Tại Nghị quyết 18/NQ-TW Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã nêu: “Bỏ khung giá đất. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...”
Thể chế hóa quan điểm của Trung ương Đảng, dự thảo Luật Đất đại (sửa đổi) đã quy định rõ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể…Theo đó, Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất:
“1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường;
2. Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.”
Tại buổi Tọa đàm góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh tổ chức ngày 4/3, góp ý về nội dung này PGS.TS Vũ Văn Phúc, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học các cơ quan Đảng Trung ương, nguyên Tổng Biên tập Tạp chí Cộng sản cho rằng, quy định như dự thảo luật về mặt lý thuyết thì có vẻ đúng, nhưng không xác thực, không thể xác định trong thực tế, không thể tính được“ giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường” và “một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định” là như thế nào, mơ hồ, không hiện thực. Giá này không phải là giá giao dịch trên thị trường, dễ gây hiểu lầm. Mỗi thửa đất có lợi thế khác nhau sẽ có giá khác nhau, vào các thời điểm khác nhau có giá khác nhau, cũng không phải là giá giao dịch trung bình trong năm vì trong một năm một thửa đất có thể giao dịch nhiều lần là rất ít.
Hơn nữa các giá giao dịch thực trên thị trường chịu ảnh hưởng rất lớn của đầu cơ, không thể là cơ sở để tính giá quyền sử dụng đất. Vì vậy, trong Dự thảo Luật Đất đai cần phải viết là “việc định giá quyền sử dụng đất phải theo cơ chế thị trường”.
Định giá theo cơ chế thị trường trước hết phải tuân thủ sự đồng thuận giữa hai bên: cơ quan nhà nước và công dân, tổ chức... PGS.TS Vũ Văn Phúc khẳng định, muốn có sự đồng thuận phải dựa trên cân bằng lợi ích hai bên thông qua việc thỏa thuận dân chủ và trao đổi thông tin có tính thuyết phục...
PGS.TS Vũ Văn Phúc, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học các cơ quan Đảng Trung ương, nguyên Tổng Biên tập Tạp chí Cộng sản góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Trách nhiệm của Nhà nước là tìm cách sử dụng quỹ đất của quốc gia có hiệu quả cao nhất, đồng thời phân chia lợi ích từ việc sử dụng đất đó cho công dân nước mình và các nhà đầu tư vừa theo nguyên tắc thị trường (mua bán thỏa thuận dân chủ), vừa theo nguyên tắc công bằng giữa các công dân, giữa người đang có quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi và nhà đầu tư nhận đất, giữa người sử dụng đất và cơ quan nhà nước... Nhà nước không phải là chủ sở hữu đích thực của đất đai, nên không được áp đặt ý chí của cơ quan nhà nước cho dân, mà cần tôn trọng nguyên tắc thỏa thuận dân chủ trên cơ sở thuyết phục và đa số phục tùng thiểu số...
Cần thiết ổn định bảng giá quyền sử dụng đất để giảm chi phí xác định lại bảng giá quyền sử dụng đất hàng năm.
Một trong những điểm mới của việc sửa đổi Luật Đất đai lần này là quy định cụ thể hơn về bảng giá đất (Điều 154). Theo đó:
“1.Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm.
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.
2.Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn…”
Góp ý về quy định này, PGS.TS Vũ Văn Phúc phân tích, bảng giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước xác định là căn cứ để Nhà nước xác định thuế sử dụng đất, các loại phí liên quan đến đất, cho thuê đất, không phải là giá giao dịch, mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường.
Giá này không liên quan trực tiếp đến lợi ích từ sử dụng đất nên không nhất thiết phải phản ánh đầy đủ giá thị trường hay giá giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất. Hơn nữa, để ổn định nghĩa vụ tài chính giữa người sử dụng đất, sử dụng dịch vụ của Nhà nước liên quan đến đất, cần thiết phải ổn định bảng giá quyền sử dụng đất ít nhất là 3 năm, bình thường là 5 năm để giảm chi phí xác định lại bảng giá quyền sử dụng đất hàng năm, cũng như góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, giảm tốc độ lạm phát…
Quy định bảng giá quyền sử dụng đất sửa đổi hàng năm như dự thảo là không hợp lý. Nếu bảng giá quyền sử dụng đất chỉ được dùng làm căn cứ để tính thuế, phí và các giao dịch mang tính chính sách của Nhà nước thì không nhất thiết phải sát với giá giao dịch tại thời điểm xác định giá, mà nên lấy giá trung bình của 3-5 năm. Vì thế, bảng giá cũng nên xác định cho 3-5 năm dựa trên giá trung bình 3-5 năm trước cộng thêm dự báo về xu hướng tăng giá đất có tính dài hạn, nếu giá giao dịch quyền sử dụng đất trong thời gian đó biến động quá lớn.
Cách xác định bảng giá quyền sử dụng đất cũng không nhất thiết phải theo từng thửa đất chuẩn, mà lấy giá trung bình trong 5 năm áp dụng cho các khu vực giá có lợi ích thu được từ sử dụng đất tương đồng...
Xác định giá quyền sử dụng đất theo nguyên tắc thị trường.
Đối với quy định về giá đất cụ thể quy định tại Điều 155, dự thảo luật quy định:
“1. Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; khi Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
b) Tính tiền thuê đất trả tiền một lần đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, khi Nhà nước cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền thuê đất.
c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
d) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
đ) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà ảnh hưởng đến hệ số sử dụng đất; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất…”
Góp ý hoàn thiện quy định về giá đất cụ thể, PGS.TS Vũ Văn Phúc nhấn mạnh, giá trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cơ quan nhà nước và công dân, tổ chức (thu hồi và giao đất cho chủ đầu tư), khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định giá cụ thể để bồi thường, giao đất không qua đấu giá, đấu thầu; xác định giá tối thiểu khi đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá quyền sử dụng đất các khu vực được Nhà nước cải thiện điều kiện hạ tầng bằng tiền ngân sách nhà nước...là giá phải được xác định theo cơ chế thị trường
Giá theo cơ chế thị trường là giá thỏa thuận giữa bên bán và bên mua. Giá này tùy thuộc vào mục đích sử dụng của loại đất giao dịch (gắn với nó là thu nhập từ sử dụng đất theo mục đích và áp lực cung – cầu của loại đất đó), phụ thuộc vào thời hạn giao đất, lợi thế và bất lợi thế của thửa đất, thu nhập của những người đã sử dụng thửa đất tương đồng…
Khi xác định giá quyền sử dụng đất cụ thể như vậy, nên sử dụng tổ chức tư vấn độc lập định giá đất và đồng thời cho phép họ sử dụng dữ liệu thông tin liên quan đến thửa đất. Tổ chức tư vấn độc lập định giá quyền sử dụng đất và giá đó làm cơ sở để thỏa thuận giữa hai bên: bên giao (bên bán) và bên nhận (bên mua).
PGS.TS Vũ Văn Phúc cũng lưu ý, để xác định giá quyền sử dụng đất công khai, minh bạch, Luật Đất đai cần quy định rất chặt hơn quyền hạn và trách nhiệm, yêu cầu về pháp lý và đạo đức đối với các tổ chức tư vấn độc lập và nhân viên định giá quyền sử dụng đất và có chế tài buộc họ phải tuân thủ các quy định pháp luật và có trách nhiệm, có đạo đức để định giá quyền sử dụng đất khách quan, chính xác.
Đồng thời, có cơ chế và chế tài đủ mạnh trong phòng, chống tham nhũng, tiêu cực và kiểm soát quyền lực hiệu quả để cán bộ quản lý đất đai không thể câu kết với các tổ chức tư vấn độc lập và nhân viên định giá để định giá quyền sử dụng đất có lợi cho bên nhận đất nhằm thu được “quà tặng”,“hoa hồng,“lại quả”...
Trên cơ sở định giá quyền sử dụng đất của tổ chức tư vấn độc lập, cơ quan nhà nước với tư cách bên bồi thường hoặc bên giao đất cần thương lượng, thỏa thuận dân chủ với bên đang sử dụng đất, trên cơ sở cung cấp thông tin thỏa đáng cho nhau để đạt đến sự nhất trí cần thiết, tránh áp đặt bằng quyền lực nhà nước cho bên đang sử dụng đất. Cách làm như vậy được gọi là xác định giá quyền sử dụng đất theo cơ chế hay nguyên tắc thị trường.
Các giao dịch giữa cơ quan nhà nước và người sử dụng đất cần dựa trên giá cụ thể được tổ chức tư vấn độc lập xác định bằng các phương pháp khoa học đi đôi với thỏa thuận giữa cơ quan nhà nước và người sử dụng đất thông qua việc cung cấp thông tin minh bạch và đối xử công bằng về lợi ích với các bên liên quan. Giá để xác định mức bồi thường cho người có quyền sử dụng đất bị thu hồi nhất thiết phải áp dụng theo cách thức này thì mới mong chấm dứt được các vụ việc khiếu kiện đông người. Người Việt Nam ôn hòa, yêu nước, khi được giải thích rõ ràng, minh bạch và được đối xử công bằng, đảm bảo hài hòa lợi ích sẽ ủng hộ Nhà nước. Mục đích của xác định giá quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước đương nhiên cũng phải là công bằng, minh bạch, dân chủ và tạo dựng lòng tin trong Nhân dân./.