QUỐC HỘI TIẾP TỤC THẢO LUẬN VỀ KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC
Tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội nghe Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Tham gia đóng góp ý kiến hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam cho biết, quy định về nội dung bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo hai phương án. Trong đó, phương án 1 là Quy định trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Phương án 2 là giữ nguyên quy định hiện hành, đồng thời đưa các quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP vào dự thảo Luật.
Theo đánh giá của các chuyên gia, nhà quản lý, phương án 1 có ưu điểm là thể hiện được vai trò chủ đạo của Nhà nước trong việc thực hiện chính sách an sinh xã hội, hỗ trợ giải quyết nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận người dân có thu nhập còn thấp, không có khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường; đồng thời tạo sự chủ động cho chính quyền địa phương trong việc đảm bảo bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội - địa lý của từng địa phương, nhu cầu nhà ở thực tế của người dân tại địa phương đó và góp phần đảm bảo phát triển nhà ở theo quy hoạch. Tuy vậy, phương án này cũng có nhược điểm là tăng gánh nặng ngân sách để thực hiện chính sách mới này và sẽ càng khó hơn với các địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam Đỗ Văn Chiến
Trong khi đó, Phương án 2 tiếp tục giữ nguyên quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội. Phương án này sẽ bảo đảm tính ổn định của chính sách hiện hành, quy định trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư trong việc bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, giảm bớt gánh nặng ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (tỷ lệ 20% theo quy định của Chính phủ) là chưa phù hợp với thực tiễn.
Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam cho rằng, quy định nêu trong Phương án 2 dẫn đến việc hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; hầu như không bố trí các quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội. Điều này trong thực tiễn đã gây ra nhiều vấn đề bất cập như tạo ra sự chênh lệch về điều kiện sống, mức sống giữa cư dân thuộc đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội với cư dân ở trong nhà ở thương mại; phát sinh hiện tượng mua bán nhà xã hội cho các đối tượng không thuộc hỗ trợ nhà xã hội khi chưa đến thời hạn được mua bán.
Bên cạnh đó, việc yêu cầu tất cả các dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội mà không căn cứ vào Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; điều kiện kinh tế - địa lý của từng vùng, miền, địa phương có thể dẫn đến tình trạng các dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội nhưng không đưa vào sử dụng, làm lãng phí nguồn lực đất đai, gây mất mỹ quan đô thị và làm tăng giá nhà ở.
Vì vậy, Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam kiến nghị cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét, cân nhắc kỹ trước khi quyết định phương án bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội tại dự thảo Luật. Ngoài ra, cơ quan chủ trì soạn thảo cần nghiên cứu, cân nhắc kỹ các phương án về xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng.
Cùng quan tâm đến vấn đề này, Chủ tịch Liên đoàn Lao động Việt Nam Nguyễn Đình Khang cho biết, việc xây dựng thiết chế công đoàn, trong đó có nhà ở cho công nhân theo Quyết định số 655/QĐ-TTg còn gặp phải một số tồn tại, hạn chế. Về công tác giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 54, Điều 55 của Luật đất đai 2014, Tổng Liên đoàn không thuộc đối tượng được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê, do vậy các địa phương gặp vướng mắc về tính pháp lý để ban hành quyết định giao đất cho Tổng Liên đoàn. Về thẩm quyền thẩm định nội dung thiết kế cơ sở, với mục đích giảm chi phí thiết kế và giảm thủ tục thiết kế cơ sở theo Khoản 5 Điều 9 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, Tổng Liên đoàn đã đề xuất lập và trình Bộ Xây dựng thẩm định phê duyệt thiết kế mẫu, thiết kế điển hình các hạng mục công trình gắn với quy hoạch Tổng mặt bằng hoặc Quy hoạch chi tiết 1/500 các dự án thiết chế Công đoàn và xem xét việc miễn thủ tục thiết kế cơ sở. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản a, Điều 3 của Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015, Cục quản lý hoạt động – Bộ Xây dựng là đơn vị thẩm định nội dung thiết kế cơ sở tại các dự án thiết chế Công đoàn.
Chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Nguyễn Đình Khang
Chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cũng cho biết, về chủ thể ký kết hợp đồng cho thuê, hợp đồng bán nhà ở, hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh dịch vụ, thương mại tại tầng 1 các tòa nhà tại các dự án thiết chế Công đoàn, hiện đang bị vướng bởi các quy định của pháp luật vì Tổng Liên đoàn là tổ chức chính trị xã hội nên không thuộc đối tượng được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê (Khoản 1 Điều 118 của Luật nhà ở năm 2014; Khoản 1 của Điều 9, Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014).
Bên cạnh đó, về huy động nguồn lực xã hội, Quyết định số 655/QĐ-TTg ngày 12/5/2017 của Thủ tướng chính phủ cho phép áp dụng cơ chế chính sách thực hiện theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25/01/2017. Tuy nhiên, Ban Quản lý dự án thiết chế công đoàn không thể đứng ra vay vốn ưu đãi hoặc vay vốn thương mại. Người mua nhà tại dự án cũng không thể vay vốn từ ngân hàng chính sách xã hội do gói vay ưu đãi đã kết thúc.
Cùng với đó, về hạch toán các chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội vào trong giá bán, giá cho thuê nhà ở tại các dự án thiết chế công đoàn: Khi xây dựng thiết chế công đoàn, Tổng Liên đoàn xác định không tính chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội vào giá bán, giá cho thuê căn hộ nhằm giảm giá hỗ trợ công nhân lao động khó khăn về nhà ở. Tuy nhiên, quá trình thẩm định giá bán, giá cho thuê căn hộ tại dự án thiết chế công đoàn tỉnh Hà Nam, các sở, ngành kiến nghị phải tính đúng, tính đủ theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, nên giá bán, giá cho thuê căn hộ tăng hơn so với dự kiến ban đầu.
Đối với việc lựa chọn nhà đầu tư, đến nay, Tổng Liên đoàn đã lựa chọn được 15 nhà đầu tư phối hợp triển khai 23 dự án nhà ở cho công nhân thuộc quy hoạch thiết chế công đoàn. Tuy nhiên theo quy định của Luật đầu tư 2020, việc xác định chủ đầu tư dự án nhà ở do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chủ trì lựa chọn, phê duyệt, nên tiến độ triển khai khu thiết chế công đoàn phụ thuộc vào tiến độ lựa chọn nhà đầu tư/chủ đầu tư dự án nhà ở của địa phương.
Để giải quyết những khó khăn, vướng mắc nêu trên, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam đề nghị Chính phủ chỉ đạo thống nhất, ban hành quy trình chung về đầu tư nhà ở công nhân nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư sớm khởi công dự án. Chỉ đạo Ngân hàng nhà nước xem xét việc cho vay ưu đãi dự án nhà ở công nhân theo hướng trong một dự án có cả hai đối tượng cùng được vay ưu đãi: Chủ đầu tư và người mua/thuê nhà ở. Chỉ đạo UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành kế hoạch cụ thể tại các dự án nhà ở cho công nhân, chỉ đạo quyết liệt, thường xuyên các sở, ngành phối hợp với Tổng Liên đoàn trong quá trình thực hiện dự án thiết chế Công đoàn. Cho phép UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tách dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng thành một dự án riêng biệt triển khai trước hoặc đồng hành với dự án xây dựng thiết chế công đoàn (do Tổng Liên đoàn đầu tư) và dự án nhà ở (do các doanh nghiệp thuộc các thành phàn kinh tế đầu tư).