QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ DỰ ÁN LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được trình Quốc hội xem xét, thảo luận, cho ý kiến. Đây là dự án Luật quan trọng, liên quan đến lợi ích của mọi người dân, nhận được nhiều sự quan tâm của đông đảo cử tri, nhân dân cũng như các chuyên gia, nhà nghiên cứu.
Tổng kết quá trình thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, về việc dành quỹ đất làm nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, theo quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị
Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Nhà ở 2014: “Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.”
Việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (tỷ lệ 20% theo quy định của Chính phủ) chưa phù hợp với thực tiễn.
Cụ thể, quy định nêu trên dẫn đến việc hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; hầu như không bố trí các quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội.
Việc yêu cầu tất cả các dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội mà không căn cứ vào Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương (trong đó xác định nhu cầu và mục tiêu phát triển các loại hình nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội); quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; điều kiện kinh tế - địa lý của từng vùng, miền, địa phương... có thể dẫn đến tình trạng quỹ đất này không được đưa vào đầu tư, gây mất mỹ quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai và làm tăng giá nhà ở.
Một số địa phương mặc dù là đô thị loại II, loại III (thậm chí là đô thị loại I như Hải Phòng, Cần Thơ, Quảng Ninh) nhưng trên địa bàn còn quỹ đất dồi dào, giá đất nền thấp, người dân chưa có thói quen ở nhà chung cư, chưa có nhu cầu cấp thiết về nhà ở xã hội… dẫn tới tình trạng các dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội nhưng không đưa vào sử dụng, làm lãng phí nguồn lực đất đai. Một số dự án có tính chất đặc thù: về kiến trúc cảnh quan, địa hình phức tạp (đồi núi, ven biển); các dự án nhà ở thương mại cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng... nếu bố trí nhà ở xã hội trong dự án không những có thể phá vỡ quy hoạch, kiến trúc và không đạt được mục tiêu đầu tư của dự án.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ (ví dụ dưới 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I), việc dành quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (đất 20%) là không khả thi do không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được 01 khối nhà ở xã hội độc lập đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc, cảnh quan chung của dự án… Quỹ đất này cũng không khả thi nếu chuyển thành loại hình nhà ở xã hội dạng thấp tầng do các đô thị loại đặc biệt, loại I không khuyến khích loại hình nhà ở này để tiết kiệm quỹ đất, đồng thời nếu phát triển loại hình nhà ở xã hội liền kề này trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị (thường ở các vị trí “đất vàng”) có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng.
Trường hợp người thu nhập thấp vào ở trong các căn hộ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp sẽ thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà cũng như các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng là không phù hợp với thu nhập của họ. Các bất cập nêu trên khiến quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn vừa qua còn thiếu rất nhiều.
Về hình thức phát triển nhà ở xã hội, đại diện cơ quan soạn thảo cho biết, luật Nhà ở năm 2014 quy định về hình thức Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng-chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua. Tuy nhiên, quy định này hiện chưa thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật khác có liên quan.
Cụ thể là: Pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng hiện hành đã sửa đổi, bổ sung quy định về phân loại nguồn vốn, theo đó có dự án sử dụng vốn đầu tư công; có dự án sử dụng vốn nhà nước theo quy định của pháp luật có liên quan (sau đây gọi là dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công) và có dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (sau đây gọi là dự án PPP) và có dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Thực tế có nhiều dự án nhà ở, khu đô thị có sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài thông qua hình thức góp vốn đầu tư, bỏ vốn đầu tư trực tiếp; hoặc thi công xây dựng hoặc liên doanh với doanh nghiệp trong nước để cùng triển khai thực hiện dự án (trong đó có việc tham gia lựa chọn nhà đầu tư…)... nhưng chưa được Luật hóa, dẫn tới nhiều bất cập trong việc quản lý, không đảm bảo được quyền lợi của các nhà đầu tư nước ngoài, làm giảm sút lòng tin của nhà đầu tư nước ngoài, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực nhà ở và bất động sản nói riêng và các lĩnh vực khác của nền kinh tế đất nước nói chung.
Hiện nay, thực tế có một số Quỹ đầu tư phát triển địa phương, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam có tiềm lực tài chính, đã thực hiện đầu tư trực tiếp vào dự án thuộc lĩnh vực nhà ở, đầu tư xây dựng đô thị. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định cho phép Quỹ đầu tư phát triển địa phương, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng, gây hạn chế hiệu quả đầu tư của các tổ chức này, thậm chí mỗi địa phương có một cách hiểu và vận dụng quy định pháp luật khác nhau, dẫn tới sự tùy tiện trong thực thi pháp luật.
Do đó, để tăng cường sự minh bạch trong quy định pháp luật cũng như sự đóng góp của hệ thống Quỹ đầu tư phát triển địa phương, Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam đối với sự phát triển kinh tế của mỗi địa phương nói riêng và chủ trương phát triển nhà ở xã hội nói chung thì việc bổ sung quy định cho phép Quỹ đầu tư phát triển địa phương làm chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở (trong đó có nhà ở xã hội) thông qua nhiều hình thức khác nhau (bỏ vốn đầu tư, thi công xây dựng, hợp tác đầu tư...) là hết sức cần thiết và đáp ứng nhu cầu thực tế của các tổ chức này.