TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP CHIỀU 23/6: QUỐC HỘI THẢO LUẬN DỰ ÁN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)
So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có một số điểm sửa đổi, bổ sung quy định nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản; quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến dịch vụ tư vấn bất động sản; phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản.
Đại biểu Huỳnh Thị Phúc – Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
Quan tâm đến nội dung này, phát biểu tại hội trường, đại biểu Huỳnh Thị Phúc – Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết các quy định về sàn giao dịch bất động sản tại Điều 57 của dự thảo Luật đã thu hút sự quan tâm và tranh cãi liên quan đến việc quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cần rà soát, cân nhắc kỹ lưỡng quy định về sàn giao dịch bất động sản sau khi thực hiện khảo sát, đánh giá tác động nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức không chỉ thuận lợi trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản mà còn đảm bảo tính chặt chẽ cũng như là cơ sở pháp lý cho tổ chức, cá nhân tham gia các hoạt động theo hướng phát triển chuyên nghiệp, an toàn và khi luật được Quốc hội thông qua bảo đảm tính khả thi và hiệu quả.
Đại biểu Lưu Bá Mạc – Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn bày tỏ băn khoăn về quy định tại Điều 57 dự thảo Luật: Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này. Đồng thời, tại Điều 60, một trong các quy định hồ sơ đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản là có cơ sở kỹ thuật đáp ứng yêu cầu.
Đại biểu Lưu Bá Mạc – Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn
Để bảo đảm tăng cường kiểm soát công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi người dân trong giao dịch bất động sản nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch bất động sản của người dân, đại biểu Lưu Bá Mạc đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc làm rõ thêm sàn giao dịch bất động sản ở đây bao gồm sàn giao dịch trực tiếp hay cả sàn giao dịch trực tuyến trên các phương tiện điện tử và làm rõ nội hàm, tiêu chí của cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu. Đồng thời, cân nhắc bổ sung thêm một phương án mở hơn theo hướng phân loại, phân khúc các loại giao dịch bất động sản, trong đó có loại giao dịch bất động sản buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng cũng có loại chỉ cần giao dịch trực tiếp mà không cần phải qua sàn giao dịch.
Đại biểu Điểu Huỳnh Sang – Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Phước đề nghị Ban soạn thảo làm rõ và quy định cụ thể hơn về sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, về công chứng, đặt cọc, thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản bảo đảm phù hợp lại chủ trương Nghị quyết số 18-NQ/TW, cũng để bảo đảm tính khả thi, an toàn pháp lý, không làm phát sinh điểm nghẽn về chính sách cản trở quá trình phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm sự phát triển an toàn, lành mạnh của thị trường bất động sản và phải phù hợp với lại Bộ luật Dân sự và các luật khác có liên quan.
Đại biểu Điểu Huỳnh Sang – Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Phước
Đại biểu nêu rõ đề nghị quy định rõ hơn về địa vị pháp lý cũng như điều kiện thành lập, nguyên tắc tổ chức, cơ chế hoạt động và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước, khuyến khích quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân. Quy định rõ hơn về mối quan hệ giữa xác nhận giao dịch qua sàn với công chứng và đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quy định thêm về trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm quyền lợi cho người mua.
Tại phiên họp, nhiều đại biểu cũng cho rằng cần phải quy định công chứng bắt buộc thay vì mua bán qua sàn giao dịch. Bởi công chứng bắt buộc là công cụ pháp lý phổ biến để kiểm soát tốt rủi ro đối với người dân, bảo đảm sự minh bạch về thông tin của các bên khi tham gia giao dịch bất động sản.
Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân – Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Dương cho rằng để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của người dân, đề nghị tất cả các giao dịch bất động sản có ít nhất một bên là cá nhân tham gia thì bắt buộc phải công chứng được quy định tại khoản 3 Điều 28 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Các trường hợp giao dịch bất động sản giữa các tổ chức với nhau thì có quyền lựa chọn giao dịch thông qua công chứng hoặc qua sàn giao dịch bất động sản, vì thực tế giao dịch qua sàn chưa đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ ddể bảo vệ quyền lợi cho các bên có liên quan.
Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân – Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Dương
Trước đó, trong phiên thảo luận tại tổ, bên cạnh các ý kiến nhất trí quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản thì có một số ý kiến đề nghị không nên quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn mà chỉ nên khuyến khích nhằm đảm bảo quyền tự do, lựa chọn của các bên trong giao dịch. Có ý kiến cho rằng, điều kiện thành lập, giải thể sàn giao dịch bất động sản, các quy định về điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản quá đơn giản, chưa đủ khả năng để chứng thực tính hợp pháp của các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản và khó bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Có ý kiến đề nghị cân nhắc việc xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản thành công vì chưa có quy định về khái niệm, tiêu chí trong pháp luật dân sự; việc xác nhận, chứng thực, chứng nhận là của cơ quan nhà nước hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ công, chưa đúng với bản chất của sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp.
Tiếp thu, giải trình bước đầu ý kiến đại biểu Quốc hội thảo luận tại tổ, Bộ Xây dựng – Cơ quan chủ trì soạn thảo đã có báo cáo, trong đó làm rõ việc quy định các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản như trong dự thảo Luật là thể chế hóa chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII và các Nghị quyết, Văn kiện Đại hội Đảng…; đồng thời để đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam. Quy định của dự thảo Luật cũng nhằm tăng cường kiểm soát, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi người dân trong giao dịch bất động sản nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch bất động sản của người dân.
Quy định này giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định. Quy định giao dịch qua sàn không gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán. Hiện nay, chi phí quản lý, bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8 - 10% giá bán (bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán được hàng…) chi phí này cũng là chi phí mà đã được các chủ đầu tư tính vào giá bán. Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí (sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình) để tự tổ chức bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản để thực hiện. Việc này nhiều khi còn tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư, vì các sàn bất động sản là đơn vị bán hàng chuyên nghiệp (có sẵn dữ liệu khách hàng, có sẵn liên kết các sàn, có sẵn các kênh tiếp thị, quảng cáo…) nên hiệu quả và hiệu suất cao hơn.
Các giao dịch bất động sản hình thành tương lai có nhiều đặc thù như: tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án, trong khi các giao dịch này không thực hiện qua công chứng. Do vậy, cần thiết đưa vào giao dịch qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, quản lý, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản.
Cũng theo cơ quan soạn thảo, quy định này nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân, hạn chế hiện tượng khiếu kiện gây mất trật tự an ninh xã hội. Nâng cao được vai trò, trách nhiệm của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản; tạo lập được môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản lành mạnh, ổn định.
Tuy nhiên, Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng các ý kiến góp ý về nội dung này, đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản cho phù hợp.