SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: CẦN XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN VỀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

PHIÊN HỌP THỨ V HỘI ĐỒNG KHOA HỌC CỦA UỶ BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI VỀ GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)

Cần xây dựng hệ thống thông tin về giao dịch bất động sản

Tham gia ý kiến vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến nhân dân, nhiều chuyên gia, nhà nghiên cứu bày tỏ quan tâm đến nhiều nội dung cụ thể trong dự thảo luật, một trong số đó là việc khắc phục các vấn đề còn tồn tại trong thực tế của công tác định giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở khu vực nông thôn. Các chuyên gia đã đề xuất nhiều phương án nhằm giúp xác định số tiền bồi thường hợp lý, vừa đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật, vừa đảm bảo kết hợp hài hòa các quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi, của Nhà nước và của các doanh nghiệp.

Nhiều ý kiến cho rằng, mặc dù Luật đất đai cho phép người dân thuộc diện bị thu hồi đất được quyền tham gia đóng góp ý kiến vào phương án đền bù, tuy nhiên cần bổ sung thêm quy định về việc cơ quan xây dựng và thực hiện phương án bồi thường cần phải điều chỉnh phương án khi có bao nhiêu % ý kiến phản đối của người dân, nhằm đảo bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân.

Quốc hội đã tiến hành xẽm xét, cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 4

Bên cạnh đó, tại các địa phương cần thành lập các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, vừa phục vụ công tác xây dựng bảng giá đất, định giá đất phục vụ thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, và bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Việc thành lập được cơ quan chuyên môn về định giá đất, với nhân sự có chuyên môn về nghiệp vụ định giá sẽ giúp công tác định giá chính xác hơn, đảm bảo nguyên tắc sát với giá thị trường. Có vậy mới hạn chế được tình trạng định giá không chính xác, gây thiệt hại cho người dân có đất bị thu hồi.

ThS.Trần Thị Minh Thư, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cùng một số chuyên gia cho rằng, song song với việc thành lập các tổ chức định giá chuyên nghiệp là xây dựng hệ thống thông tin về các giao dịch đất đai và bất động sản phục vụ công tác định giá được chính xác. Đồng thời hệ thống thông tin phải đảm bảo thường xuyên cập nhật để bắt kịp với tình hình biến động giá đất và giá bất động sản trên thị trường.

Theo các chuyên gia, cần áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá đất cho phù hợp. Muốn vậy, người định giá cần có kiến thức chuyên môn và hiểu biết về thị trường để lựa chọn phương pháp định giá tương ứng với từng loại đất vị thu hồi với những mục đích chuyển đổi sử dụng cụ thể. Riêng với phương pháp thu nhập, cần sửa đổi việc sử dụng lãi suất tiền gửi ngân hàng cao nhất hàng năm làm tỉ lệ vốn hóa mà thay bằng lãi suất của trái phiếu chính phủ, do đây là lãi suất không có rủi ro, phù hợp với hình thức đầu tư ít rủi ro là đầu tư vào đất đai, và phù hợp với thông lệ của nhiều nước trên thế giới.

Dự án Luật Đất đai đang được lấy ý kiến rộng rãi nhân dân trên phạm vi cả nước (Ảnh minh họa)

Nhiều nhà nghiên cứu cũng góp ý, cần bổ sung quy định rõ ràng hơn về thời điểm định giá đất để tính tiền bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi, vừa tránh được việc người dân thắc mắc, khiếu kiện, vừa đảm bảo giá đất được xác định là sát với giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất nhất.

Trong trường hợp mục đích thu hồi đất có thay đổi từ việc sử dụng vào mục đích công cộng sang sử dụng vào mục đích kinh doanh cần có sự điều chỉnh về giá bồi thường về đất cho dù giữa thời điểm thu hồi và thời điểm thay đổi mục đích là khác nhau hoặc có chính sách ưu đãi như được mua hoặc thuê diện tích kinh doanh trong khu vực phát triển với giá ưu đãi cho những người có đất bị thu hồi để bảo đảm cho họ có sinh kế mới.

Đảm bảo nguyên tắc giá đất được xác định sát với giá thị trường

Bày tỏ quan tâm đến việc đảm bảo nguyên tắc giá đất phải sát với giá thị trường, GS.TS Hoàng Việt, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cùng một số nhà nghiên cứu cho rằng, cần ban hành và tổ chức thực hiện các quy định pháp lý đầy đủ để việc định giá đất của các cơ quan quản lý chức năng đảm bảo nguyên tắc giá đất phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Theo đó, luật pháp nước ta đã quy định các nguyên tắc định giá đất, trong đó nguyên tắc then chốt là giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; luật pháp cũng quy định các phương pháp định giá đất áp dụng trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên giá đất được xác định và áp dụng bởi các cơ quan nhà nước chức năng các cấp cho thấy việc vận dụng các phương pháp xác định giá đất chưa đáp ứng đầy đủ nguyên tắc then chốt trên đây. Một trong những nguyên nhân chính của tình trạng này là luật pháp chưa có những quy định cụ thể, thiết thực với tính pháp lý cao để việc vận dụng các phương pháp định giá đất quán triệt và thực hiện một cách đầy đủ nguyên tắc giá đất được xác định sát với giá thị trường.

Nhiều chuyên gia, nhà nghiên cứu đóng góp ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi)

Do vậy, các chuyên gia nhấn mạnh, việc nghiên cứu và ban hành các quy định pháp lý cụ thể và thiết thực, hình thành hành lang pháp lý đầy đủ để việc định giá đất của các cơ quan, tổ chức chức năng quán triệt và thực hiện đầy đủ các nguyên tắc định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc sát với giá thị trường, là biện pháp có ý nghĩa rất quan trọng và là đòi hỏi của thực tiễn.

Một đề xuất được nhiều nhà nghiên cứu đưa ra là cần nghiên cứu việc sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập của tổ chức định giá chuyên nghiệp. Cùng với việc hình thành hành lang pháp lý đầy đủ về định giá đất, việc sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập của các tổ chức định giá chuyên nghiệp là một điều kiện cần thiết để việc định giá đất đảm bảo tính khách quan. Mặt khác, tổ chức định giá chuyên nghiệp là tổ chức có nghiệp vụ chuyên sâu về định giá nên thông thường kết quả định giá của các tổ chức định giá độc lập đảm bảo được độ tin cậy.

Thêm vào đó, cần nghiên cứu sửa đổi quy định Chính phủ ban hành khung giá đất, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng và ban hành bảng giá đất của địa phương định kỳ 5 năm/lần và điều chỉnh hàng năm theo hệ số điều chỉnh bằng quy định giao cho UBND tỉnh, thành phố trực thuộc, trên cơ sở hành lang pháp lý đầy đủ về định giá đất đai, thực hiện việc xây dựng và ban hành giá đất của địa phương hàng năm để áp dụng trên địa bàn quản lý.

Việc ban hành khung giá đất và bảng giá đất của Chính phủ và các địa phương 5 năm một lần, có điều chỉnh khi giá đất trên thị trường cao hơn hay thấp hơn 20% trở lên so với mức giá cao nhất hay thấp nhất trong khung giá đất làm cho giá đất được ban hành và áp dụng ở các địa phương thiếu linh hoạt trước biến động giá đất trên thị trường trong khi sự cách biệt giữa hai giá này vốn đã là rất lớn.

Trên cơ sở hành lang pháp lý đầy đủ về định giá đất sát với với giá thị trường; với việc sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập của tổ chức tư vấn định giá chuyên nghiệp; với sự quản lý, giám sát , kiểm tra của các cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền thì việc định giá đất, ban hành và áp dụng bảng giá đất hàng năm của UBND cấp tỉnh sẽ vừa đảm bảo nguyên tắc giá đất sát với giá thị trường, vừa đảm bảo giá đất trong bảng giá đất của địa phương thích ứng hơn với sự biến động giá đất trên thị trường.

Nhiều kiến nghị cũng đề cập đến việc xác định và ban hành mức thu thỏa đáng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng loại đất theo từng khu vực ở mỗi địa phương trên cơ sở giá đất được xác định sát với giá thị trường. Đồng thời, công khai rộng rãi mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất và các trường hợp cho thuê đất. Việc công khai rộng rãi mức thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là biện pháp thiết thực góp phần thực hiện giám sát xã hội và giám sát của các cơ quan chức năng về quản lý sử dụng đất đai và tài chính đất đai, qua đó góp phần đảm bảo tính minh bạch về sử dụng đất đai và tài chính đất đai, ngăn chặn thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất đai.

Ngoài ra, cần xây dựng và tổ chức thực hiện nghiêm túc chế độ giám sát, kiểm tra và thanh tra công tác định giá đất và áp dụng bảng giá đất ở các địa phương. Việc xây dựng và tổ chức thực hiện tốt chế độ giám sát, kiểm tra, thanh tra công tác định giá đất và áp dụng bảng giá đất ở các địa phương luôn là biện pháp rất thiết thực góp phần đảm bảo giá đất được xác định và áp dụng phù hợp với giá thị trường và phù hợp với các nguyên tắc định giá đất khác mà luật pháp đã quy định. Trong trường hợp UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được giao trực tiếp xác định và ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm để áp dụng tại địa phương như khuyến nghị nêu ở trên thì việc thực hiện nghiêm túc chế độ giám sát, kiểm tra, thanh tra công tác định giá đất và áp dụng giá đất tại các địa phương lại càng cần thiết và có ý nghĩa quan trọng hơn.