SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: CẦN CỤ THỂ HOÁ HƠN NỮA QUY ĐỊNH VỀ HỖ TRỢ, BỒI THƯỜNG, TÁI ĐỊNH CƯ
Những bất cập và nguyên nhân của việc xác định giá đất chưa sát với giá thị trường
PGS.TS Ngô Trí Long cho biết, giá đất và định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai. Giá đất đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng như hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai. Giá đất không chỉ là cơ sở để phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường đất đai, là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất mà còn góp phần nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội, đặc biệt là khi giải quyết tranh chấp đất đai cũng như xây dựng, thực hiện luật pháp về đất đai. Thông qua kết quả định giá đất sẽ giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh, quyền sử dụng đất. Do vậy, các quy định về giá đất trong luật đất đai luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của xã hội bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy các vấn đề pháp lý điều chỉnh về giá đất và định giá đất cần phải có cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn.
Về cơ bản, hiện nay, các quy định về giá đất và định giá đất đã được pháp luật đất đai quy định trong các văn bản pháp luật đất đai. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những điểm hạn chế nhất định cần phải được tiếp tục điều chỉnh, hoàn thiện. Chính vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu, đánh giá, làm rõ những hạn chế, bất cập trong quy định về giá đất trong luật đất đai trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai hiện nay là điều rất quan trọng và cấp thiết.
PGS.TS Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả - Bộ Tài chính
Theo đó, PGS.TS Ngô Trí Long đã chỉ ra những bất cập và nguyên nhân của việc xác định giá đất chưa sát giá thị trường, trong đó, có cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập. Nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thất thu ngân sách Nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng. Nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp sát với giá trên thị trường bởi Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; Thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt), Nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập (Phương pháp thu thập thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm..., Phương pháp thặng dư: Các loại và mức ước tính chi phí như suất vốn đầu tư, dự phòng, lãi vay, lợi nhuận...); Chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường; Quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số) còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất,
Bên cạnh đó, các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT hiện nay vẫn chưa đồng bộ với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được Bộ Tài chính xây dựng và hoàn thiện trong các năm gần đây. Nhất là trong các phương pháp thu nhập, thặng dư thì việc xác định các yếu tố đưa vào tình toán còn mang tính chủ quan, chưa có quy định, hướng dẫn một cách chi tiết, cụ thể.
Theo PGS.TS Ngô Trí Long, Luật Giá năm 2012 và Luật Đất đai năm 2013 có những quy định chồng chéo liên quan đến hoạt động tư vấn xác định giá đất; Cơ sở pháp lý nhiều nội dung còn chưa rõ ràng, phù hợp với điều kiện thực tiễn của Việt nam; Năng lực của đội ngũ cán bộ định giá đất còn nhiều, hạn chế, bất cập, chưa đáp ứng được nhu cầu của công tác định giá đất; Công tác giám sát, thanh kiểm tra, chế tài xử phạt còn buông lỏng, chưa nghiêm. Những bất cập trên đã gây nhiều hệ lụy tiêu cực, tham nhũng về đất đai do cơ chế định giá, ảnh hưởng đến chính sách đất đai của Nhà nước và gây rối loạn thị trường bất động sản. Giá đất và định giá đất là vật cản trở cho sự phát triển thị trường đất đai, không phải là một cơ chế tốt cho phát triển thị trường này, gây ra rất nhiều hệ lụy, tác động xấu.
Cần chuẩn hoá tiêu chuẩn định gía tài sản trong đó có định giá đất để đảm bảo định giá sát giá thị trường
PGS.TS Ngô Trí Long đặt vấn đề: Tại sao chúng ta cũng sử dụng các phương pháp định giá (truyền thống có thêm phương pháp hệ số điều chỉnh; Phương pháp hiện đại, tiến tới xác định giá trị vùng) như thế giới, nhưng giá đất do Nhà nước định lại rất xa so với giá thị trường. PGS.TS Ngô Trí Long nhấn mạnh: Định giá đất sát với giá thị trường luôn là yêu cầu trong Luật đất đai. Định giá đất là vấn đề không hề đơn giản, làm thế nào để mức giá của Nhà nước định phản ảnh sát giá thị trường.
Theo PGS.TS Ngô Trí Long, để công tác định giá đất sát với giá thị trường cần phải có: Cơ sở pháp lý (Luật, văn bản dưới Luật) minh bạch, rõ ràng tuân thủ đúng quy luật sự hình thành và vận động của giả cả trong nền kinh tế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế; Đội ngũ cán bộ thực thi có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp; Cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ cho công tác định giá có độ tin cậy, chuẩn xác; Có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra đầy đủ; Có chế tài xử phạt nghiêm minh.
Góp ý về điều 153, nguyên tắc phương pháp xác định giá đất, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng không nên đưa nguyên tắc phương pháp định giá đất vào Luật Đất đai bởi trong hoạt động định giá tài sản nói chung, trong đó có định giá đất đai, hầu hết các nước đều xây dựng tiêu chuẩn ( chuẩn mực ) định giá tài sản, trong đó có định giá đất. Trong tiêu chuẩn ( chuẩn mực ) định giá bao gồm nhiều nội dung cho hoạt động định giá tài sản, trong có định giá đất và Khái niệm giá trị thị trường, giá trị phi thị trường, nguyên tắc định giá, quy trình, trình tự phương pháp định giá đất, chuẩn mực đạo đức hành nghề,…Trên thế giới có Tiêu chuẩn định giá tài sản của Hiệp hội định giá quốc tế, từng khu vực, cũng như từng nước đều xây dựng ban hành Tiêu chuẩn định giá riêng của mình. Đây là cơ sở pháp lý để cho các định giá viên căn cứ vào đó thực hiện hoạt động định giá tài sản nói chung, trong đó có định giá đất. Đồng thời cũng là căn cứ pháp lý cho cơ quan chức năng giảm sát, kiểm tra việc xây dựng bảng giá và giá đất cụ thể của các địa phương.
PGS.TS Ngô Trí Long cũng chỉ ra những điểm chưa thống nhất về thẩm định giá. Trong đó Hiện Bộ Tài Chính đã ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ( Bao gồm thẩm định giá tài sản và Thẩm định giá Doanh nghiệp; Bộ Xây dựng ban hành phương pháp định giá BĐS; còn Bộ TN&MT ban hành phương pháp định giá đất. Do vậy, Chính phủ chấn chỉnh lại, cần xây dựng và ban hành “Tiêu chuẩn định giá Tài sản Việt Nam”, trong đó có xác định giá đất (gồm các khái niệm, các thuật ngữ, nguyên tắc, chuẩn mực, quy trình và phương pháp định giá tài sản,…). Để xây dựng Tiêu chuẩn định giá Tài sản của Việt Nam có tính thực tiễn, phù hợp với thông lệ quốc tế, có thể giao cho một Bộ chức năng chủ trì phối với với các bộ, ngành có liên quan và đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá.
PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, một điểm của Nghị quyết 18-NQ/TW, quy định: “Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất”. Để thực hiện vấn đề này, thông qua Tiêu chuẩn định giá Tài sản, ‘trong đó có định giá đất’ và máy móc thiết bị). Đây là căn cứ pháp lý để các cơ quan chức năng Trung ương và địa phương trong quá trình kiểm tra giám sát các địa phương xây dựng bảng giá đất. Gắn với nó là hình thành cơ chế hữu hiệu để giám sát việc thực hiện xây dựng bảng giá đất nhằm loại trừ các trường hợp quy định bảng giá đất thấp hơn để thu hút đầu tư, giảm tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất theo quy định.
Cần rà soát và đồng bộ và cụ thể hoá những quy định trong trường hợp phải thuê tổ chức tư vấn định giá
Theo PGS.TS Ngô Trí Long, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường, đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Đây là nguyên tắc của hấu hết các nước trên thế giới trong hoạt động định giá đất. Định giá tài sản nói chung và định giá đất đai trong nền kinh tế thị trường, và coi đó là một nghề, cũng đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn nhất định và đạo đức nghề nghiệp.
Chia sẻ kinh nghiệm các nước, PGS.TS Ngô Trí Long cho biết các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập, thuộc các thành phần kinh tế, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước theo nguyên tắc việc định giá đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình. Định giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao, đòi hỏi những kiến thức chuyên sâu, có tiêu chuẩn đạo đức hành nghề, là sự độc lập, không chịu chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. Vì thế, ở hầu hết các nước đặc biệt là các nước phát triển, việc định giá tài sản (BĐS và Máy móc thiết bị ) đều do các công ty tư vấn, các tổ chức định giá thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép” vẫn là một vấn đề hiện nay đáng lo ngại.
Các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định. Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá Tài sản của Việt Nam” bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát quy trình định giá đất, tăng cường sự giám sát, tính công khai trong quá trình định giá và có cơ chế xử lý những trường hợp định giá thiếu trung thực. Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Chẳng hạn, trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải xác định theo phương thức giá đất được xác định dựa trên tiêu chuẩn định giá và sự thoả thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất, trường hợp không thoả thuận được về giá thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá thẩm định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra thì có quyền yêu cầu cơ quan định giá khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường… Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.
Theo PGS.TS Ngô Trí Long, Chính phủ xây dựng tiêu chuẩn định giá Tài sản, Giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất tiến hành thực hiện. Các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất dựa trên tiêu chuẩn định giá tài sản tiến hành thực hiện định giá đất; Mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất ở các địa phương một cách thường xuyên và chuyên nghiệp, thanh tra đột xuất trong quá trình thực hiện những dự án trọng điểm. Từ đó, kịp thời phát hiện và xử lý những hành vi vi phạm trong xây dựng, thi hành các chế tài xử phạt tương ứng với mức độ nghiêm trọng của mỗi hành vi; Chính phủ sẽ quy định về giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về giá đất; Chính phủ quy định quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá cụ thể ; Quản lý đối với các hoạt động của các tổ chức chức tư vấn định giá đất; Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch đất đai qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt...
Từ đó, theo PGS.TS Ngô Trí Long, cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất. Định giá đất là một nghề; tổ chức định giá đất có chức năng tư vấn định giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ và thực hiện dịch vụ một cách độc lập. Tuy nhiên, hiện nay tuy đã có những quy định cụ thể về các nguyên tắc, chuẩn mực, phẩm chất và kỹ năng cần có của các chủ thể thực hiện công việc xác định giá đất hay cơ chế giám sát, đánh giá chất lượng của hoạt động tư vấn định giá đất, những quy định còn chung chung. Kết quả định giá của các chủ thể này có ý nghĩa vô cùng quan trọng, từ đây Nhà nước sẽ thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt về giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Do đó, quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất cũng là vấn đề cần được quan tâm, pháp luật cần bổ sung các quy định về vấn đề này để chuyên nghiệp hóa dịch vụ tư vấn xác định giá đất. Tuy trên thực tế Việt Nam đã có một khung pháp lý cho hoạt động của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá đất. Tuy nhiên, các quy định pháp luật còn chồng chéo. Do vậy, cần rà soát và đồng bộ lại tất cả các quy định pháp luật về định giá đất và cụ thể hoá những quy định này, quy định chi tiết các trường hợp phải thuê tổ chức tư vấn định giá.