”
Tham gia đóng góp ý kiến tại phiên họp, đại biểu Thạch Phước Bình, đoàn ĐBQH tỉnh Trà Vinh cho biết, khoản 3 Điều 3 dự thảo luật quy định: Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định pháp luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Đại biểu cho rằng việc giải thích khái niệm này chưa thống nhất với các thuật ngữ pháp lý điển hình. Trong dự thảo Luật lần này, thuật ngữ “bất động sản” được sử dụng rải rác hơn 100 lần trong toàn bộ các chương. Thuật ngữ dự án kinh doanh bất động sản được sử dụng 4 lần tại Điều 17. Như vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã giải thích rất rộng cho khái niệm “dự án bất động sản”, theo đó, mọi dự án có xây dựng nhà, công trình đều coi là “dự án bất động sản”.
Đại biểu lấy ví dụ, doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án du lịch nghỉ dưỡng, nội dung dự án gồm xây dựng các công trình để kinh doanh, cung cấp dịch vụ nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, cung cấp các dịch vụ khác như karaoke, chiếu phim, hoặc dự án sản xuất nông nghiệp có nhà lưới để trồng rau, chuồng trại để chăn nuôi gia cầm, hoặc dự án sản xuất công nghiệp nhẹ có xây dựng nhà xưởng, lắp đặt dây chuyền gia công may mặc, hoặc dự án xây dựng bệnh viện… Các dự án này dù có xây dựng công trình, nhưng không phải với mục tiêu để bán, kinh doanh bất động sản, mà chỉ tạo cơ sở vật chất để kinh doanh dịch vụ, hoặc phục vụ sản xuất. Tuy nhiên, theo cách giải thích tại Điều 3, thì các dự án này vẫn được xem là “dự án bất động sản”.
Đại biểu cho rằng, cách giải thích từ ngữ rất rộng của dự thảo luật dẫn đến nhiều bất cập, vướng mắc khi tuân thủ trên thực tế. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, rà soát kỹ, sửa đổi phần giải thích từ ngữ này đảm bảo phù hợp với thực tiễn, khả thi để áp dụng khi luật có hiệu lực.
8h31: Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn – Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương: Rà soát các quy định về giải thích từ ngữ
Phát biểu ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại phiên họp, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn – Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương bày tỏ tán thành với nhiều nội dung Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật.
Để góp phần hoàn thiện các nội dung, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cho rằng cần tiếp tục rà soát các quy định về giải thích từ ngữ của dự thảo Luật…
Cụ thể, tại Khoản 7 Điều 3 dự thảo Luật đang quy định Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng theo quy định của Luật này.
Theo đại biểu Sơn, thực tế hiện nay cho thấy, có nhiều cách hiểu khác nhau về nội hàm của chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, thậm chí các cơ quan điều tra, kiểm tra, thanh tra gặp khó khi xử lý các dự án có thay đổi chủ đầu tư thông qua các hình thức như chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bán tài sản gắn liền với đất… Theo đó, đại biểu đề nghị quy định về khái niệm này cần nêu rõ phương thức chuyển giao tài sản để tránh lợi dụng, chuyển nhượng dự án bằng các hình thức nêu trên dẫn đến tình trạng không có cơ sở kết luận chủ đầu tư đang thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án bất động sản.
Bên cạnh đó, tại Khoản 8 Điều 3 dự thảo Luật quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân để mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của Luật này.
Về nội dung này, đại biểu đề nghị rà soát, cân nhắc về quy định mang tính áp đặt về hình thức của sự thỏa thuận phải bằng văn bản để tránh chồng chéo với các quy định của pháp luật về dân sự và các quy định pháp luật chuyên ngành khác.
8h36: Đại biểu Trần Khánh Thu – Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Bình: Đảm bảo thống nhất với Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi)
Đánh giá dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã tương đối hoàn thiện, nghiêm túc tiếp thu đầy đủ ý kiến của các đại biểu Quốc hội, đại biểu Trần Khánh Thu cho biết, về quản lý hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, dự thảo luật cơ bản đã thể chế hóa đầy đủ chủ trương, đường lối của Đảng về quản lý thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, đại biểu cũng cho biết, một số nội dung quan trọng và phức tạp của dự thảo luật tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp, kinh tế vĩ mô của quốc gia, có liên quan đến nhiều dự thảo luật đang được Quốc hội xem xét, cho ý kiến. Để tránh chồng chéo, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra tiếp tục rà soát kỹ lưỡng, thận trọng để quy định rõ ràng, chặt chẽ hơn các quy định về kinh doanh bất động sản gắn với quy hoạch sử dụng đất, bảo đảm đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật, để dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).
Về các quy định cụ thể, đại biểu đề nghị ban soạn thảo xem xét, bổ sung thêm nội dung vào Điều 8 các hành vi bị cấm, theo đó, cần cấm các hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân đối với các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện về pháp lý, vì trong quá trình phòng ngừa đấu tranh tội phạm, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ngành công an đã phát hiện, xử lý một số tổ chức, cá nhân thực hiện các hành vi kinh doanh, giao dịch các lô đất trúng đấu giá khi dự án, lô đất này chưa có đầy đủ thủ tục về pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
Ngoài ra, đại biểu đề nghị làm rõ quy định tổng vốn đầu tư tại điểm d khoản 2 Điều 9 để có cơ sở thực hiện, đảm bảo đúng quy định, thống nhất với quy định của Luật Đầu tư.
8h41: Đại biểu Trần Hồng Nguyên – Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận: Kiểm soát chặt chẽ, hạn chế tình trạng dự án nhận đặt cọc nhưng không triển khai
Phát biểu tại phiên họp, đại biểu Trần Hồng Nguyên bày tỏ nhất trí với Báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; đánh giá cao sự chuẩn bị nghiêm túc, phối hợp chặt chẽ của cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan chủ trì soạn thảo, các cơ quan có liên quan. Do đó, đại biểu bày tỏ tán thành với nội dung của dự thảo Luật.
Góp ý về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu bày tỏ nhất trí với phương án một và lập luận được nêu trong báo cáo tiếp thu, giải trình. Theo đó, phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, đây là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.
Đại biểu nhận thấy, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án hai sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng. Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự. Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, đại biểu cho rằng cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra...
Về thanh toán trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bày tỏ nhất trí với phương hai, đại biểu Trần Hồng Nguyên cho rằng, mặc dù ưu điểm của phương án một là bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành, tuy nhiên, quy định này chưa khắc phục được thực tế thời gian qua, nhiều trường hợp khách hàng sau khi mua nhà ở mà không có ý định chuyển nhượng tài sản và chỉ sử dụng để ở nên chưa có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay. Mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận dẫn đến họ sẽ có thể trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ 5% trong một thời gian dài, gây ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn của doanh nghiệp, của chủ đầu tư.
Đồng thời, quy định như phương án hai sẽ bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo Luật này với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng như quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi).
8h45: Đại biểu Nguyễn Đại Thắng – Đoàn ĐBQH tỉnh Hưng Yên: Dự án Luật đã đủ điều kiện trình Quốc hội xem xét thông qua
Đại biểu Nguyễn Đại Thắng tán thành cao với báo cáo giải trình tiếp thu chỉnh lý bảo đảm thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng, Hiến pháp 2013 và các quy định có liên quan. Dự thảo Luật cơ bản khắc phục những hạn chế của dự thảo Luật trình tại Kỳ họp thứ 4 và Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách, đến nay đã đủ điều kiện trình Quốc hội xem xét thông qua.
Đại biểu Nguyễn Đại Thắng đề nghị tiếp tục rà soát các quy định của dự thảo Luật nhằm bảo đảm đồng bộ thống nhất với các dự án luật đang trình Quốc hội xem xét thông qua như dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến các quy định như quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng nhà ở, quy định liên quan đến thuế thu nhập cá nhân, thuế nthu nhập doanh nghiệp…để bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật.
Liên quan đến quy định tại khoản 5 Điều 23 dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Đại Thắng chọn phương án 2. Đây là phương án quy định rõ trường hợp nào chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng, quy định rõ nội dung thỏa thuận đặt cọc, số tiền đặt cọc đảm bảo công khai, minh bạch, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng mua thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng, hạn chế việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.
Đại biểu Nguyễn Đại Thắng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, xem xét quyết định rõ về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đại biểu đề nghị quyết định cho phép chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với khu vực hạng mục công trình đã đáp ứng điều kiện có phê duyệt thiết kế các hạng mục công trình hạ tầng chính, thiết yếu đã hoàn thành theo tiến độ. Đồng thời, làm rõ nội hàm “yêu cầu hoàn thành tương ứng theo tiến độ dự án”.
Đại biểu Nguyễn Đại Thắng cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần quyết định rõ trách nhiệm xây dựng, cập nhật quản lý khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, công bố công khai thông tin về nhà ở thị trường bất động sản thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; kết nối, chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản cho các cơ quan tổ chức theo quy định của pháp luật là thuộc trách nhiệm của Bộ Xây dựng.
08h50: Đại biểu Phạm Văn Hòa- Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp: Kinh doanh bất động sản thì cần thành lập hợp tác xã hoặc doanh nghiệp
Phát biểu tại hội trường, đại biểu Phạm Văn Hòa - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp góp ý về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Đại biểu chọn phương án 1 vì trường hợp các chủ đầu tư, chủ dự án không đủ khả năng tiếp tục thực hiện các dự án và phải chuyển giao dự án cho các nơi đầu tư khác. Do đó, đại biểu cho rằng, trước khi chuyển nhượng dự án, họ phải hoàn toàn thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước là không cần thiết.
Bởi vì khi chủ đầu tư chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư khác bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Cả chủ đầu tư mới và chủ đầu tư cũ đều hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì Nhà nước mới công nhận cho phép chuyển nhượng. Đại biểu Phạm Văn Hòa cho rằng, quy định như vậy sẽ hợp lý hơn và nhận thấy, việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cũng là một chính sách nhân văn của Nhà nước đối với chủ dự án.
Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, đại biểu Phạm Văn Hòa cho rằng, quy định đối với cá nhân quy mô nhỏ thì không cần thành lập doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản thì cần phải nộp thuế. Quy định này có phần bất cập. Đại biểu băn khoăn như thế nào là kinh doanh quy mô nhỏ? Vì như vậy sẽ dễ phát sinh tiêu cực hoặc trốn thuế. Đại biểu cho rằng, đã là kinh doanh bất động sản thì bắt buộc phải thành lập hợp tác xã hoặc doanh nghiệp.
Do đó, đại biểu Phạm Văn Hòa đề nghị đối với trường hợp kinh doanh bất động sản thì cần thành lập hợp tác xã hoặc doanh nghiệp.
8h57: Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga – Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương: Tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều khó khăn
Đóng góp ý kiến về các vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau trong dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, đối với Điều 23, cần quy định theo phương án cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách khi dự án có thiết kế cơ sở và được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Đại biểu cho rằng quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư, góp phần gia tăng cơ hội, thu hút các khách hàng tiềm năng.
Dù phương án quy định này có thể đem đến nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng, đại biểu nhấn mạnh, điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu, để đảm bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư. Việc hạn chế rủi ro như phương án 1 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp các cơ hội của doanh nghiệp, đi ngược lại việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển.
9h03: Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh - Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Phúc: Rà soát sửa đổi, bổ sung hành vi bị cấm trong dự thảo luật.
Cơ bản đồng tình với nhiều nội dung của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được tiếp thu, giải trình, đại biểu Nguyễn Văn Mạnh đề nghị sửa đổi, bổ sung một số hành vi bị cấm trong dự thảo luật.
Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh cho biết, về các hành vi bị cấm tại khoản 4 Điều 8 quy định thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định của luật này, sử dụng tiền mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật. Khác với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khi bỏ hành vi huy động chiếm dụng trái phép về vốn và không thống nhất với khoản 6 Điều 6 Luật Nhà cấm ký các văn bản huy động vốn cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện. Đại biểu cho rằng, điều này vô tình tạo khẽ hở trong việc sử dụng vốn của chủ đầu tư, cũng như tạo các kênh khác để huy động nguồn vốn.
Theo đó, quy định tại dự thảo chưa đảm bảo về mặt pháp lý, đề nghị cần xem lại theo hướng giữ nguyên các quy định liên quan đến việc nghiêm cấm chiếm dụng trái phép để hạn chế các hành vi này xảy ra trên thực tế.
Về điều kiện đối với tổ chức cá nhân khi kinh doanh bất động sản tại Điều 9, theo đó tại điểm c khoản 2 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn sở hữu. Đây là quy định mới tiến bộ, nhằm góp phần đảm bảo tỷ lệ dư nợ của chủ đầu tư nhằm phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, quy định này chưa xác định tỷ lệ tối thiểu và tối đa về dư nợ trên số vốn thuộc sở hữu chủ đầu tư và thời điểm xác định dư nợ theo niên độ kế toán hay tại thời điểm lập dự án đầu tư. Đại biểu đề nghị quy định rõ luật và không nên giao Chính phủ quy định chi tiết điều này.
Tại Điều 54 về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, tại khoản 1 quy định: người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản Phải có chứng chỉ quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này. Đại biểu băn khoăn người quản lý sàn giao dịch bất động sản ngoài chứng chỉ quản lý điều hành thì cần có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hay không?
Mặt khác tại mục 4 quy định về đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản nhưng Điều 69 chỉ quy định việc thi sát hạch và cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, mà không có điều khoản nào quy định về thi và cấp chứng chỉ quản lý điều hành giao dịch bất động sản. Đại biểu đề nghị làm rõ nội dung này cho phù hợp với tên gọi của Mục 4 trong dự thảo luật.
9h06: Đại biểu Nguyễn Lâm Thành - Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Nguyên phát biểu tranh luận
Phát biểu ý kiến tranh luận tại phiên họp, đại biểu Nguyễn Lâm Thành - Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Nguyên bày tỏ quan tâm đến nội dung về rhanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; đồng thời cho rằng cả 2 phương án đưa ra đều có những điểm chưa hợp lý. Tuy nhiên, đại biểu bày tỏ nghiêng về phương án 2 nhiều hơn.
Cụ thể: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.”…
Bên cạnh đó, đại biểu cũng đề nghị là bổ sung thêm nội dung về quy định cấm. Hiện tại dự thảo Luật chỉ quy định là cấm là thu phí, lệ phí và các khoản liên quan đến kinh doanh bất động sản trái pháp luật. Đại biểu Thành đề nghị, cần bổ sung thêm hai từ “quản lý và sử dụng” vào Khoản 7 của Điều 8. Bởi việc quản lý, sử dụng trái pháp luật xảy ra rất nhiều liên quan đến các hoạt động quốc doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh nhà chung cư.
9h10: Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh - Đoàn ĐBQH Tp. Hồ Chí Minh: Cần bổ sung nội dung giải thích khái niệm “nhà ở xây dựng thô”
Cơ bản thống nhất với hồ sơ trình dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh - Đoàn ĐBQH Tp. Hồ Chí Minh đề nghị bổ sung phần giải thích khái niệm “nhà ở xây dựng thô” tại Điều 3 về giải thích từ ngữ.
Đại biểu cho biết, khoản 8 Điều 17 về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản có quy định, trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô không phải là nhà chung cư cho bên mua, bên thuê mua thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở đó. Tuy nhiên, khái niệm “nhà ở xây dựng thô” là chưa rõ ràng, vì vậy, cần định nghĩa rõ về khái niệm này để đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch của văn bản pháp luật.
Bên cạnh đó, đại biểu cũng cho ý kiến về một số vấn đề liên quan đến kỹ thuật lập pháp trong Điều 10 về hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Đại biểu cho biết, khoản 1 của Điều này có quy định về 7 hình thức kinh doanh, các khoản 2, 4, 5 quy định về chủ thể và phạm vi kinh doanh. Riêng khoản 3 vừa quy định về chủ thể, vừa quy định về các hình thức kinh doanh, trong đó có bổ sung thêm các hình thức kinh doanh chưa có trong khoản 1. Đại biểu cho rằng, cần cân nhắc, xác định sự khác nhau về nội dung giữa điểm a, điểm b khoản 1 và điểm a, điểm b khoản 3; sự khác nhau trong nội hàm của cụm từ “trong dự án bất động sản” và “thông qua dự án bất động sản”… Đại biểu đề nghị cần sửa lại Điều 10 theo hướng, quy định tất cả các hình thức kinh doanh tại khoản 1 điều này, các khoản còn lại quy định về chủ thể và phạm vi.
Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, đại biểu cho biết, khoản 4 Điều 43 có quy định: Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Khoản 5 Điều này cũng quy định: Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Đại biểu cho rằng quy định như vậy chưa bảo vệ được cá nhân khi giao dịch với các doanh nghiệp, tổ chức, vì vậy, cần có bên thứ 3 đảm bảo việc phòng ngừa, xem xét hợp đồng chuyển nhượng đã đảm bảo điều kiện giao dịch hay chưa, tránh tình trạng lừa đảo.
9h15: Đại biểu Huỳnh Thị Phúc - Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu: Đề xuất mức tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán bán
Đại biểu Huỳnh Thị Phúc ghi nhận dự thảo Luật cơ bản hoàn chỉnh sau khi tiếp thu chỉnh lý nhiều nội dung. Góp ý về các nội dung còn ý kiến khác nhau, đại biểu Huỳnh Thị Phúc nêu rõ, về khoản 5 Điều 23 chọn phương án 2, đồng thời đề nghị cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5%. Qua tham khảo ý kiến Hiệp hội bất động sản và khảo sát thực tế cho thấy 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ. Đại biểu đề nghị chỉnh lý khoản 5 Điều 23 theo hướng: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.”
Đại biểu Huỳnh Thị Phúc cũng đề nghị bổ sung hành vi bị cấm đối với hành vi thu tiền, đặt cọc trái với quy định của luật này và các pháp luật có liên quan để đảm bảo tính chặt chẽ và đồng bộ với các Luật có liên quan.
Đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản theo hướng không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác, không có tư cách pháp nhân, không có chức năng kinh doanh bất động sản, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở công trình xây dựng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Về thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, đại biểu Huỳnh Thị Phúc đề nghị quy định theo phân cấp: Chính phủ quyết định các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản; Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành, cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nghiên cứu, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và theo chức năng và nhiệm vụ được giao.
9h20: Đại biểu Trình Lam Sinh - Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang: Tháo gỡ điểm nghẽn, giúp thị trưởng bất động sản phát triển lành mạnh
Đại biểu Trình Lam Sinh bày tỏ thống nhất với Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Đại biểu cho biết, đây là dự án Luật rất quan trọng, có nhiều nội dung liên quan dẫn chiếu với Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) và một số luật khác, được cử tri, nhân dân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rất quan tâm. Nếu luật được Quốc hội thông qua sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đồng thời giúp cho công tác quản lý nhà nước hiệu lực và hiệu quả hơn...
Góp ý về các hành vi bị cấm, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo bổ sung thêm quy định về hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng làm nhiễu loạn thị trường bất động sản. Bởi trong thời gian qua, hành vi thao túng đã gây bất ổn định cho thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Theo đại biểu, quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 9 về điều kiện để kinh doanh bất động sản còn chung chung. Để thống nhất với các quy định của Bộ luật Hình sự, Luật Xử lý vi phạm hành chính, đồng thời đảm bảo đầy đủ điều kiện, tránh trường hợp bỏ sót nhiều tổ chức không đủ điều kiện nhưng vẫn tham gia kinh doanh bất động sản, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc điều chỉnh, bổ sung như sau "Không trong thời gian đang bị cấm kinh doanh, đang bị cấm huy động vốn hoặc đã chấp hành xong án phạt nhưng chưa được xóa án tích về tội phạm trong hoạt động, hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc đang bị tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn, hoặc chưa hết thời hạn được coi là chưa bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi vi phạm trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản."
09h30: Nghỉ giải lao
09h50: Đại biểu Trịnh Xuân An - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai: Cần làm rõ hành vi cấm, thao túng, làm giá đối với thị trường bất động sản
Góp ý vào dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Trịnh Xuân An - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai đánh giá cao Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý của UBTVQH và trách nhiệm, tinh thần của cơ quan chủ trì thẩm tra và cơ quan soạn thảo đã chuẩn bị dự án Luật rất quan trọng này.
Đại biểu Trịnh Xuân An góp ý về sự liên quan của dự án Luật này với Luật Nhà ở.
Tại Luật Nhà ở, Điều 57 quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, việc bán, cho thuê, mua các loại nhà được quy định trong luật này hoặc Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản không đề cập đến nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ cho cá nhân. Đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng, việc cho thuê hoặc kinh doanh cũng cần điều chỉnh trong dự án Luật này.
Liên quan đến các điều cấm tại Điều 18 của dự thảo Luật, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghi vấn đề này cần tiếp tục được quy định và làm rõ hành vi cấm, thao túng, làm giá đối với thị trường bất động sản. Vì đại biểu cho rằng, hành vi thao túng trong thị trường bất động sản nguy hiểm không kém gì hành vi thao túng trong thị trường chứng khoán. Hiện nay thao túng trong thị trường kinh doanh bất động sản rất tinh vi, tình trạng bong bóng, giá trên trời so với thực tế. Do đó, đại biểu đề nghị cần cấm hành vi này trong luật và có quy định để loại trừ.
Đại biểu Trịnh Xuân An chỉ rõ, việc thao túng thị trường bất động sản không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao, bỏ cọc mà còn dùng giá dự án này để kích giá cho dự án khác và tăng mặt bằng giá lên rất cao. Đại biểu cho rằng, nếu không xử lý vấn đề này triệt để thì sẽ tạo thành bong bóng. Vì vậy, cần quy định hành vi cấm thao túng giá trong dự án Luật này.
Liên quan đến điểm c khoản 2 Điều 9, đại biểu đề nghị bỏ quy định về điều kiện tỉ lệ dư nợ tín dụng và tỉ lệ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp vì quy định như vậy là không cần thiết và phức tạp thêm, đã có điều kiện cụ thể về vốn, tư cách pháp nhân.
Về khoản 3 Điều 39, đồng tình ý kiến của đại biểu Phạm Văn Hóa, đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng, khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, các bên tự thỏa thuận việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, do đó đề nghị cho phép hai bên tự thỏa thuận và quy định vấn đề này cần linh hoạt.
9h57: Đại biểu Nguyễn Hữu Thông - Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận: Cần quy định chặt chẽ hơn nữa về công khai thông tin bất động sản
Tham gia ý kiến về dự thảo luật, đại biểu Nguyễn Hữu Thông, Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận cho biết, về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, khoản 1, Điều 6 của dự thảo luật quy định, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này trước khi đưa vào kinh doanh trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nếu có).
Đại biểu cho rằng quy định như vậy chưa chặt chẽ, nếu doanh nghiệp chưa có trang thông tin điện tử thì không cần phải công khai thông tin, trường hợp này dẫn đến không đảm bảo bảo vệ hiệu quả quyền lợi của người dân trong giao dịch. Đại biểu nhấn mạnh cần sửa đổi điều khoản này cho chặt chẽ hơn, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận dễ dàng với các thông tin cần thiết.
Về các hành vi bị nghiêm cấm, đại biểu đề nghị bổ sung quy định cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, trong đó có việc cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá đất ở các khu vực xung quanh, vì thực tế thời gian qua, hành vi này diễn ra phổ biến, làm giá đất tăng cao, người dân thật sự có nhu cầu về nhà ở, bất động sản không thể mua đất và xây dựng nhà ở.
Ngoài ra, về bảo lãnh trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, cần quy định rõ phạm vi bảo lãnh. Khoản 1 Điều 26 hiện đang quy định, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.
Đại biểu đề nghị làm rõ số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng là khoản tiền nào, có phải tiền đặt cọc hay không, khoản tiền khác là tiền gì. Đại biểu đề nghị giao Chính phủ quy định cụ thể về nội dung này.
10h01: Đại biểu Lã Thanh Tân - Đoàn ĐBQH Tp. Hải Phòng: Rà soát quy định về thời điểm xác lập quyền sử dụng nhà ở, quyền sử dụng đất đảm bảo thống nhất hệ thống pháp luật.
Cho ý kiến về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng phần diện tích sàn xây dựng theo quy định tại Điều 13 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, khoản 5 Điều 13 quy định bên mua thuê mua nhà ở công trình xây dựng phần diện tích sàn xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở công trình xây dựng phần diện tích sàn xây dựng đã mua, thuê mua thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở công trình xây dựng, còn diện tích sàn xây dựng đối với bên mua, bên thuê mua từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở công trình xây dựng phần diện tích sàn xây dựng… Đại biểu Lã Thanh Tân đề nghị nghiên cứu quy định này đảm bảo thống nhất với Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai…
Đại biểu Lã Thanh Tân cho biết, quy định như tại khoản 5 Điều 13 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ phải điều chỉnh đồng bộ trong dự thảo Luật Đất đai về thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là thời điểm thực hiện xong giao dịch chuyển nhượng. Theo đại biểu, điều này sẽ mâu thuẫn với điều kiện thực hiện giao dịch chuyển nhượng vì đã xác lập quyền sở hữu tài sản thì phải thực hiện các quyền tài sản, trong đó có quyền định luật. Mặt khác, theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai hiện hành và Điều 132 dự thảo Luật Đất đai đang sửa đổi, việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sở hữu đất ở nhưng quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu từng phần tài sản, quyền tài sản này lại khác nhau chưa thống nhất, khó thực hiện và có giải quyết triệt để quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu. Trong khi đó thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với các tài sản này xảy ra trước thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở công trình xây dựng nhưng lại là quyền sở hữu tài sản chưa đầy đủ, vì chưa được định đoạt đầy đủ, chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 14 của dự thảo luật. Vì vậy, cần thiết phải điều chỉnh quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình trên đất, diện tích sàn xây dựng là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy vậy, việc đăng ký quyền sử dụng đất là bắt buộc nhưng đăng ký quyền sở hữu nhà ở công trình trên đất là theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Trong thực tiễn, với nhiều trường hợp được xây dựng từ nhiều năm không có thủ tục, không có hồ sơ xây dựng, chủ sở hữu có nhu cầu cũng khó hoàn tất được việc đăng ký để được cấp nhận cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất... Vì vậy sau khi các luật có hiệu lực thì các cơ quan quản lý nhà nước cần tính đến các quy định về thủ tục hành chính phù hợp để đảm bảo thực hiện công tác quản lý nhà nước, chống thất thu thuế và phải đảm bảo quyền của chủ sở hữu khi thực hiện việc chuyển nhượng mua bán tài sản trên đất.
10h07: Đại biểu Lương Văn Hùng - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi: Rà soát, bổ sung giải thích một số khái niệm đảm bảo thống nhất
Phát biểu ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại phiên họp, đại biểu Lương Văn Hùng - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi bày tỏ nhất trí cao với các nội dung của dự thảo Luật và Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật.
Để hoàn thiện dự thảo Luật, đại biểu đề nghị dự thảo Luật rà soát, bổ sung giải thích một số khái niệm để đảm bảo thống nhất…
Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 3 của dự theo Luật quy định kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận.Theo đại biểu, như vậy chưa phù hợp với bản chất của kinh doanh bất động sản. Do vậy đề nghị rà soát lại quy định này.
Đồng thời, đề nghị bổ sung giải thích khái niệm “doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” … vào dự thảo Luật. Bên cạnh đó, đề nghị bổ sung giải thích từ ngữ về khái niệm “bất động sản” là gì vào Điều 3 để xác định rõ bất động sản nào được kinh doanh và không được kinh doanh. Vì theo quy định tại Điều 107 Bộ Luật dân sự 2015 thì bất động sản gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản gắn liền với đất đai... Do đó, để tạo khuôn khổ pháp lý chặt chẽ, đảm bảo phát triển ổn định và thuận lợi trong công tác quản lý nhà nước cũng như thu ngân sách, đại biểu đề nghị giữ nguyên nội dung quy định tại Khoản 4, Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
10h13: Đại biểu Vương Quốc Thắng - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam phát biểu
Phát biểu tại phiên họp, đại biểu bày tỏ thống nhất với báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Góp ý vào một số nội dung cụ thể, đại biểu Vương Quốc Thắng cho rằng, về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu đồng tình với phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Đại biểu cho rằng điều này đảm bảo quyền lợi cho người mua…
Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu đồng tình với phương án 1: Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. Theo đại biểu, phương án này là phù hợp, nhằm tăng cường trách nhiệm bên bán, bên cho thuê mua.
Về trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, đại biểu đề nghị bổ sung trách nhiệm đối với các công trình hạ tầng xã hội trong thời gian chưa chuyển giao.
10h19: Đại biểu Vũ Tuấn Anh – Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ: Bảo đảm đầy đủ quyền về tài sản của người mua bất động sản
Đại biểu Vũ Tuấn Anh bày tỏ thống nhất với nhiều nội dung trong Báo cáo giải trình, tiếp thu của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Để góp phần hoàn thiện dự thảo luật, để bảo đảm đầy đủ quyền về tài sản của người mua bất động sản, đại biểu Vũ Tuấn Anh đề nghị đề nghị bổ sung nguyên tắc chỉ được phép kinh doanh đối với nhà ở, công trình xây dựng gắn với đất đai được phép chuyển nhượng thế chấp cho tặng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Đại biểu cho rằng quy định này sẽ bảo đảm quyền lợi cho khách hàng khi thế chấp tại tổ chức tín dụng, quyền của tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm và có thể chuyển nhượng cho bên thứ ba khi cần thiết.
Về đặt cọc trong kinh doanh ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Vũ Tuấn Anh đề nghị quy định khoản 5 Điều 23 theo phương án 1 và kết hợp với phương án 2. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê, mua nhà ở công trình xây dựng, số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản.
Về thanh toán trong bán, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đại biểu Vũ Tuấn Anh đề nghị quy định theo phương án 1 và nên quy định mức thanh toán tối đa là 95% để nâng cao hơn nữa trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các thủ tục và giấy tờ cho người mua.
10h23: Đại biểu Lý Tiết Hạnh – Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Định phát biểu tranh luận
Phát biểu tranh luận tại hội trường, đại biểu Lý Tiết Hạnh cho biết, về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, đại biểu bày tỏ chia sẻ mong muốn các dự án được triển khai suôn sẻ, không bị ngắt quãng trong trường hợp chủ đầu tư không còn năng lực, không còn mong muốn tiếp tục thực hiện dự án thì vẫn còn có cách giải quyết, tuy nhiên, qua nghiên cứu phương án 2, đại biểu cho biết, phương án 1 không đề cập đến yếu tố quyết định giao đất, cho thuê đất. Điều kiện đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, có quyết định giao đất, cho thuê đất, thực hiện dự án có thẩm quyền mới là yếu tố pháp lý quan trọng quyết định giao dịch.
Theo đại biểu, khi bán hoặc chuyển nhượng một tài sản chưa thuộc về mình thì chưa đảm bảo tính tường minh, dễ phát sinh các rắc rối pháp lý, hệ lụy. Đại biểu chọn phương án 2, đồng thời đề nghị các đại biểu có cái nhìn đa chiều về vấn đề này. Trong trường hợp chủ đầu tư khó khăn, vẫn có nhiều cách để giải quyết về mặt pháp lý, ví dụ như liên doanh, liên kết, hoặc có người ứng tiền để chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính, được cho phép chuyển nhượng.
10h26: Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung - Đoàn ĐBQH tỉnh Long An: Điều chỉnh tỷ lệ vốn chủ sở hữu ở một mức thống nhất.
Góp ý về điều kiện đối với tổ chức cá nhân khi kinh doanh bất động sản tại Điều 9, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung cho biết, khoản 2 điểm d dự thảo quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng số vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta, không thấp hơn 15% tổng số vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 hecta trở lên.
Đại biểu đề nghị điều chỉnh tỷ lệ vốn chủ sở hữu một mức thống nhất không thấp hơn 20% tổng số vốn đầu tư của dự án và không phân biệt quy mô sử dụng đất để tránh tình trạng vốn mỏng, thiếu khả thi trong phương án tài chính và nhằm phù hợp với quy định của pháp luật về thuế. Đồng thời, quy định như vậy sẽ tránh ình trạng lách luật như xây dựng dự án bất động sản có diện tích 19,99 hecta để có vốn góp tối thiểu là 15%.
Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh, đại biểu đề nghị sửa đổi khoản 1 điểm b Điều 14, đại biểu đề nghị xác định rõ cơ sở pháp lý của tranh chấp, vì thực tế có lợi nhuận của quy định này để vi phạm quyền dân sự của người khác.
Theo quy định về tố tụng dân sự, tố tụng hành chính, trường hợp tranh chấp mà khởi kiện ra Tòa án, Tòa án có thông báo thụ lý nhưng chỉ khi tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi đó bất động sản mới bị ngăn chặn giao dịch.
Tại điểm c quy định: không bị kê biên để đảm bảo thi hành án nhưng theo quy định của pháp luật, có trường hợp chưa ra quyết định kê biên tài sản mà thi hành án đã ra quyết định áp dụng biện pháp ngăn chặn thì bất động sản trong thời điểm đó cũng không đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Do đó, đại biẻu đề nghị rà soát quy định về điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh của dự thảo này để quy định lại cho phù hợp và thống nhất với Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Tố tụng hình sự, Luật Tố tụng dân sự…
Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản ở Điều 17 khoản 3, đại biểu cho rằng quy định thời gian gần hai tháng là quá dài, đề nghị rút ngắn thời gian này xuống còn 20 ngày hoặc là 30 ngày, nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho bên mua, bên thuê mua.
Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại khoản 3, Điều 23, đại biểu nhất trí với Phương án 1, nhằm đảm bảo việc đặt cọc được thực hiện khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, các điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh đã được quy định chi tiết cụ thể ở Điều 24 của luật này. Bên cạnh đó quy định như vậy có thể kiểm soát được hành hành vi huy động vốn trái pháp luật của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án, giảm thiểu thấp nhất rủi ro cho khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp trong tương lai, cũng là cách đánh giá được năng lực của chủ đầu tư để đưa dự án đó vào kinh doanh một cách phù hợp...
10h33: Đại biểu Điểu Huỳnh Sang - Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Phước: Cần quy định cụ thể về nguyên tắc chủ thể kinh doanh bất động sản
Đại biểu Điểu Huỳnh Sang cho biết, dự thảo Luật đã được tiếp thu, giải trình, chỉnh lý khá nhiều nội dung, đã thể chế hóa khá đầy đủ các chủ trương lớn của Đảng trong việc hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất, cơ cấu lại thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Các dự án bất động sản cũng gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, có tính đến thời điểm thực hiện quy hoạch, kế hoạch để cân đối nguồn cung cầu; đã khắc phục được tình trạng đầu cơ đất đai, hoàn thiện cơ sở pháp lý, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai.
Đại biểu đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các quy định cụ thể trong dự thảo Luật về nguyên tắc chủ thể kinh doanh bất động sản; về tiêu chí, điều kiện để xác định giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân vì mục đích kinh doanh. Đồng thời bổ sung thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh bắt buộc phải công khai; hoàn thiện chính sách của Nhà nước đối với đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư...
Cùng với đó, xác định thời hạn để cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh; làm rõ hơn về cơ chế ngăn ngừa hành vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện. Đồng thời hoàn thiện quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê, mua nhà, mua nhà ở hình thành trong tương lai; các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản; vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng trong kinh doanh bất động sản; điều kiện đối với người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản. Thêm vào đó, làm rõ hơn trách nhiệm quản lý nhà nước của Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp xã cũng như quy định rõ hơn về điều, khoản chuyển tiếp; điều, khoản thi hành.
Đại biểu cũng đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục rà soát về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án.
10h38: Đại biểu Nguyễn Mạnh Cường - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Bình: Các quy định cần chặt chẽ, tránh sơ hở, phải đáp ứng yêu cầu phòng chống tham nhũng tiêu cực
Góp ý vào dự án Luật này, đại biểu Nguyễn Mạnh Cường - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Bình cơ bản đánh giá cao và tán thành các nội dung đã được tiếp thu, chỉnh lý, đồng thời cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản là luật rất quan trọng đối với việc phát triển kinh tế - xã hội, phát triển thị trường bất động sản, liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của cá nhân, tổ chức. Do đó, đại biểu cho rằng, các quy định của luật cần chặt chẽ, tránh sơ hở, phải đáp ứng yêu cầu phòng chống tham nhũng tiêu cực trong lĩnh vực này.
Tại Khoản 6 Điều 7 quy định về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản, đại biểu Nguyễn Mạnh Cường cho rằng, đối với giao dịch bất động sản, Nhà nước cần thực hiện chính sách bắt buộc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt, do đó đề nghị sửa lại nội dung quy định này để đảm bảo thực hiện mục tiêu phòng chống tham nhũng của Nhà nước ta.
Điều 6 quy định về công khai minh bạch thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, đại biểu nhận thấy quy định này còn có một số bất cập. Các Điều 24, Điều 30 quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành cho công an ở, đất có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh thì phải có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện. Đại biểu cho rằng, đây thực chất là một loại giấy phép con đối với bất động sản đưa vào kinh doanh. Quy định giấy phép con có lợi ích là bảo đảm sự an toàn của giao dịch nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực. Tuy nhiên, dự thảo không quy định về trách nhiệm của cơ quan nhà nước đối với việc xác nhận này.
Bên cạnh đó, dự thảo quy định trong thời hạn 15 ngày thì cơ quan nhà nước phải trả lời về việc đủ điều kiện hay không đủ điều kiện chuyển nhượng. Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Mạnh Cường nhận thấy, dự thảo luật lại không quy định rõ nếu quá thời hạn này mà không trả lời thì giải quyết thế nào và giao Chính phủ quy định chi tiết. Trong dự thảo nghị định, Chính phủ quy định là nếu quá thời hạn mà cơ quan nhà nước không trả lời thì chủ đầu tư được ký hợp đồng bán, cho thuê và tự chịu trách nhiệm. Như vậy cơ quan nhà nước có thể trả lời, hoặc không trả lời và quy định này cũng mâu thuẫn quy định về các thông tin phải công khai.
Với các quy định như vậy, đại biểu Nguyễn Mạnh Cường đề nghị xem xét lại có cần việc xác nhận đủ điều kiện của cơ quan nhà nước nữa hay không. Còn nếu quy định thì phải quy định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước một cách cụ thể và chặt chẽ.
10h44: Đại biểu Nguyễn Thị Lệ - Đoàn ĐBQH Tp.Hồ Chí Minh: Đảm bảo việc đặt cọc giúp chủ đầu tư thăm dò được thị hiếu khách hàng
Đánh giá cao nội dung dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Lệ - Đoàn ĐBQH Tp.Hồ Chí Minh bày tỏ quan điểm chọn phương án 2 trong quy định khoản 5 Điều 23, đồng thời đề nghị số tiền đặt cọc không vượt quá 5%, đây là mức hợp lý theo thông lệ xã hội, bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn, có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.
Theo đại biểu, quy định này cũng giúp bên nhận đặt cọc là chủ đầu tư dự án có thể thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng, để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án. Bởi lẽ, số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc là cao, có ý kiến đề xuất mức đặt cọc chỉ 2% thì quá thấp, không đảm bảo được yêu cầu đặt ra.
Bên cạnh đó, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, số tiền đặt cọc có thể được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo giao kết tại hợp đồng và theo quy định của Điều 25 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, nên số tiền đặt cọc không vượt quá 5%, không bị lợi dụng để huy động vốn. Để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, đại biểu đề nghị Quốc hội quan tâm, sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, cần bổ sung thêm cụm từ “trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của bộ luật này và pháp luật có liên quan”, để tránh phát sinh kẽ hở pháp luật.
10h51: Đại biểu Hoàng Văn Cường - Đoàn ĐBQH Tp. Hà Nội phát biểu tranh luận
Đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng hợp đồng không nên chỉ xác nhận qua công chứng mà có thể xác nhận qua Sàn giao dịch bất động sản. Làm rõ cho quan điểm này, đại biểu Hoàng Văn Cường cho biết Sàn giao dịch bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong thị trường bất động sản.
Đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị trong Luật lần này phải quy định chặt chẽ hơn về Sàn Giao dịch bất động sản theo hướng Sàn thực hiện chức năng trung gian, chịu trách nhiệm về thông tin cung cấp cho người mua và Nhà nước, Sàn không được tham gia vào mua bán mà được hưởng phí, thù lao môi giới.
Đại biểu Hoàng Văn Cường bày tỏ đồng tình với dự thảo Luật khi không quy định bắt buộc giao dịch qua Sàn, và giấy xác nhận qua sàn có thế thay thế, không cần phải qua công chứng. Nhấn mạnh rằng khi trao cho Sàn đúng vai là môi giới thì sẽ phát huy được vai trò của mình, góp phần phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
10h54: Đại biểu Triệu Quang Huy - Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn: Đảm bảo hạn chế rủi ro cho khách hàng
Phát biểu ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại phiên họp, đại biểu Triệu Quang Huy - Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn bày tỏ đồng tình với nhiều cao với các nội dung của dự thảo Luật và Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật.
Bày tỏ quan tâm đến nội dung về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Triệu Quang Huy bày tỏ đồng tình với phương án 1. Cụ thể, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã được thực hiện giao dịch theo đúng quy định của pháp luật. Theo đại biểu, phương án này là phù hợp, ít rủi ro hơn đối với khách hàng…
Liên quan đến quy định thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Huy bày tỏ thống nhất lựa chọn phương án 1 để thống nhất trong công tác quản lý, hài hòa giữa quyền lợi của nhà đầu tư và khách hàng. Cụ thể, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
10h59: Đại biểu Dương Khắc Mai - Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông: Tiếp tục rà soát tránh sự chồng chéo trong các luật
Phát biểu thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Dương Khắc Mai bày tỏ đồng tình với dự thảo Luật trình Quốc hội. Đại biểu cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực rộng, có tác động đến nhiều ngành, lĩnh vực, các đối tượng như phát triển, quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, quyền sử dụng đất phù hợp với thu nhập của người dân; đảm bảo cho thị trường bất động sản bền vững, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai…
Đại biểu đề xuất bổ sung cụm từ “Khu kinh tế”, “đặc khu kinh tế” vào khoản 3 điều 3 về giải thích từ ngữ của dự thảo luật để đảm bảo tính dự báo, tính thống nhất với các luật đang được Quốc hội đang xem xét như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi).
Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu chọn Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.
Theo đại biểu, Phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp. Hạn chế của Phương án này là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc để bảo đảm ký kết hợp đồng với những khách hàng tiềm năng; việc nhận đặt cọc từ những khách hàng đã ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải là đặt cọc bảo đảm ký kết hợp đồng mà là đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự, không còn quá nhiều ý nghĩa của đặt cọc do trong hợp đồng đã có quy định về việc thu tiền thanh toán giá trị hợp đồng theo tiến độ và điều khoản phạt nếu các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ…
Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu chọn Phương án 2: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”. Phương án này nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo Luật và Luật Nhà ở (sửa đổi) , quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ; bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng. Hạn chế của Phương án này là khách hàng phải nộp nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.
1h05: Đại biểu Nguyễn Văn Thân - Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Bình phát biểu tranh luận
Tranh luận về sàn giao dịch bất động sản và công chứng, đại biểu Nguyễn Văn Thân nêu rõ, giữa người mua và người bán chỉ tồn tại chứng nhận của đơn vị thứ 3 là đơn vị công chứng. Nếu bỏ qua công chứng, hoặc nhường thêm quyền nữa vào sàn giao dịch bất động sản sẽ rất bất cập bởi sàn không thể đại diện cho pháp luật nhà nước. Do đó, đại biểu đề nghị chỉ thông qua công chứng; đồng thời đề nghị giữ nguyên quy định về sàn giao dịch bất động sản, nếu giao dịch tốt khách hàng sẽ thông qua sàn, ngược lại khách hàng sẽ không tham gia nữa.
11h07: Đại biểu Lê Xuân Thân - Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa: Cần minh định cơ chế giải quyết tranh chấp trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Tham gia đóng góp ý kiến về dự án luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Lê Xuân Thân - Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa đánh giá cao dự thảo luật đã tiếp thu nhiều ý kiến của các đại biểu Quốc hội, đồng thời cho rằng, cần minh định cơ chế giải quyết tranh chấp trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Đại biểu nêu rõ, trong dự thảo luật lần này, chưa có điều khoản cụ thể nào về nội dung giải quyết tranh chấp, cả ở tòa án hay ở trọng tài thương mại. Trong nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, khoản 5 của Điều 79 trong dự thảo luật có đề cập đến hoạt động thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản. Cho rằng tranh chấp trong kinh doanh bất động sản liên quan tới những giá trị lớn, dễ gây bất ổn xã hội, đại biểu đề nghị cần bổ sung nội dung giải quyết tranh chấp vào khoản 5 Điều 79 của dự thảo luật.
Đồng thời, đại biểu đề nghị bổ sung một điều luật về giải quyết tranh chấp kinh doanh bất động sản với 02 nội dung: Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về kinh doanh bất động sản thông qua thương lượng, hòa giải; Tranh chấp về kinh doanh bất động sản do Tòa án nhân dân, Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật.
Đại biểu cho biết, trong bộ ba pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản có sự liên thông, thống nhất chặt chẽ. Luật Đất đai, Luật Nhà ở đã có điều luật về giải quyết tranh chấp, vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản cũng cần có quy định về nội dung này.
11h13: Đại biểu Trương Trọng Nghĩa - Đoàn ĐBQH Tp. Hồ Chí Minh phát biểu tranh luận.
Tranh luận về đề xuất bổ sung nhà ở tại đặc khu kinh tế, đại biểu Trương Trọng Nghĩa đề nghị không nên đề xuất nội dung này vì chưa có khái niệm “đặc khu kinh tế”, mà có khái niệm khu kinh tế.
Tranh luận về nguyên tắc kinh doanh nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại khoản 3, Điều 23, đại biểu Trương Trọng Nghĩa đồng tình với Phương án 1 của dự thảo luật. Tuy nhiên, phương án 1 rất ngắn gọn, trong khi phương án 2 quy định rõ thỏa thuận đặt cọc phải đáp ứng các điều kiện cụ thể. Đại biểu nhấn mạnh, nếu quy định theo phương án 1 cần bổ sung cụ thể hơn.
Hơn nữa, dự thảo luật này liên quan đến rất nhiều luật khác như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở… do vậy đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo bảo đảm hai nguyên tắc: khi ban hành cần đồng bộ và tương hợp với các luật có liên quan; trong đó đồng bộ cả về nội dung và thuật ngữ.
11h16: Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh tiếp thu ý kiến đại biểu để rà soát kĩ lưỡng; ghi nhận qua thảo luận các ý kiến của các đại biểu đánh giá cao chất lượng dự thảo luật. Về nhiều vấn đề đại biểu quan tâm như tính thống nhất của hệ thống pháp luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết thời gian qua đã phối hợp với các cơ quan của Chính phủ và Ủy ban Pháp luật để rà soát các dự án luật trình Quóc hội tại kỳ họp này.
Theo đó, để bảo đảm thống nhất, dự thảo Luật đã khu trú nội dụng phạm vi nhằm thể chế hóa 4 chính sách lớn liên quan đến bất động sản, kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ các bên liên quan và quản lý nhà nước. Đồng thời để hạn chế mâu thuẫn chồng chéo, dự thảo Luật đưa ra 5 trường hợp, theo đó không phải tất cả bất động sản trong Bộ luật Dân sự đều được đưa vào kinh doanh.
Về sự còn giao thoa giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện của nhà ở có sẵn, nhà ở thương mại, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan cũng như các hoạt động có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Còn trong Luật Nhà ở sẽ quy định các vấn đề về phát triển nhà ở, về chế độ sở hữu, về bảo hành, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, quản lý, sử dụng về nhà ở. Những vấn đề về 2% quỹ bảo trì đang được xử lý ở trong Luật Nhà ở.
Về các nội dung còn có 2 phương án, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết qua thảo luận cho thấy các ý kiến vẫn còn có sự phân tán, do đó, sẽ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội để lấy phiếu xin ý kiến các đại biểu Quốc hội.
Về việc thanh toán, các đại biểu cũng đề xuất thêm phương án thứ 3 có sự kết hợp giữa 2 phương án Ủy ban Thường vụ Quốc hội đưa ra.
Về Sàn giao dịch bất động sản, nhiều đại biểu ủng hộ với việc khuyến khích mà không bắt buộc qua Sàn giao dịch, đồng thời cần có các quy định nhằm nâng cao năng lực chuyên nghiệp của Sàn, chất lượng trình độ của những người hoạt động ở Sàn. Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cũng cho biết sẽ phối hợp với cơ quan soạn thảo nghiên cứu ý kiến đại biểu Quốc hội qu định theo hướng Sàn thực hiện chức năng trung gian môi giới, không tham gia vào mua bán.
11h27: Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải kết luận nội dung thảo luận
Phát biểu kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu rõ, các đại biểu Quốc hội đánh giá cao việc chuẩn bị báo cáo tiếp thu, giải trình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, thống nhất với nhiều nội dung của dự thảo Luật, đồng thời tham gia nhiều ý kiến để hoàn thiện dự án luật. Đối với 3 vấn đề đang trình, 2 phương án đã được các đại biểu Quốc hội thảo luận, thể hiện chính kiến, lựa chọn phương án. Đây là cơ sở để Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục chỉ đạo các cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan chủ trì soạn thảo hoàn thiện, trình Quốc hội lựa chọn xem xét phương án khả thi nhất.
Các đại biểu Quốc hội cũng đã cho ý kiến về các nội dung như phạm vi điều chỉnh, tính thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, điều kiện thị trường bất động sản, giải quyết tranh chấp, công khai thông tin minh bạch… Tuy nhiên, dự án luật còn nhiều vấn đề phức tạp, tác động, ảnh hưởng lớn, liên quan đến nội dung một số dự án luật khác cũng đang được Quốc hội trình như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, vì vậy, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị các đại biểu Quốc hội tiếp tục tham gia góp ý bằng văn bản để cơ quan có thẩm quyền tiếp thu, hoàn chỉnh một cách thận trọng, kỹ lưỡng và toàn diện.
Phó Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, ý kiến của các đại biểu Quốc hội đã được ghi âm, ghi chép đầy đủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ chỉ đạo các cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra, cơ quan hữu quan nghiên cứu tiếp thu đầy đủ các ý kiến tham gia để hoàn thiện báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án luật, hoàn thiện dự án luật trình Quốc hội xem xét, thông qua.