HƯỚNG TỚI SỰ THỐNG NHẤT CAO TRONG DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI), DỰ ÁN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI) VÀ LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Quan tâm đến Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, về quy định quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất, cần tham chiếu giữa Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Qua nghiên cứu có thể thấy một số điềm bất cập sau đây:
Thứ nhất, điểm a khoản 1 Điều 36 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “1. Tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đât thu tiền thuê đất hàng năm, có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 27 và Điều 31 của Luật này”; khoản 6 Điều 27 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về quyền chung của người sử dụng đất quy định người sừ dụng đất: “6. Được quyền chuyến mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật về đầu tư”.
Trong khi đó, điểm c khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định công nhận “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thươmg mại” đối với trường họp nhà đầu tư có “c) Đất thưcmg mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần và được chuyển mục đích sang làm nhà ở”.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu
Với các quy định nêu trên cho thấy: Một là, khoản 6 Điều 27 và điểm a khoản 1 Điều 36 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và pháp luật về đầu tư và điểm c khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sừa đổi) quy định công nhận “chủ đầu tư dự án xảy dựng nhà ở thương mại”.
Đối với trường hợp nhà đầu tư có “đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê trả tiền thuê đất một lần và được chuyển mục đích sang làm nhà ở” đối với trường hợp “đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp ” có nguồn gốc do người sử dụng đất tự bỏ tiền đền bù, giải phóng mặt bằng rồi sau đó phải thuê lại với nhà nước theo phương thức “trả tiền thuê đất hàng năm ” hoặc “trả tiền một lần ” để làm cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ hoặc nhà xưởng sản xuất là hợp tình, hợp lí.
Tuy nhiên, trong trường hợp “đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" không phải do tổ chức kinh tế tự tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng mà có nguồn gốc “đất công” được nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm lại được chuyển mục đích sử dụng đất, được công nhận “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại" mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), đấu thầu dự án có sử dụng đất có thể dẫn đến việc làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công.
Hai là, khoản 6 Điều 27 và điểm a khoản 1 Điều 36 cũng không thống nhất với khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các trường hợp đấu giá QSDĐ, trong đó quy định đấu giá QSDĐ đối với dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Vì vậy, cần sửa đổi, bổ sung khoản 6 Điều 27 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về quyền chung của người sử dụng đất như sau: “6. Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật về đầu tư, trừ trường họp người sử dụng đất là tô chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà đất này có nguồn gốc đất công
Bên cạnh đó, đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định công nhận “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại" đối với trường hợp nhà đầu tư có: “c) Đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần và được chuyển mục đích sang làm nhà ở. Trường hợp đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm chỉ áp dụng đối với đất có nguồn gốc do người sử dụng đất đền bù, giải phóng mặt bằng”.
Cũng quan tâm đến hai Dự án Luật này, ThS. LS Lê Lâm, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội nêu rõ, các quy định về chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở tham chiếu giữa Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn cần có một số sửa đổi, bổ sung.
ThS.LS Lê Lâm, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội
Thứ nhất, đề nghị cho phép “chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” với điều kiện bên chuyển nhượng đã có “quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Trường hợp bên chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này.
Thứ hai, về quy định điều kiện chuyển QSDĐ, thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất của các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đồi), khoản 2 Điều 29 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất: “2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự ản đổi với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Luật này”. Điều kiện này được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 49 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau: “7. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyến đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, chuyến đoi đất nông nghiệp khi dồn điền, đôi thửa theo quy định Luật này”.
Từ phân tích trên có thể thấy, khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đều quy định chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, nhà ở phải có giấy chứng nhận, mà để có được giấy chứng nhận thì phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Do đó, cần quy định rõ hơn về vấn đề này, tránh các hạn chế và hệ quả sau này.