GÓP Ý LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): LÀM RÕ BẢN CHẤT KINH TẾ, BẢN CHẤT PHÁP LÝ VỀ KHOẢN THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản
Quan tâm tới quy định về quyền sử dụng đất của người nước ngoài tại Việt Nam, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho biết, Điều 5 dự thảo Luật chỉ thống kê “tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao” và “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” là người sử dụng đất, không bao gồm cá nhân nước ngoài. Do đó đề xuất sửa đổi, bổ sung “cá nhân nước ngoài” hoặc “người nước ngoài” là “Người sử dụng đất”. Đặc biệt, Văn kiện Đại hội XIII của Đảng đã quy định “Tập trung sửa đổi những quy định mâu thuẫn, chồng chéo, cản trở phát triển kinh tế”.
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh nêu rõ, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản hiện nay có “xung đột” về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài với quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. Pháp luật nhà ở thừa nhận người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở nhưng pháp luật đất đai không thừa nhận người nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Phân tích về quan điểm trên, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh chỉ ra rằng, Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án nhà ở. Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định cá nhân nước ngoài được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 cũng như Điều 5 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không thống kê “người nước ngoài” thuộc đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Như vậy, các cá nhân nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở trong dự án thông qua các giao dịch nhưng lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất, trái nguyên tắc tại Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.
Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 4
Theo chuyên gia, nếu cá nhân nước ngoài mua nhà ở thương mại trong dự án nhà ở theo Điều 159 Luật Nhà ở, do không có quyền sử dụng đất nên giao dịch mua bán nhà ở này không “gắn với quyền sử dụng đất” như Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Nếu chủ sở hữu bán lại nhà ở này (chẳng hạn cho người Việt Nam) thì giao dịch mua bán này liệu có “gắn với quyền sử dụng đất” hay không? Về mặt logic, người bán không có quyền sử dụng đất thì đương nhiên người mua cũng không có quyền sử dụng đất (bởi không được nhận chuyển giao quyền này từ người bán). Vô hình trung người Việt Nam mua nhà ở của người nước ngoài chịu quy chế pháp lý như người nước ngoài (chỉ có quyền sở hữu nhà ở mà không gắn với quyền sử dụng đất).
Mặt khác, trong hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất tập trung giải quyết 8 nhóm chính sách lớn, đầu tiên là chính sách về sở hữu nhà ở “Tiếp tục chính sách khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế, thu hút đầu tư đồng thời vẫn bảo đảm an ninh quốc phòng”. Tuy nhiên, chính sách khuyến khích cá nhân nước ngoài mua nhà ở sẽ không thể thực hiện trọn vẹn nếu không giải quyết được tận gốc vấn đề chứng nhận quyền sở hữu. Để giải quyết tận gốc, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh, Luật Đất đai (sửa đổi) cần thiết phải ghi nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài.
Cũng quan tâm tới quy định này, Luật sư Trần Sỹ Tiến – Giám đốc Công ty Luật Hà Nội VDT cho biết, một tổ chức là nhóm người hoạt động có tổ chức. Trong khi đó, tổ chức nước ngoài là tổ chức được thành lập ở nước ngoài theo pháp luật nước ngoài. Đây là khái niệm của Luật Doanh nghiệp 2020. Luật Đất đai năm 2013 quy định, Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được quy định trong Luật Đầu tư 2015 là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.
Luật sư Trần Sỹ Tiến – Giám đốc Công ty Luật Hà Nội VDT
Bên cạnh đó, cá nhân được hiểu là một con người độc lập có đủ năng lực hành vi dân sự. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự. Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam. Do đó, cần phân biệt rõ sự khác nhau giữa người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong pháp luật về quốc tịch. Trong đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng được Luật Đất đai (sửa đổi) lần này công nhận là Người sử dụng đất. Từ đó cho thấy, có sự khác biệt về cá nhân người nước ngoài độc lập và cá nhân nước ngoài góp vốn vào tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Luật sư Trần Sỹ Tiến cũng chỉ ra rằng, theo quy định tại Điều 7 và Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 thì cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân người nước ngoài được thông qua các hình thức như mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Trong khi đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này lại quy định đối tượng được công nhận là “Người sử dụng đất” không có cá nhân người nước ngoài. Do vậy, ở đây có sự chưa đồng bộ về ngữ nghĩa trong quy định giữa Luật Luật Nhà ở năm 2014 và Luật đất đai. Luật sư Trần Sỹ Tiến đề nghị cần làm rõ hơn về quy định được sở hữu nhà và nhà đó thuộc nhà chung cư hay nhà ở gắn liền với đất. Nếu đã là nhà ở gắn liền với đất thì cũng cần công nhận quyền sử dụng đất cho người sở hữu nhà.
Ngoài ra, qua rà soát và so sánh quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở năm 2020, Luật sư Nguyễn Đức Mạnh - Công ty Luật TNHH Bizlink nhận thấy có một số quy định còn mâu thuẫn với nhau. Trong khi Luật Nhà ở 2020 đã cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở, thì Dự Thảo Luật Đất đai hiện nay tại Điều 5 về “Người sử dụng đất” lại không ghi nhận/không liệt kê đối tượng cá nhân nước ngoài. Có thể thấy, quy định này theo pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai đang có sự xung đột với nhau. Mặc dù pháp luật nhà ở thừa nhận cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở nhưng pháp luật đất đai không thừa nhận cá nhân nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Do đó, để tránh việc xung đột về nguyên tắc gây ra những bối rối, khó khăn cho các chủ thể liên quan, Luật sư Nguyễn Đức Mạnh kiến nghị cần cân nhắc kỹ lưỡng và điều chỉnh lại quy định hiện nay cho hợp lý, thống nhất hơn./.