HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI THEO ĐÚNG TINH THẦN NGHỊ QUYẾT SỐ 18-NQ/TW
ĐBQH THẠCH PHƯỚC BÌNH: CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI CẦN PHẢI ĐI ĐẦU
Đại biểu Trần Đình Gia, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Tĩnh
Góp ý về nguyên tắc xác định giá đất tại Hội nghị đại biểu chuyên trách cho ý kiến Luật Đất đai (sưả đổi), Đại biểu Trần Đình Gia, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Tĩnh đề nghị bổ sung nguyên tắc giá đất phải được xác định trước khi giao đất, cho thuê đất. Các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, cùng vị trí địa lý tương đồng và các tiêu chí về xây dựng, điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hệ số sử dụng đất thì có giá tương đương nhau, vì giá đất là cơ sở quan trọng để Nhà nước tính tiền sử dụng đất, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Giá đất cũng là khoản chi phí quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của người dân, của doanh nghiệp. Do đó, giá đất phải có trước để các tổ chức, cá nhân khảo sát, nghiên cứu quá trình lập phương án sản xuất kinh doanh.
Thời gian qua, việc định giá đất phục vụ cho quốc phòng - an ninh, kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì dễ, nhưng định giá đất cho mục đích phát triển thương mại thì rất khó. Vì vậy, đại biểu Trần Đình Gia cũng đề nghị, việc định giá đất phục vụ cho lĩnh vực thương mại có địa phải được tính lại cho rành mạch, cụ thể. Còn thu hồi đất cho những lĩnh vực khác, đại biểu thống nhất với quy định như dự thảo Luật, làm sao để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
Đại biểu Nguyễn Công Long, Đại biểu Quốc hội tỉnh Gia Lai
Đồng quan điểm, đại biểu Nguyễn Công Long, Đại biểu Quốc hội tỉnh Gia Lai cho rằng, 2 phương án quy định các trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 127 cần cân nhắc và đại biểu cũng đề nghị giữ nguyên quy định như hiện nay và cần cân nhắc đối với cả hai phương án trong dự thảo Luật. Nghị quyết 18 nêu “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”, nhưng không có nghĩa là phải quy định cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận với người dân để sử dụng các đất khác để làm nhà ở, kinh doanh các dự án thương mại. Theo đại biểu Nguyễn Công Long, nếu quy định như dự thảo Luật sẽ tạo cơ hội cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản có quyền mua hết đất nông nghiệp, đất lúa, đất rừng để chuyển sang mục đích. Vì vậy, cần có sự phân biệt rất rõ giữa thu hồi đất và thỏa thuận bởi tính chất hoàn toàn khác nhau. Từ phân tích trên, đại biểu Nguyễn Công Long cho rằng, hai phương án đưa ra trong dự thảo Luật mới chỉ thỏa mãn những đối tượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chưa ngăn chặn được việc khai thác triệt để chênh lệch địa tô.
Đại biểu Nguyễn Công Long cũng cho rằng, dù dự thảo Luật đã cụ thể thêm một bước về các phương pháp áp dụng trong định giá đất, bao gồm phương pháp so sánh, thu nhập thặng dư, hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, cần tiếp tục rà soát các căn cứ định giá đất bao gồm mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá theo thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Vì quy định như dự thảo Luật chưa cụ thể, khó cho quản lý nhà nước trong xác định giá đất, có thể dẫn đến sai phạm, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai.
Đại biểu Trần Văn Lâm, Đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Giang
Hiện các đại biểu vẫn băn khoăn về quy định những dự án giao đất không qua đấu giá, đầu thầu, thì điều tiết chênh lệch địa tô vào ngân sách thế nào để đảm bảo cụ thể hoá đầy đủ tinh thần của Nghị quyết 18. Đồng tình quan điểm này, đại biểu Trần Văn Lâm, Đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Giang nhấn mạnh, hiện các chính sách của Nhà nước đã thể chế được một phần quan điểm này, cơ bản là những chính sách liên quan đến giao đất, các dự án chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án đã điều tiết được một phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra. Tuy nhiên, còn những dự án giao đất không qua đấu giá, đấu thầu, thì chưa rõ phần điều tiết chênh lệch địa tô vào ngân sách theo cơ chế nào. Vì vậy, cần có cơ chế rõ ràng và tiếp tục hoàn thiện quy định về nội dung này trong dự thảo Luật.
Cùng với đó, đại biểu Trần Văn Lâm cũng đặt vấn đề đối với những người sử dụng đất được hưởng lợi từ các chính sách quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, có nghĩa sẽ thay đổi hạng đất, giá trị của đất, thì sẽ điều tiết chênh lệch địa tô sẽ như thế nào? Theo đại biểu Trần Văn Lâm, hiện nay chúng ta chưa có cơ chế, chính sách cụ thể để điều tiết chênh lệch địa tô. Do đó, cần tiếp tục nghiên cứu có chính sách điều tiết địa tô bảo đảm công bằng, hợp lý, minh bạch, công khai, cụ thể hóa được quan điểm của Nghị quyết 18 về vấn này để bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh
Tiếp thu các ý kiến của ĐBQH liên quan đến vấn đề tài chính đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh nêu rõ, dự thảo Luật dự kiến tiếp thu các ý kiến về việc tiếp tục nghiên cứu chỉnh lý, bổ sung các nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất. Theo Nghị quyết 18, việc định giá đất cần theo sát thị trường, nhưng hiện nay thông tin đầu vào thị trường của chúng ta chưa thực sự minh bạch, chưa thật sự tính toán chính xác việc này. Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ hiện đang giao cho các Bộ nghiên cứu xây dựng sàn giao dịch bất động sản gắn với quyền sử dụng đất. Cùng với đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ cố gắng quy định để có thể định giá đất chính xác, sát với giá thị trường nhất thông qua việc sửa đổi Nghị định 44, và căn cứ vào dữ liệu thông tin đầu vào đầy đủ hơn từ các nguồn thông tin từ thuế, sàn giao dịch bất động sản, tổ chức bán đấu giá, văn phòng công chứng và từ các giao dịch để đưa ra được giá giao dịch sát nhất với thị trường. Cùng với đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ nghiên cứu để quy định phương pháp tính giá đất chuẩn nhất.
Từ những ý kiến trên cho thấy, chính sách tài chính về đất đai vẫn tiếp tục được cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra tiếp thu để hoàn thiện, nhằm tạo ra bước tiến lớn khi sửa đổi Luật đất đai lần này.