ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ LẤY Ý KIẾN NHÂN DÂN ĐỐI VỚI DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
PGS.TS.Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Đại học Luật, ĐHQGHN
Cần có sự đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai phục vụ cho lợi ích theo cơ chế thị trường
Từ những những nghiên cứu và phân tích các trường hợp cụ thể, PGS.TS.Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Đại học Luật, ĐHQGHN đề xuất cần có một cơ quan định giá đất độc lập để có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có đất bị thu hồi bởi địa tô chênh lệch giữa giá đất để thu hồi đất với giá thị trường có thể chênh từ 50-700 lần. Tức là giá đất của người sử dụng đất được nhận về, được bồi thường phải khiến họ hài lòng, vui vẻ và đồng thuận với giá mà Nhà nước thu hồi. Giá đất bồi thường cần đáp ứng các quy luật của thị trường: quy luật tiền tệ, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu.
Đồng thời, Nhà nước có quy định hướng dẫn cụ thể về chính sách “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do người sử dụng đất đầu tư mang lại”. Việc sửa đổi Luật đất đai năm 2013 cần có sự đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai để phục vụ cho lợi ích theo cơ chế thị trường trong đó có vấn đề quan trọng nhất là vấn đề giá đất của Nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất.
Phương pháp tính giá đất trong Nghị định số 44/2014 cần nhân thêm với 2,5 lần mới đúng với giá đất trên thị trường khi doanh nghiệp tính giá đất để bồi thường cho người dân. Điểm mấu chốt là chúng ta cần làm sao để bảng giá đất sát với thị trường và việc ứng dụng nó trong thực tiễn thuận lợi nhất cho các doanh nghiệp cũng như nhanh chóng nhận được sự đồng thuận của người dân, người đang sử dụng đất bị thu hồi đất. Làm sao để người dân nói “được Nhà nước thu hồi đất” chứ không phải là “bị Nhà nước thu hồi đất”.
Trong lần sửa đổi Luật Đất đai lần này, PGS.TS.Doãn Hồng Nhung hy vọng bảng giá đất “phải mang hơi thở của cuộc sống” để khơi dậy tiềm năng có được từ đất đai chứ không nên chỉ khô cứng trên bàn giấy bởi khung giá đất trên thị trường….Đất đai là yếu tố quan trọng quyết định đến thành bại của dự án bất động sản. Do đó, nên xem việc tháo gỡ cho doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai là giải pháp cấp bách để giúp các doanh nghiệp bất động sản vực dậy sau hàng loạt khó khăn, đặc biệt là ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19. Bên cạnh các giải pháp giãn thuế, tiền thuê đất, giãn nợ, cơ cấu nợ...cần có giải pháp khơi thông dự án, tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tiếp cận đất đai. Như vấn đề liên quan đến pháp lý của Condotel.
Cần đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch (ảnh minh họa)
Khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh
Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng, cần đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch, tạo điều kiện để các doanh nghiệp tiếp cận thị trường quyền sử dụng đất một cách bình đẳng, hạn chế việc xin – cho, tham nhũng trong lĩnh vực này. Ngoài ra, nghiên cứu để hạn chế tiến tới chấm dứt giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần, thực hiện giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm, hoặc chia nhỏ và kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất.
Đối với các dự án đất hỗn hợp, vướng đất công xen kẹt, cần có văn bản hướng dẫn các địa phương thực hiện việc thu hồi theo phương án hợp lý, cụ thể để nâng cao tính khả thi của văn bản. Cần phát huy hơn vai trò của Chính phủ, Quốc hội. Cần hạn chế tư tưởng, tâm lý: soạn thảo luật thuận lợi cho quá trình quản lý, tăng thêm những giấy phép con, tăng thêm rào cản gây khó cho doanh nghiệp…. thiếu hướng dẫn cụ thể, nhất là các dự án thuộc diện chuyển tiếp (giữa Nghị định số 30/2015 và Nghị định số 25/2020), cũng như có nhiều cách hiểu khác nhau đang tác động xấu đến môi trường đầu tư kinh doanh tại các địa phương, ảnh hưởng tới quá trình đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp và quyền lợi của người dân thụ hưởng các dự án bất động sản.
Thực tế pháp luật Việt Nam cũng đã quy định cụ thể về quyền của các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc liên quan đến sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các hệ thống pháp luật về đầu tư, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật về kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Theo đó nhà đầu tư nước ngoài gồm cá nhân nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp đầu tư nước ngoài được phép thành lập công ty kinh doanh bất động sản dưới các hình thức như: Một là, thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
Hai là, đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Ba là, nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Bốn là, đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Năm là, đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. Nhà đầu tư nước ngoài cũng được thực hiện một số các ngành nghề kinh doanh bất động sản người nước ngoài được kinh doanh như: Kinh doanh bất động sản; Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS; Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Như vậy, quy định chung nhà đầu tư nước ngoài về việc thực hiện các quyền tài sản gắn liền với đất: không được phân lô bán nền, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật… đối với đất được nhà nước giao. Riêng đối dự án bất động sản, Nhà đầu tư nước ngoài có quyền nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ để xây nhà, công trình bán, cho thuê, cho thuê mua.
.jpg)
Cần nâng cao chất lượng kinh doanh, thu hút đầu tư của doanh nghiệp ở Việt Nam trong tương lai
Cũng quan tâm đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Việt, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội chỉ rõ, khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp. Thiếu các cơ chế phù hợp để tăng cường khả năng tiếp cận đất đai là vướng mắc từ lâu nhưng chưa được pháp luật điều chỉnh.
Điểm nhấn sửa Luật Đất đai năm 2013, Văn bản hợp nhất sửa 37 luật trong thời gian qua phải giải quyết vướng mắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, giải quyết bài toán giá đất để hạn chế một cách tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tô…. đồng thời kiểm soát được quyền lực của Nhà nước, hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi của người nông dân, những người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất.
Sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước kiểm soát quyền lực trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, doanh nghiệp đang mong chờ cơ chế, chính sách pháp luật sửa đổi để tạo điều kiện xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho doanh nghiệp hoạt động. Hoàn thiện các quy định của Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản để doanh nghiệp phát triển an toàn và bền vững ở Việt Nam trong thời gian tới là việc làm cấp thiết có ý nghĩa, có tính thời sự đối với các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật trong bối cảnh “nền kinh tế chia sẻ” trước sự tác động mạnh mẽ của cuộc Cách mạng Công nghiệp 4.0 để nâng cao chất lượng kinh doanh, thu hút đầu tư của doanh nghiệp ở Việt Nam trong tương lai.