GS.TS VƯƠNG ĐÌNH HUỆ, CHỦ TỊCH QUỐC HỘI ĐỒNG CHỦ TRÌ TỌA ĐÀM GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Định giá đất theo giá thị trường đang là nội dung quan trọng được nhiều chuyên gia, nhà nghiên cứu pháp lý quan tâm, đóng góp ý kiến đối với dự án Luật Đất đai, sửa đổi. Qua đối chiếu hệ thống pháp luật về đất đai của nhiều nước, các chuyên gia cho biết, có nhiều phương pháp định giá đất, trong đó, phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư đang áp dụng tại Việt Nam, đó cũng là các phương pháp phổ biến trên thế giới. Tuy nhiên, do giá đất thị trường làm dữ liệu đầu vào của các phương pháp định giá đất không phản ánh đúng giá trị thực tế giao dịch đã ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá đất.
Do đó, TS.Đoàn Ngọc Phương, Giám đốc Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính cùng một số chuyên gia cho rằng, cần thiết phải xây dựng môi trường pháp lý để người dân kê khai trung thực giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát triển thị trường quyền sử dụng đất lành mạnh và ổn định. Trong điều kiện của Việt Nam, cần quy định theo hướng áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân khi người dân thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
TS.Đoàn Ngọc Phương, Giám đốc Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính
Bên cạnh đó, với quy trình định giá đất hàng loạt, kể cả việc bỏ khung giá đất và khi có giá thị trường phù hợp với thực tế, có cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực thì bảng giá đất cũng vẫn có hạn chế trong việc phản ánh kịp thời biến động giá trên thị trường nếu chu kỳ xây dựng bảng giá đất 5 năm một lần. Vì vậy, cần xây dựng, ban hành và công bố bảng giá đất hàng năm để bảo đảm phù hợp với nguyên tắc định giá đất.
Đối với việc đổi mới về mô hình định giá đất, trong thời gian vừa qua Chính phủ đã đề ra chủ trương tăng cường năng lực tiếp cận cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 và tập trung thúc đẩy phát triển Chính phủ điện tử như là một dự án trọng tâm trong lĩnh vực công. Công tác cơ bản đầu tiên để xây dựng chính phủ điện tử là tín học hóa hành chính, chuyển đổi phương thức thực hiện các nghiệp vụ từ thủ công sang thực hiện bằng máy tính.
Việc xây dựng bảng giá đất theo quy trình hiện hành chủ yếu thực hiện thủ công, cần thiết phải lộ trình thực hiện việc xây dựng bảng giá đất theo mô hình vùng giá trị, thửa đất chuẩn, định giá đến từng thửa đất cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin, tăng tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc định giá đất. Trước mắt, nhiều chuyên gia cho rằng có thể thực hiện việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có hồ sơ địa chính, đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường. Việc xây dựng hoàn thành cơ sở dữ liệu giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai để đáp ứng yêu cầu quản lý, phục vụ tổ chức, người dân là rất cần thiết.
Tham khảo kinh nghiệm quốc tế trong việc đổi mới nâng cao hiệu quả tư vấn định giá đất, thẩm định giá đất, nhiều nhà nghiên cứu cho rằng, khi thực hiện định giá đất, cơ quan có thẩm quyền phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất chuyên nghiệp thực hiện để nâng cao chất lượng định giá đất và đảm bảo đánh giá độc lập, khách quan. Trong điều kiện của Việt Nam, khi thẩm định giá cụ thể cần cho phép Hội đồng thẩm định giá đất được thuê tổ chức có chức có chức năng tư vấn giá đất khác để giúp công tác thẩm định nhằm nâng cao chất lượng chất lượng chuyên môn trong thẩm định giá đất.
Cũng quan tâm đến dự án Luật Đất đai (sửa đổi), PGS.TS. Phan Trung Hiền, trường Đại học Cần Thơ cho rằng, nên hạn chế quy định các cụm từ “định tính” trong văn bản quy phạm pháp luật. Trong trường hợp phải sử dụng cụm từ định tính như: “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, “sát với giá đất thực tế trên thị trường”, “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”... thì cần phải có những hướng dẫn cụ thể để “lượng hóa” các cụm từ này thành những quy định trực diện, dễ áp dụng.
PGS.TS Phan Trung Hiền, trường Đại học Cần Thơ
Về lâu dài, cần nghiên cứu, tham khảo những kinh nghiệm liên quan đến kỹ thuật lập pháp, lập quy của các nước phát triển trong việc sử dụng các cụm từ “định lượng”, thuận tiện trong việc áp dụng. Ví dụ, thay vì quy định “phù hợp” với giá thị trường thì ta nên sử dụng các cụm từ “lượng hóa” như: “đúng bằng với giá thị trường”, “tương đương giá thị trường”. Theo PGS.TS. Phan Trung Hiền, ở Vương quốc Anh, khi quy định nguyên tắc về bồi thường, các nhà làm luật không chỉ quy định là việc bồi thường phải “tương xứng” với thiệt hại (“principle of equivalence”), mà còn phải chắc chắn rằng số tiền bồi thường so với thiệt hại là “không hơn, không kém” (no more, no less)[.
Thêm vào đó, các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, cần xây dựng cơ chế để người dân tham gia vào quy trình xây dựng bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể bởi họ không thể đứng ngoài cuộc khi người khác định giá tài sản do mình là chủ sử dụng. Nên điều chỉnh các quy định về thuế thu nhập cá nhân theo hướng quy định thuế thu nhập cá nhân theo bảng giá nhà nước. Nếu chính quyền địa phương bảo đảm bảng giá do địa phương ban hành đã “phù hợp” với giá đất trên thị trường thì việc thu thuế theo giá đất chuyển nhượng thực tế không còn thật sự cần thiết nữa vì khoảng cách chênh lệnh giữa giá đất quy định và giá đất trên thực tế là không đáng kể.
Cũng theo các chuyên gia, pháp luật nên xác định ngày định giá (valuation date). Việc quy định ngày định giá sẽ bảo đảm nguyên tắc xác định giá đất “phù hợp với giá thị trường” bởi vì trong trường hợp thị trường có biến động thì cơ quan nhà nước hoàn toàn có thể lý giải được: tại sao cơ quan nhà nước định giá đất “ngày này” mà không phải là “ngày khác”. Đồng thời, cần có những hướng dẫn cụ thể cho việc định giá phân khúc các tiểu dự án. Nếu đã theo quy luật phát triển của thị trường, chúng ta phải chấp nhận sự khác biệt giữa mốc thời gian này với mốc thời gian khác. Tất nhiên, sự khác biệt đó ở một mức độ chấp nhận được giới hạn trong các quy định của pháp luật.
Cùng với đó, cần xây dựng vị trí bình đẳng trong quy trình giải quyết khiếu nại ở Việt Nam nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Rất khó để bảo đảm tính công bằng khi bên THĐ cũng là bên chủ tọa giải quyết khiếu nại. Nên tổ chức phòng đối thoại có hai bên tương đồng nhau theo hình thức hội nghị bàn tròn; nên bảo đảm sự tham gia của các cơ quan, tổ chức tư vấn pháp luật như: trung tâm trợ giúp pháp lý, thành viên đoàn luật sư, thành viên hội luật gia, Hội đồng Dân chủ và pháp luật thuộc Mặt trận Tổ quốc (ở những nơi có thành lập Hội đồng này) và các chủ thể này phải được quyền tiếp cận các hồ sơ giải quyết. Trong nhiều trường hợp, chính sự tham gia và những lời giải thích của bên thứ ba khiến người dân sớm nhận ra được là những yêu cầu, đòi hỏi của cá nhân mình là không phù hợp, là bất khả thi...
Ngoài ra, nhiều ý kiến cho rằng cần xây dựng cơ chế để xác định giá đất theo thời giá thị trường. Trước hết, cần làm rõ khái niệm giá thị trường theo hướng xác định được giá bồi thường cho người dân mà họ có thể “chuyển nhượng” được trên thị trường tự do. Ở Anh, nguyên tắc này dựa trên giá thị trường (open market value), nghĩa là nó phải được thiết lập dựa trên các yêu cầu: phản ánh được ý chí của người bán trên thị trường tự do; giá mà người bán hoàn toàn có thể kiếm được khi bán tài sản trên thị trường đó; giá trị bồi thường dựa trên tổng giá trị và chất lượng sử dụng của tài sản hiện hành.