TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP CHIỀU 17/3: UỶ BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI XEM XÉT CHO Ý KIẾN VỀ DỰ ÁN LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Toàn cảnh Phiên họp cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội
Theo Tờ trình của Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp thứ 21, so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cơ bản vẫn giữ nguyên phạm vi điều chỉnh, theo đó Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Riêng các giao dịch liên quan đến nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chuyển sang điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản để tránh trùng lắp.
Về bố cục và nội dung cơ bản của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều; trong đó bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.
Phóng viên: Tại phiên họp thứ 21 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Nhiều ý kiến cho rằng đây là dự án Luật rất quan trọng và được dư luận quan tâm. Ông có đánh giá như thế nào về sự cần thiết của dự án Luật này?
Tiến sĩ Phạm Xuân Hưng, Nhà nghiên cứu Đại học Konkuk (Hàn Quốc): Tôi cho rằng, sau gần một thập kỷ triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, rõ ràng chúng ta cũng thấy, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật nhà ở cũng đã xuất hiện những bất cập, hạn chế, tồn tại và cần được xem xét để xây dựng Luật thay thế Luật Nhà ở năm 2014 cho phù hợp với tình hình thực tế.
Ví dụ như trong xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, hiện nay quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở còn phân tán tại nhiều điều khoản của Luật, Nghị định và Thông tư dẫn đến việc áp dụng thực hiện chưa thống nhất tại các địa phương, chưa quy định cụ thể mối liên hệ, tương tác của chương trình phát triển nhà ở với hệ thống các quy hoạch khác có liên quan như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để làm căn cứ xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
Bên cạnh đó, việc quy định phải xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm làm giảm tính chủ động, thiếu linh hoạt trong công tác phát triển nhà của địa phương, gây khó khăn trong công tác thực hiện, quản lý, giám sát. Việc kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở từ cấp Trung ương đến địa phương chưa được quy định cụ thể, dẫn đến việc xây dựng, tổ chức thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương chưa đạt được hiệu quả cao.
Tiến sĩ Phạm Xuân Hưng, Nhà nghiên cứu Đại học Konkuk (Hàn Quốc)
Các quy định hiện hành về các giai đoạn đầu tư xây dựng dự án nhà ở, khu đô thị cũng còn phân tán ở nhiều pháp luật khác nhau nên việc áp dụng thực hiện còn chưa thống nhất gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chủ đầu tư xây dựng dự án trong quá trình triển khai thực hiện.
Đặc biệt, về phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư, trong Luật Nhà ở năm 2014, các nguyên tắc phát triển nhà ở tái định cư và hình thức bố trí tái định cư chưa cụ thể nên các địa phương vẫn còn gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện; nhiều dự án nhà ở tái định cư được xây dựng trước năm 2014 không đáp ứng yêu cầu của người dân về tái định cư dẫn đến một số quỹ nhà ở phục vụ tái định cư đã hình thành đầu tư xây dựng, không còn nhu cầu sử dụng gây lãng phí tài sản Nhà nước nhưng chưa có cơ chế chuyển đổi quỹ nhà này sang mục đích khác…
Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2014 cũng chưa quy định trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc bố trí chỗ ở tạm thời, điều kiện, chất lượng chỗ ở tạm thời…nên không thể di dời người dân để thực hiện dự án.
Hơn nữa, quy định về nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở hiện hành chưa cụ thể, rõ ràng và chưa đầy đủ như: các nguồn vốn huy động từ cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán, quỹ đầu tư phát triển,…; chưa có quy định về nguyên tắc huy động, sử dụng vốn, hình thức huy động vốn dẫn đến nhiều trường hợp huy động nguồn vốn cho phát triển nhà ở thương mại vượt quá khả năng thanh toán, chưa thống nhất với pháp luật có liên quan; nhiều trường hợp thực hiện huy động vốn thông qua hình thức đặt cọc, phiếu giữ chỗ, phiếu đăng ký…trước thời điểm dự án đủ điều kiện được bán theo quy định của pháp luật, dẫn đến gây rủi ro cho khách hàng và phát sinh các tranh chấp phức tạp.
Các nguồn vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội còn hạn chế, dàn trải, chưa đảm bảo đủ để thực hiện cho vay ưu đãi đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, một số quy định liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước chưa thống nhất với pháp luật về đầu tư công…
Do vậy, tôi cho rằng, việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) là cần thiết, nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội nhằm góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội…
Phóng viên: Theo ông, trong lần sửa đổi này, Luật Nhà ở (sửa đổi) cần lưu ý đến những nội dung nào để đảm bảo khả thi, hiệu quả trong thực tiễn?
Tiến sĩ Phạm Xuân Hưng, Nhà nghiên cứu Đại học Konkuk (Hàn Quốc): Theo quan điểm của tôi, việc sửa Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này cần tạo điều kiện thuận lợi, thông thoáng cho người dân và doanh nghiệp nhưng cũng cần phù hợp với Hiến pháp. Đặc biệt, phải khắc phục được những tồn tại, hạn chế trong quy định của Luật Nhà ở hiện hành phù hợp với thực tế, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Bên cạnh đó, tôi cho rằng, vấn đề nhà ở liên quan mật thiết đến cuộc sống hằng ngày của người dân, là điều kiện đảm bảo cho sự phát triển ổn định, lâu dài, do vậy, tôi cho rằng Ban soạn thảo cần tổ chức lấy ý kiến một số nhóm đối tượng chịu sự tác động trực tiếp về những quy định trong dự thảo như vấn đề nhà chung cư; nhà ở công nhân, người lao động... trong quá trình xây dựng, hoàn thiện dự thảo Luật.
Đặc biệt, cần phải đánh giá kỹ các tác động tích cực, tiêu cực của mỗi nội dung sửa đổi, bổ sung, nhất là các quy định liên quan tới các quyền sở hữu, quyền tài sản, quyền có chỗ ở đã được các văn kiện của Đảng và Hiến pháp năm 2013 ghi nhận./.