TS.CHÂU HOÀNG THÂN: LẤY Ý KIẾN DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) - ĐẢM BẢO CÔNG KHAI, MINH BẠCH, ĐỘC LẬP, KHÁCH QUAN TRONG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
LẤY Ý KIẾN DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): TS. CHÂU HOÀNG THÂN ĐỀ NGHỊ BỔ SUNG QUY ĐỊNH VỀ THUẾ ĐẤT TRỐNG, HẠN CHẾ TÌNH TRẠNG ĐẦU CƠ, PHÂN LÔ BÁN NỀN
Bổ sung căn cứ xây dựng bảng giá đất dựa vào các chỉ số phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương.
TS.Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, Đại học Cần Thơ cho biết: Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao nêu rõ: Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất” đã thể hiện rõ sự phân cấp tuyệt đối, xóa bỏ giới hạn trong xây dựng bảng giá đất, thay vào đó chỉ là cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình xây dựng và thực thi bảng giá đất ở các địa phương. Với quan điểm bãi bỏ khung giá đất, quyền tự quyết của địa phương đã được cởi trói mạnh mẽ trong quá trình xây dựng bảng giá đất; đồng thời cũng đặt ra những yêu cầu mới trong xây dựng bảng giá đất.
Về căn cứ xây dựng bảng giá đất, tại khoản 1 Điều 154 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định những căn cứ xây dựng bảng giá đất bao gồm: nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Tuy nhiên theo quan điểm của TS.Châu Hoàng Thân, với những quy định tại dự thảo luật, cơ quan quản lý giá đất không có dữ liệu hoàn chỉnh và chuẩn xác về “giá đất phổ biến trên thị trường” nên việc bảo đảm bảng giá đất phù hợp với thị trường là rất định tính, như các thời kỳ Luật trước đây. Với những quy định về áp dụng bảng giá đất tại khoản 3 Điều 154 dự thảo Luật cho thấy tác động sâu rộng của bảng giá đất đến đời sống xã hội, tình hình phát triển kinh tế-xã hội ở địa phương và ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng đất trong thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai.
Góp ý vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), TS.Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, Đại học Cần Thơ đề nghị ban soạn thảo cân nhắc bổ sung căn cứ xây dựng bảng giá đất dựa vào các chỉ số phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương.
TS.Châu Hoàng Thân cho rằng cần bổ sung căn cứ xây dựng bảng giá đất dựa vào các chỉ số phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương như: tốc độ tăng trưởng, cơ cấu sử dụng đất của địa phương, GDP bình quân đầu người, tỷ lệ hộ nghèo theo chuẩn đa chiều… Những chỉ số này là các căn cứ cần thiết thể hiện đặc thù của địa phương, tính khả thi và hiệu quả của bảng giá đất khi áp dụng vào thực tế. Vì vậy, quy định căn cứ xây dựng bảng giá đất gồm: nguyên tắc, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và các chỉ số phản ánh tình hình phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.
Về phương pháp xây dựng bảng giá đất, khoản 2 Điều 154 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định bảng giá đất sẽ được xây dựng theo vị trí; khu vực đã có bản đồ địa chính số và dữ liệu giá đất thị trường thì xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, giá thửa đất chuẩn. Quy định xây dựng bảng giá đất theo “Vùng giá trị đất”, “Giá của thửa đất chuẩn” là điểm mới, thay đổi mạnh mẽ phương pháp xây dựng bảng giá đất, phù hợp xu hướng phát triển của thế giới. Tuy nhiên, với quy định điều kiện áp dụng là: địa phương phải có bản đồ địa chính số và có dữ liệu giá đất thị trường thì việc xây dựng bảng giá đất theo phương pháp trên sẽ không khả thi ở nước ta. Bởi, với những quy định hiện nay trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định rõ ràng, chi tiết để thiết lập được dữ liệu giá đất thị trường.
Ngoài ra, TS.Châu Hoàng Thân bày tỏ băn khoăn, với quy định “khu vực đã có bản đồ địa chính số và dữ liệu giá đất thị trường thì xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn”, thì “khu vực” được xác định thế nào? Hiện nay, có nhiều địa phương ở cấp huyện đã hoàn thành xây dựng bản đồ địa chính số, vậy bảng giá đất của tỉnh/thành phố đó sẽ vừa xây dựng theo vị trí, vừa xây dựng theo vùng giá trị đất? Nếu sử dụng nhiều phương pháp khác nhau sẽ tạo sự chênh lệch lớn trong bảng giá, thiếu công bằng cho người sử dụng đất.
Cùng với giải pháp bãi bỏ khung giá đất, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đặt ra yêu cầu: “Trung ương xây dựng tiêu chí, quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất” nhưng vấn đề này vẫn chưa được cụ thể hóa trong Dự thảo về nội dung quy định bảng giá đất. Vì vậy, dự thảo Luật cần quy định cụ thể về xây dựng bản đồ địa chính số, xây dựng dữ liệu giá đất thị trường nhằm bảo đảm hiệu lực thực thi, tính thống nhất trong xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn; quy định cụ thể ban hành tiêu chí và cơ chế kiểm tra, giám sát công tác xây dựng bảng giá đất.
Điều chỉnh bảng giá đất khi giá đất phổ biến trên thị trường biến động.
Về thời hạn sử dụng bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất, dự thảo luật quy định: bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm. Đối với tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm tại khoản 4 Điều 154 Dự thảo với thời gian là 05 năm. Tuy nhiên, theo TS.Châu Hoàng Thân, sau chu kỳ ổn định đơn giá 05 năm thì mức tăng như thế nào chưa được quy định cụ thể. Điều này chưa thực sự bảo đảm an toàn và tính chủ động cho người sử dụng đất, nhất là khi giá đất trên thị trường ở nước ta thường có những biến động rất lớn sau khoảng thời gian 05 năm.
TS.Châu Hoàng Thân đề xuất, khi giá đất phổ biến trên thị trường biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
So với quy định hiện hành, thời gian ban hành bảng giá đất đã thay đổi so với Luật Đất đai hiện hành (ban hành 05 năm, công bố ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ) với việc bảng giá ban hành hàng năm và ổn định mức thu tài chính 05 năm đối với từng trường hợp vừa bảo đảm bảng giá đất linh hoạt, điều chỉnh kịp thời theo giá đất thị trường, vừa hài hòa lợi ích của người sử dụng đất. Tuy nhiên, TS.Châu Hoàng Thân cho rằng việc xây dựng bảng giá đất hàng năm sẽ phát sinh chi phí và nhân lực thực hiện rất lớn, để giải quyết vấn đề này cần nhanh chóng hoàn thành xây dựng bản đồ địa chính số, bản đồ giá đất, thiết lập dữ liệu giá giao dịch thực tế trên thị trường tích hợp vào bản đồ địa chính số và trang bị kỹ thuật hiện đại trong định giá đất. Đồng thời, khi giá đất phổ biến trên thị trường biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung quy định cụ thể việc điều chỉnh bảng giá đất có thông qua Hội đồng nhân dân cấp tỉnh hay không?
Đối với mục đích sử dụng bảng giá đất, TS.Châu Hoàng Thân cho biết, so với quy định hiện hành tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì Dự thảo quy định bổ sung cụ thể 04 trường hợp áp dụng bảng giá đất gồm: tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng; tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất. Vấn đề đặt ra là việc thu thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đều căn cứ dựa vào bảng giá đất có giải quyết được thực trạng khai báo gian dối giá giao dịch trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay không, có bảo đảm nguồn thu ngân sách đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất không?
Những quy định về bảng giá đất trong Dự thảo thể hiện quan điểm quản lý giá đất theo cơ chế thị trường rất rõ ràng, tuy nhiên, những quy định về điều kiện áp dụng phương pháp trên vẫn chưa được bảo đảm, ảnh hưởng nhất định đến tính thống nhất, công bằng trong xây dựng và áp dụng bảng giá đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung những quy định về căn cứ, phương pháp xây dựng bảng giá đất, bảo đảm tốt nhất những điều kiện cần thiết cho xây dựng bảng giá đất đáp ứng yêu cầu xây dựng bảng giá đất vừa phù hợp giá đất thị trường, vừa hài hòa lợi ích các bên liên quan và phản ánh đúng, đủ giá trị của từng thửa đất.
Bảng giá đất là căn cứ tính thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cần được nghiên cứu, đánh giá và áp dụng linh hoạt, phù hợp bảng giá đất trong từng nguồn thu, không thể cào bằng theo giá đất trong bảng giá để tính thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…/.