LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN SỬA ĐỔI: KHÔNG BẮT BUỘC GIAO DỊCH THÔNG QUA SÀN NHƯNG CẦN QUY ĐỊNH ĐỂ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
PGS.TS Đặng Văn Thanh, Chủ tịch Hiệp hội Kế toán và Kiểm toán Việt Nam
Phóng viên: Thưa PGS.TS Đặng Văn Thanh, hiện vẫn còn những quan điểm khác nhau liên quan đến việc bắt buộc hay khuyến khích các giao dịch bất động sản qua sàn hay qua công chứng. Tuy nhiên, hiện đội ngũ làm môi giới bất động sản rất đông. Như vậy, quan điểm này cần được hiểu và quy định như thế nào trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này để đảm bảo an toàn pháp lý?
PGS.TS Đặng Văn Thanh : Trước tiên, tôi nghĩ rằng cần làm rõ khái niệm, quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản. Tại khoản 1 Điều 3 Dự thảo Luật KDBĐS giải thích từ ngữ: “KDBĐS là việc bỏ vốn để tạo lập BĐS để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS… nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận”. Tiêu chí cơ bản để xác định KDBĐS đối với hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng BĐS là “để bán, chuyển nhượng”, tuy nhiên, dấu hiệu để nhận biết hành vi này chưa được quy định cụ thể. Vì vậy, khó xác định cá nhân mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải là để bán, để chuyển nhượng tiếp hay không. Dự thảo Luật cần có quy định các đặc điểm của nội dung này nhằm xác định đúng văn bản điều chỉnh để áp dụng đúng pháp luật.
Liên quan đến các quy định về kinh doanh dịch vụ BĐS, Điều 57 Dự thảo Luật quy định 2 nội dung về các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng chưa nêu rõ lý do của những giao dịch bắt buộc phải qua sàn để đảm bảo tính khả thi. Đây là điểm cần nghiên cứu, khảo sát, đánh giá tác động một cách thận trọng và kỹ lưỡng, bởi về bản chất, sàn giao dịch giúp người dân, các nhà đầu tư kết nối về mặt thông tin, phải công khai thông tin, từ đó có thể minh bạch thị trường. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là bắt buộc các giao dịch đều phải qua sàn, Nhà nước chủ yếu khuyến khích, người dân và nhà đầu tư thấy lợi và thuận tiện sẽ tham gia sàn giao dịch BĐS mà cần thiết phải bắt buộc.
Phòng công chứng hay phòng luật sư là những tổ chức được Nhà nước ủy quyền để giúp đỡ và hỗ trợ người dân tuân thủ pháp luật và bảo vệ lợi ích, quyền lợi hợp pháp của người dân. Đây được coi là bên thứ ba giúp Nhà nước nắm bắt thông tin giữa các bên, vì vậy, không nên hiểu sai vai trò của nhóm này. Hàng hóa trên sàn giao dịch BĐS là hàng hóa đặc biệt và sàn giao dịch không thể thay thế công chứng.
Vấn đề an toàn pháp lý trong giao dịch BĐS có tính đặc thù riêng, đòi hỏi tính chuyên môn, tính thực tiễn rất cao. Đồng thời, trên thị trường, các nhà đầu tư và sàn giao dịch BĐS có cùng lợi ích, do đó, công chứng nên được quy định bắt buộc để bảo đảm an toàn pháp lý đối với các giao dịch phức tạp/quan trọng nhằm ổn định chính trị - xã hội và bảo về quyền, lợi ích của bên yếu thế trong giao dịch.
Phóng viên: Như phân tích của ông, để đảm bảo an toàn giao dịch pháp lý, việc bổ sung điều khoản quy định về tổ chức nghề nghiệp của những tổ chức, cá nhân hành nghề KDBĐS có thực sự cần thiết?
PGS.TS Đặng Văn Thanh: Dự thảo Luật KDBĐS cần bổ sung điều khoản quy định về tổ chức nghề nghiệp của những tổ chức, cá nhân hành nghề KDBĐS. Theo đó, Luật cần quy định các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới, tư vấn KDBĐS, điều hành và quản lý sàn giao dịch BĐS phải tham gia và là hội viên các tổ chức nghề nghiệp KDBĐS.
Theo quy định tại Điều 57 Dự thảo Luật KDBĐS, có những trường hợp không bắt buộc thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, khi đối chiếu các trường hợp này với các quy định tại khoản 3 Điều 45 và khoản 2, 3 Điều 10, trường hợp không giao dịch qua sàn và không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng sẽ thiếu cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định.
Cũng cần thấy rằng, BĐS là tài sản có giá trị lớn đối với người dân, còn với doanh nghiệp KDBĐS, sẽ cần rất nhiều hồ sơ, thực hiện nhiều thủ tục pháp lý, chấp hành điều kiện kinh doanh, năng lực của chủ đầu tư… Tuy nhiên, việc hiểu, kiểm tra, kiểm soát hay tường minh pháp luật về đất đai, KDBĐS, nhà ở, đầu tư không phải dễ dàng. Do đó, quy định công chứng trong trường hợp này là cần thiết, giúp kiểm soát để cảnh báo, phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro cho người dân. Ngay cả trong trường hợp không bắt buộc phải công chứng, Nhà nước cũng nên khuyến khích và tạo điều kiện để công chứng các giao dịch BĐS bất kể có được thực hiện qua sàn giao dịch hay không
Dự thảo Luật KDBĐS cần bổ sung điều khoản quy định về tổ chức nghề nghiệp của những tổ chức, cá nhân hành nghề KDBĐS. Theo đó, Luật cần quy định các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới, tư vấn KDBĐS, điều hành và quản lý sàn giao dịch BĐS phải tham gia và là hội viên các tổ chức nghề nghiệp KDBĐS. Nhà nước giao cho Bộ Xây dựng quản lý nhà nước về KDBĐS, quản lý người môi giới, người tư vấn và Bộ Xây dựng ủy quyền cho các tổ chức nghề nghiệp thực hiện hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, tổ chức thi để cấp giấy chứng nhận năng lực cho người môi giới, tư vấn, quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, nhân viên công chứng... Đây cũng là thông lệ mang tính phổ biến ở nhiều quốc gia.
Bên cạnh đó, Dự thảo Luật cũng cần quy định năng lực nghiệp vụ của các công chứng viên (đào tạo chính quy, bài bản, quy định về chuẩn đầu vào, chuẩn đầu ra) và người tham gia dịch vụ KDBĐS. Trong đó, cần quy định về thời gian tham gia cập nhật kiến thức, hiểu biết về Luật và văn bản dưới Luật không dưới 40 giờ/năm thì mới được hành nghề và cung cấp dịch vụ công chứng, tư vấn, môi giới KDBĐS. Đây là quy định mang tính bắt buộc và cũng là một trong các điều kiện hành nghề của các cá nhân. Quan trọng hơn, người môi giới, tư vấn BĐS phải tham gia hội nghề nghiệp và chịu sự kiểm soát của Hội nghề nghiệp để bảo đảm chất lượng dịch vụ và đạo đức nghề nghiệp.
Phóng viên: Xin cảm ơn ông!