TS.CHÂU HOÀNG THÂN: ĐỀ XUẤT QUY ĐINH HỆ THỐNG CƠ QUAN ĐỘC LẬP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CÔNG
TS.CHÂU HOÀNG THÂN: GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) - BỔ SUNG CĂN CỨ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT DỰA VÀO CÁC CHỈ SỐ PHÁT TRIỂN KT-XH Ở ĐỊA PHƯƠNG
Thực tế sử dụng đất thời gian qua cho thấy sự phổ biến của việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích như: đất ở kết hợp thương mại dịch vụ, đất nông nghiệp kết hợp thương mại dịch vụ, đất tôn giáo kết hợp trồng cây dược liệu, thương mại dịch vụ… Nghị định số 01/2017/NĐ-CP bổ sung khoản 7 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm, thật chất đây là phương thức sử dụng đất hỗn hợp về mục đích sử dụng đất giữa đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm. Vì vậy, bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất kết hợp đa mục đích trong Luật Đất đai là rất cần thiết, đáp ứng yêu cầu quản lý trong thực tiễn, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội cho ý kiến theo quy trình 3 kỳ họp.
Ngay những bản dự thảo đầu tiên, Ban soạn thảo đã bổ sung quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích và nội dung liên tục được bổ sung, hoàn thiện với nhiều ý kiến đóng góp. Báo cáo thẩm tra của Ủy ban kinh tế của Quốc hội về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã nêu ra các vấn đề cần bổ sung, hoàn thiện trong Dự thảo về sử dụng đất kết hợp đa mục đích: liên quan về bản đồ, hồ sơ địa chính, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; các loại đất được sử dụng kết hợp; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; thời hạn sử dụng đất; phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính; quy định cụ thể về phương án sử dụng đất; quy định về chuyển tiếp, xử lý những trường hợp thực tiễn đã sử dụng đa mục đích trước khi ban hành luật.
Dự kiến, Luật Đất đai sẽ được Quốc hội tiếp tục xem xét, cho ý kiến trước khi thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV (cuối năm 2023). Trong thời gian này, cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục ghi nhận các ý kiến đóng góp hoàn thiện dự thảo luật từ các chuyên gia, nhà khoa học, đối tượng chịu tác động, cử tri và Nhân dân.
Để hoàn thiện hơn chế định sử dụng đất đa mục đích – sự thay đổi cơ bản, ảnh hưởng sâu rộng đến quản lý, sử dụng đất đai, TS. Châu Hoàng Thân, Giảng viên chính khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ đề nghị cần tiếp tục hoàn thiện, bổ sung, làm sáng tỏ một số nội dung trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Làm rõ các phương thức sử dụng đất kết hợp đa mục đích.
Theo TS. Châu Hoàng Thân, bản dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (ngày 20/8/2023) có 62 khái niệm được giải thích tại Điều 3 và Điều 218 quy định về “sử dụng đất kết hợp đa mục đích” vẫn chưa làm rõ nội hàm của chế độ sử dụng đất đa mục đích.
TS. Châu Hoàng Thân, Giảng viên chính khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ
So với các bản dự thảo trước đây, từng có dự thảo đưa ra khái niệm và phân loại sử dụng đất đa mục đích gồm: đất sử dụng hỗn hợp và đất sử dụng kết hợp; khái niệm về đất sử dụng đa mục đích. Chế định tương thích trong các nghiên cứu quốc tế thường sử dụng thuật ngữ sử dụng đất hỗn hợp (Land Use Mix – LUM hoặc mixed land use) với nhiều cách thức sử dụng hỗn hợp nhiều mục đích, điển hình: trong nghiên cứu về sử dụng đất hỗn hợp ở Amsterdam có 04 phương thức gồm: shared premises dimension, horizontal dimension, vertical dimension, time dimension; sử dụng đất hỗn hợp theo chiều dọc hoặc theo chiều ngang; hoặc có thể là sự kết hợp của 03 mô hình: phân tầng riêng biệt từng mục đích sử dụng đất; bố trí đan xen các mục đích sử dụng đất; bố trí hình ô lưới cho mỗi thửa một mục đích xen kẽ nhau.
TS. Châu Hoàng Thân cho rằng, sử dụng đất kết hợp đa mục đích trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay gồm những phương thức nào vẫn chưa được làm rõ trong khi việc sử dụng đất kết hợp này rất đa dạng, phức tạp. Vì vậy, cần làm rõ nội hàm để xác định “sử dụng đất kết hợp đa mục đích” gồm những phương thức nào, chứ không đơn thuần là sử dụng đất kết hợp nhiều mục đích trên một thửa đất. Đây là cơ sở quan trọng xây dựng các quy định liên quan, sẽ luận giải rõ ràng các mục đích sử dụng đất được kết hợp; làm rõ điều này các quy định về trường hợp sử dụng đất kết hợp, nguyên tắc sử dụng đất kết hợp mới rõ ràng, phù hợp, khả thi.
Chưa có sự đồng bộ trong các quy định liên quan đến “sử dụng đất kết hợp đa mục đích”.
TS. Châu Hoàng Thân cho biết, dự thảo luật chỉ có 05 lần xuất hiện cụm từ “đất đa mục đích”, trong đó 04 lần xuất hiện tại Điều 218 Dự thảo “sử dụng đất kết hợp đa mục đích”. Điều này phần nào chứng tỏ những quy định liên quan đến chế định sử dụng đất kết hợp đa mục đích chưa được thể hiện đồng bộ ở các quy định quan trọng trong quản lý, sử dụng đất như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy chế pháp lý của người sử dụng đất kết hợp đa mục đích; nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất…
Vì vậy, không chỉ một điều luật trong Dự thảo về sử dụng đất kết hợp đa mục đích để triển khai hiệu quả, đồng bộ mục tiêu “đất kết hợp sử dụng nhiều mục đích” tại Nghị quyết số 18-NQ/TW mà phải là sự toàn diện trong các chế định có liên quan.
Chưa xác định rõ quy chế pháp lý áp dụng trong trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích.
TS. Châu Hoàng Thân nêu quan điểm, với những nội dung quy định tại Điều 218 Dự thảo vẫn chưa rõ ràng là áp dụng quy chế pháp lý của loại đất chính hay từng loại đất, nhưng qua các bản dự thảo và những nội dung hiện tại có thể suy đoán sẽ áp dụng theo “loại đất chính”.
Tuy nhiên, điều này cần xem xét thận trọng để bảo đảm hiệu quả sử dụng đất, tính công bằng, xác định đúng giá trị khi định giá đất, tránh thất thu ngân sách nhà nước vì nếu thửa đất chỉ sử dụng một mục đích duy nhất thì thu nhập từ việc sử dụng đất, khả năng sinh lợi của thửa đất đó so với trường hợp sử dụng đất kết hợp nhiều mục đích là rất chênh lệch.
Theo TS. Châu Hoàng Thân, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa xác định rõ quy chế pháp lý áp dụng trong trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích.
Ngoài ra, có trường hợp mục đích chính lại chiếm tỉ lệ thấp hơn mục đích phụ trong tỉ lệ sử dụng đất, ví dụ như đất ở kết hợp thương mại dịch vụ khi diện tích đất ở sử dụng mục đích để ở thấp hơn so với diện tích sử dụng khai thác thương mại dịch vụ nên nếu chỉ áp dụng theo mục đích chính là chưa phù hợp; đặc biệt, trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích trong khu vực mà các mục đích có sự phân định ranh giới rõ ràng. “Trên cơ sở xác định nội hàm của “sử dụng đất kết hợp đa mục đích” cần có những quy định cụ thể về quy chế pháp lý của từng phương thức sử dụng đất kết hợp”, TS. Châu Hoàng Thân kiến nghị.
Phương án sử dụng đất nên là điều kiện bắt buộc khi sử dụng đất kết hợp đa mục đích.
Theo TS. Châu Hoàng Thân, khoản 4 Điều 218 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ quy định sử dụng đất kết hợp thương mại dịch vụ tại điểm a, b, c và đ khoản 1 Điều 218 dự thảo thì phải có phương án sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Phương án sử dụng đất khi sử dụng đất kết hợp đa mục đích là điều rất cần thiết, thể hiện tính chủ động, bảo đảm hiệu quả sử dụng đất, đặc biệt là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền quản lý, theo dõi việc sử dụng đất đa mục đích.
Ngoài ra, có những trường hợp cần có phương án sử dụng đất cụ thể nhằm bảo đảm hiệu quả sử dụng đất như: đất tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng kết hợp mục đích thương mại dịch vụ nhưng hiện nay dự thảo luật không yêu cầu. Với quy định tại khoản 4 Điều 21 dự thảo luật cho thấy, chúng ta chưa có cơ sở rõ ràng để xác định trường hợp nào phải có phương án sử dụng đất, nhằm bảo đảm công bằng và hiệu quả quản lý nhất là giai đoạn đầu khi mới triển khai quy định sử dụng đất kết hợp đa mục đích, thì các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích rất cần áp dụng kiểm soát bằng phương án sử dụng đất, trừ một số trường hợp sử dụng trên diện tích nhỏ (trong hạn mức giao đất ở) đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân.
“Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là nội dung quan trọng, phát huy tối ưu hiệu quả sử dụng đất, có tính chất phức tạp và liên quan đến nhiều chế định pháp luật đất đai. Vì vậy, để bảo đảm sử dụng đất kết hợp đa mục đích đáp ứng các yêu cầu, mục tiêu đề ra, dự thảo Luật Đất đai cần giải quyết triệt để những vấn đề đã phân tích, với những quy định minh bạch, đồng bộ và thống nhất”, TS. Châu Hoàng Thân nêu quan điểm.