Bảo đảm sự tương thích, tránh mâu thuẫn, chồng chéo, xung đột giữa Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với các luật liên quan
PGS.TS Đinh Dũng Sỹ, Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ
Góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), PGS.TS Đinh Dũng Sỹ, Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho rằng, Luật Đất đai có nhiều quy định liên quan đến nhiều luật, bộ luật hiện hành, để bảo đảm sự tương thích, tránh mâu thuẫn, chồng chéo, xung đột giữa Luật Đất đai với các luật khác, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ đề nghị cần phải có những rà soát kỹ lưỡng các quy định của dự thảo Luật Đất đai với các luật khác trong hệ thống pháp luật. Đồng thời, nếu có xung đột pháp luật thì cần phải xử lý, bảo đảm các quy định phải rõ ràng, minh bạch, tránh gây khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thực hiện luật.
Theo Báo cáo kết quả rà soát của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có tới 88 luật, bộ luật hiện hành có các quy định liên quan đến dự thảo Luật Đất đai. Trong đó, mới chỉ có 04 luật đã có trong chương trình xây dựng luật của Quốc hội, đó là Luật Đầu thầu, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Công chứng. Còn 84 luật, bộ luật liên quan khác, trong đó có 24 luật, bộ luật có các quy định chồng chéo, mâu thuẫn với các quy định của dự thảo Luật Đất đai.
Do đó, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục hoàn thiện quy định về áp dụng pháp luật tại Điều 4 dự thảo Luật; cân nhắc lựa chọn một trong hai phương án theo quy định của Điều 12 Luật Ban hành VBQPPL để xử lý những chồng lấn, thiếu thống nhất giữa Luật Đất đai với 24 đạo luật khác có các quy định liên quan, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tính khả thi trong tổ chức thi hành Luật.
Qua quá trình rà soát các dự thảo Luật, Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Công ty Luật TNHH Bizlink nhận thấy, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay chưa đề cập đến trường hợp giao đất, cho thuê đất khi nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư. Điều này sẽ gây ra bất lợi cho nhà đầu tư trong trường hợp được giao đất, cho thuê đất thông qua chấp thuận đầu tư khi thiếu đi một cơ chế rõ ràng để điều chỉnh và không biết sẽ phải tuân theo Luật nào. Do đó, luật sư Nguyễn Đức Mạnh đề nghị Ban soạn thảo nên bổ sung quy định về trường hợp này tại Dự thảo Luật để giải quyết tình trạng chưa đồng bộ như hiện nay.
Tạo sự thống nhất, liên kết giữa Luật Đất đai với Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản
Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Công ty Luật TNHH Bizlink
Về tính đồng bộ, thống nhất giữa Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, qua rà soát các văn bản, luật sư Nguyễn Đức Mạnh đề nghị nên có những sửa đổi, bổ sung để tạo nên mối liên kết và thống nhất hơn giữa hai dự thảo Luật. “Ví dụ như liên quan đến pháp luật về đấu thầu, hiện vẫn chưa có quy định rõ đầu thấu với những loại đất nào, đất đã giải phóng mặt bằng hay chưa giải phóng mặt bằng? Làm thế nào để Nhà nước thu về được khoản tiền tốt nhất từ thủ tục đấu giá/đấu thầu vừa lựa chọn nhà đầu tư có khả năng mang lại lợi nhuận cao, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo nhiều công ăn việc làm cho xã hội…”, luật sư Nguyễn Đức Mạnh nêu dẫn chứng.
Rà soát và so sánh các quy định tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở 2014, luật sư Nguyễn Đức Mạnh nhận thấy có một số quy định còn mâu thuẫn nhau. Trong khi Luật Nhà ở 2020 đã cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở, thì Dự thảo Luật Đất đai hiện nay tại Điều 5 “Người sử dụng đất” lại không ghi nhận/không liệt kê đối tượng cá nhân nước ngoài. Do đó, để tránh xung đột về nguyên tắc gây ra những bối rối, khó khăn cho các chủ thể liên quan, luật sư Nguyễn Đức Mạnh đề nghị Ban soạn thảo Dự thảo Luật nên cân nhắc kỹ và điều chỉnh lạo quy định hiện nay cho hợp lý, thống nhất hơn.
Rà soát các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để tránh quy định cùng một nội dung
Bàn về Luật Đất đai trong mối liên hệ với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng, đây là 3 luật có mối quan hệ qua lại mật thiết, không thể tách rời bởi một luật điều chỉnh về các quan hệ liên quan đến đất đai, một luật điều chỉnh về các quan hệ, giao dịch liên quan đến các bất động sản gắn liền với đất, một luật điều chỉnh về một loại bất động sản cụ thể, cá biệt nhưng quan trọng với người dân – là nhà ở.
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản
Theo Chương trình xây dựng luật, cả 3 luật này đều được trình ra Quốc hội lấy ý kiến tại Kỳ họp tháng 5/2023 và sẽ đồng loạt thông qua tại Kỳ họp tháng 11/2023. Do vậy, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo các luật (Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường) cần phối hợp chặt chẽ trong quá trình soạn thảo để minh định được quan hệ nào điều chỉnh bởi Luật Đất đai, quan hệ nào Luật Đất đai phải dẫn chiếu theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, tránh các luật cùng quy định về một nội dung, là nguyên nhân trực tiếp gây ra xung đột, chồng chéo.
Về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh đề nghị bổ sung “cá nhân nước ngoài” là “người sử dụng đất” tại Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai. Về xung đột pháp luật liên quan đất thuê trả tiền hàng năm, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh đề nghị bãi bỏ nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng là “phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê” tại Điều 15 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản; đề nghị không quy định nội dung này trong Luật Kinh doanh bất động sản mà cần dẫn chiếu theo Luật Đất đai để tránh chồng chéo.
Đặt Luật Đất đai trong mối liên hệ với Luật Đấu thầu, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh đề nghị cơ quan soạn thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) cần nghiên cứu, hoàn thiện để đề xuất hướng xử lý trong trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư kinh doanh mà pháp luật có quy định phải đấu thầu nhưng không thuộc trường hợp dự án có sử dụng đất theo Luật Đất đai (sửa đổi).
Nếu các dự án này không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai thì kiến nghị sửa đổi các văn bản liên quan để không đặt ra quy định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Thay vào đó, nhà đầu tư phải tự thoả thuận để có quyền sử dụng đất và thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấu thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư./.