LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): KHẮC PHỤC TÌNH TRẠNG BỎ HOANG ĐẤT, ĐẢM BẢO SINH KẾ NGƯỜI DÂN
Quy định chặt chẽ cơ chế xác định giá đất để tránh thất thu ngân sách
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến nhân dân rộng rãi trong thời gian qua được nhiều cử tri, chuyên gia, nhà nghiên cứu hy vọng sẽ tháo gỡ được nhiều khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản. Thời gian qua, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn do bối cảnh chung của tình hình kinh tế, bất động sản của thế giới cũng như nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình phục hồi phát triển. Nhiều đại biểu Quốc hội, chuyên gia, nhà nghiên cứu chỉ ra rằng, có một số tồn tại, hạn chế kéo dài từ trước đến nay chưa thể khắc phục triệt để, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số tồn tại, bất cập; nhiều dự án bất động sản tại các địa phương gặp nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện dẫn đến nguồn cung bất động sản; nhà ở giảm nhiều so với thời gian trước; cơ cấu sản phẩm không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp.
Bên cạnh đó, trong khi thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, thị trường, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.
Đại biểu Lê Thanh Vân, Đoàn ĐBQH tỉnh Cà Mau
Quan tâm đến vấn đề quản lý, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, đại biểu Lê Thanh Vân, Đoàn ĐBQH tỉnh Cà Mau cho rằng, trong việc sửa đổi Luật Đất đai đang được tiến hành, nội dung liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất là một trong những nhóm vấn đề trọng tâm nhất. Nếu xử lý được vấn đề khó, phức tạp này thì sẽ trị được căn bệnh trầm kha nóng-lạnh, lệch cung cầu của thị trường bất động sản.
Đại biểu Lê Thanh Vân nhấn mạnh, một trong những chính sách sẽ tác động lớn nhất đến thị trường địa ốc là việc Chính phủ bỏ khung giá đất, sẽ từng bước xóa bỏ “cơ chế 2 giá” vốn gây khó khăn trong công tác quản lý cũng như triển khai các dự án có sử dụng đất. Khâu đền bù giải tỏa sẽ thuận lợi hơn, từ đó thúc đẩy các dự án hạ tầng, khu đô thị trọng điểm, đáp ứng lượng cầu đang rất nóng như hiện nay.
Theo đại biểu, cơ chế xác định giá đất cũng được quy định chặt, sẽ không có chuyện định giá thấp gây thu thất thu ngân sách nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng và gây nên bức xúc của người dân khi thu hồi làm dự án bất động sản. Luật sẽ quy định lại cách tổ chức định giá đất khách quan, minh bạch phản ánh đúng giá trị của thị trường. Về hội đồng thẩm định giá đất, đảm bảo tính độc lập, tính chuyên môn nghiệp vụ của hội đồng thẩm định giá đất, cơ quan định giá, cơ quan quyết định giá đất, bảo đảm trung thực, khách quan.
Đại biểu cho biết, Luật Bất động sản cũng giúp các chủ đầu tư bất động sản cũng có lợi ở khía cạnh thuế phí. Lý do là ở các dự án thương mại, trước đây chủ đầu tư thường đền bù cho người dân theo giá thị trường. Nhưng chi phí đền bù này chưa được phản ánh đầy đủ vào công thức tính nghĩa vụ tài chính phải nộp vào ngân sách nhà nước khi quyết toán và thường chỉ bằng 20% số tiền thực bỏ ra. Vì vậy, nếu khoản chi phí này được thừa nhận hợp lý hơn, số tiền mà chủ đầu tư nộp cho nhà nước sẽ giảm đi đáng kể, chi phí đầu vào thấp đi thì hy vọng giá bán sản phẩm sẽ mềm hơn.
Để tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn, đại biểu cho rằng, bên cạnh sửa đổi Luật Đất đai thì các doanh nghiệp bất động sản cần được hỗ trợ một số giải pháp để giảm thiểu rủi ro hiệu ứng “domino”. Chính phủ cần tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các kênh khác như chứng khoán, trái phiếu, đầu tư công, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tạo kênh huy động vốn dài hạn; rất cần nghiên cứu để có một số định chế tài chính chuyên biệt cho lĩnh vực bất động sản, ví dụ như quỹ đầu tư phát triển nhà ở;
Cùng với đó, cần chuẩn hóa năng lực trên diện rộng của các cơ quan quản lý thị trường này cũng như các chủ thể tham gia thị trường, có như vậy thì mới giải quyết căn bệnh nóng-lạnh thất thường, giá cả nhiều biến động, gây ảnh hưởng tới tâm lý của người dân cũng như tránh tạo bất ổn cho nền kinh tế.
Cần xây dựng hệ thống định danh và kiểm soát giao dịch đất đai, bất động sản
Cùng quan tâm tới vấn đề này, nhiều chuyên gia nhấn mạnh, việc khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả là yếu tố chủ chốt để thu hút các nguồn vốn đầu tư lớn cho tăng trưởng, góp phần phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Theo đó, các chuyên gia cho rằng, trước hết cần hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản bền vững, bao gồm cả sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Giá và các luật liên quan nhằm sắp xếp trật tự khai thác, sử dụng đất đai, điều hành giá cả, phát triển thị trường bất động sản bền vững. Đối với đô thị, cần rà soát chi tiết thực trạng sinh sống dân cư trên các dự án quy hoạch “treo”, xử lý dứt điểm tình trạng “treo”, trong đó chú ý đến phương án kéo giãn dân ra khu vực đô thị mới bằng nhiều giải pháp đồng bộ, trong đó giải pháp dân vận là nền tảng, điều tiết kinh tế được ưu tiên, bảo đảm cân bằng lợi ích hài hòa các bên liên quan.
TS.Nguyễn Văn Vẹn, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế ứng dụng
Đóng góp ý kiến về vấn đề này, TS.Nguyễn Văn Vẹn, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế ứng dụng cho rằng, cần xây dựng hệ thống định danh và kiểm soát giao dịch đất đai, bất động sản. Dựa trên quy hoạch tổng thể, phân loại, khai thác, sử dụng đất đai cấp quốc gia và địa phương tiến hành mã hóa định danh đất đai gắn với bất động sản. Mỗi chủ thể thực hiện giao dịch, mua bán, sử dụng được kiểm soát thông qua định danh, xác định đúng mục đích sử dụng, kiểm soát chặt chẽ tất cả các quá trình giao dịch trong hệ thống cả ba thị trường.
Thêm vào đó, TS.Nguyễn Văn Vẹn cùng nhiều chuyên gia, nhà nghiên cứu nêu rõ, cần hoàn thiện hệ thống nhận diện thúc đẩy hiệu quả khai thác, sử dụng đất đai, phát triển thị trường bất động sản bền vững làm cơ sở định hình những chính sách mới, căn cơ cho vấn đề đất đai và bất động sản. Theo các chuyên gia, hệ thống nhận diện linh hoạt những yếu tố thúc đẩy hiệu quả sử dụng, khai thác đất đai, phát triển thị trường bất động sản, cụ thể: Hoàn thiện chính sách, kiểm soát vận hành gia tăng hoạt động kinh tế cấp độ quốc gia, ngành công nghiệp, doanh nghiệp các lĩnh vực liên quan đến sử dụng đất đai, kinh doanh bất động sản nhằm ngăn chặn những rào cản cản trở phát triển, trong đó loại bỏ trục lợi chính sách và xáo trộn thị trường được ưu tiên; nhận diện tổng thể những điểm nghẽn mới về chính sách làm cản trở sự vận hành minh bạch của thị trường
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, cần thay đổi cơ chế quản lý linh hoạt, xác định rõ vai trò, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia đại diện chủ sở hữu, sử dụng đất đai. Dựa trên hệ thống định danh đất đai, bất động sản tiến hành giao đất, cho thuê đất, thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất linh hoạt, đấu giá có thu tiền sử dụng đất, kiểm soát chặt chẽ, minh bạch, khắc phục tình trạng giao đất không thu tiền sử dụng đất gây thất thu ngân sách, tạo điều kiện cho tham nhũng gia tăng. Chú trọng các yếu tố kinh tế của đất đai, xem đất đai là hàng hóa đặc biệt trong cơ chế thị trường, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Ngoài ra, các nhà nghiên cứu cũng kiến nghị triển khai hoàn thiện hệ thống đánh giá phát triển thị trường bất động sản bền vững. Trong bối cảnh môi trường kinh tế luôn thay đổi, các quyết định đưa ra cần được phân tích, xem xét không chỉ về chu kỳ kinh doanh và chu kỳ bất động sản, mà còn xem xét toàn diện dựa trên hệ thống đánh giá phát triển thị trường bất động sản bền vững nhằm xác định mức độ hiệu quả khai thác, sử dụng đất đai.