QUY ĐỊNH RÕ TIÊU CHÍ ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT SÁT VỚI THỊ TRƯỜNG VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN THAM MƯU
GS.TS ĐẶNG HÙNG VÕ: NHÀ NƯỚC CẦN CÓ PHƯƠNG ÁN ĐỂ GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG ĐƯỢC GHI TRÊN CÁC HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong những dự án Luật tiếp tục được Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 tới. Đây cũng là dự án Luật nhận được sự quan tâm của các đại biểu, Nhân dân trên cả nước với kỳ vọng sẽ khắc phục được những bất cập trong quá trình thực thi các chính sách pháp luật về đất đai thời gian qua.
Một trong những bất cập là thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Đó là một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá Nhà nước quy định. Thực tế cho thấy, sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này đã gây ra nhiều hệ lụy khác nhau như khiếu kiện kéo dài, tham nhũng, tiêu cực, lãng phí...
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 và tiếp tục được Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 tới.
Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII có đề cập về bỏ khung giá đất ở trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Đóng góp ý kiến vào nội dung này, TS.Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế Quốc dân nêu quan điểm: Hệ thống quản lý giá đất theo bảng giá cũ là hệ thống quản lý tập trung quyết định từ trên xuống bởi Nhà nước.
Việc bỏ bảng giá có nghĩa là Việt Nam sẽ không áp dụng khung giá tối đa và tối thiểu cho mỗi loại đất nữa, thay vào đó giá đất sẽ được xác định theo từng địa điểm, UBND sẽ dựa vào các nguyên tắc định giá, phương pháp xác định giá đất và sự biến động của giá đất trên thị trường để xác định giá theo từng địa điểm.
Sau khi xác định giá đất theo cách thức trên, giá đất sẽ được trình lên HĐND phê duyệt. Vì thế, thay vì hoàn toàn bỏ bảng giá đất thì bảng giá đất thực ra vẫn tồn tại ở dưới một hình thức khác nhưng với hy vọng sẽ sát với giá thị trường hơn.
TS.Nguyễn Hữu Dũng đồng ý ràng sự thay đổi cách tính giá đất như trên sẽ góp phần giúp Chính phủ tăng thu trong dài hạn. Với giá gần với giá thị trường thì Nhà nước đương nhiên sẽ thu được thuế trên mức giá gần hơn với giá thị trường, bởi vì trước đây người mua và người bán khai giá thấp là để giảm nộp thuế. Tuy nhiên, chúng ta cũng phải chuẩn bị cho kịch bản xảy ra hiện tượng sụt giảm lượng giao dịch trong ngắn hạn vì họ không được hưởng lợi từ chênh lệch giá như trước nữa (Nếu so sánh thiệt hại do sụt giảm mức thuế trong ngắn hạn với lợi ích của toàn thị trường trong dài hạn thì mức thiệt hại là có thể bỏ qua).
Theo TS.Nguyễn Hữu Dũng, cách tính giá đất như trên còn giúp giá bất động sản sẽ ổn định hơn. Những cơn sốt đất như vừa qua đã đẩy giá lên đỉnh rất nhanh, nhưng với lượng giao dịch bị giảm xuống do giá sát hơn với thị trường thì giá đất sẽ dần hạ nhiệt và trong dài hạn trở nên ổn định hơn.
Ngoài ra, cách tính giá đất mới cũng sẽ góp phần đảm bảo hơn quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất. Việt Nam hiện nay đã bước sang thời điểm mang tính bước ngoặt khi phương pháp tiếp cận phát triển đô thị hiện tại đang chạm đến giới hạn. Nước ta cần một cách tiếp cận mới đặt yếu tố tăng hiệu suất và bền vững làm trọng tâm và điều đó dường như đang được các cơ quan và Chính phủ quan tâm, như đường xá được mở rộng, nâng cao kết nối vùng, xây cầu đường, quy hoạch lại đô thị… Vì thế, đất của dân thuộc các khu vực này sẽ được đền bù. Với mức đền bù mới thì quyền lợi của những người dân được đảm bảo hơn, sẽ giúp giảm khiếu kiện, biểu tình.
TS.Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế Quốc dân.
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực thì giá đất tính theo phương pháp mới cũng có nhược điểm. Việc bỏ bảng giá đất sẽ có thể đẩy chi phí đền bù của các dự án bất động sản tăng lên, dẫn tới giá nhà cũng tăng theo. Với các nhà phát triển bất động sản đã chuẩn bị quỹ đất, họ sẽ không bị ảnh hưởng nhiều bởi việc điểu chỉnh cách tính giá đất đền bù, giá bán hàng của họ cũng không bị tăng. Nhưng với các nhà phát triển bất động sản mới hoặc chưa đầu tư quỹ đất từ trước thì sẽ chịu ảnh hưởng do chi phí đầu vào tăng làm tăng giá bán. Dù vậy, việc tăng chi phí sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư tính toán và lên kế hoạch kỹ lưỡng hơn, sẽ giúp nền kinh tế hoạt động hiệu quả hơn. Giá đất có thể tăng nhưng ở một mức độ có thể chấp nhận được.
TS.Nguyễn Hữu Dũng chỉ ra rằng, cách thức xác định giá đất theo bảng giá là hệ thống quản lý tập trung, áp đặt và thực tiễn đã chứng minh là khó có thể đảm bảo quyền lợi cho người dân. Thực tế, trong cách xác định giá đất theo bảng giá thì không hiếm trường hợp giá chỉ bằng 1/10, thậm chí có trường hợp bằng 1/100 so với giá thực trên thị trường. Rõ ràng, cách xác định giá đất theo bảng giá là không vững chắc. Nó không tạo ra động lực để đất được chuyển nhượng lành mạnh tạo ra thị trường đất, Nhà nước cũng khó đấu giá đất và người dân bức xúc khi có đất bị thu hồi, đền bù với mức giá được ấn định do chủ quan của cơ quan Nhà nước.
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này được xem như là chuyển từ cách tiếp cận giá đất được ấn định từ trên xuống, sang hướng dựa vào thị trường để xác định giá đất. Dự án Luật cũng đưa ra 5 phương pháp xác định giá đất và các điều luật cũng định hướng cách áp dụng các phương pháp này trong các điều kiện cụ thể.
Quá trình định giá bắt đầu từ việc Nhà nước tạo ra khung giá và khung giá đó định hướng HĐND cấp tỉnh xác định bảng giá đất. Sau khi tham khảo các thông tin đầu vào của phòng tài nguyên môi trường thì xác định được giá đất khu vực đó. Tuy nhiên, điều chưa rõ ràng là liệu điều này đã là đủ để chế tài, các vấn đề có thể nảy sinh giữa các bên khi họ thương lượng mua bán đất chưa?
TS.Nguyễn Hữu Dũng nhận định, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này vẫn có bảng giá ở một hình thức khác nhưng được cập nhật hàng năm. Đây là một bước tiến mới vì nó cập nhật hơn, nhưng có lẽ vẫn chưa phải là một giải pháp đột phá theo đúng nghĩa vì bản thân phương pháp định giá này đứng một mình thì cũng chưa giải quyết được vấn đề tận gốc rễ.
Thứ nhất, trong dự án Luật có nói bỏ khung giá đất, nhưng phương pháp xác định giá đất chỉ quy định một điều rất đơn giản là “giao cho Chính phủ”, như vậy là chưa đủ. Trong Luật nên quy định có tính chất định hướng, tính nguyên tắc về các phương pháp xác định giá đất một cách cơ bản. Trên cơ sở đó, Chính phủ tiếp tục cụ thể hóa các phương pháp định giá đất một cách linh hoạt và chính xác.
Thứ hai, giá đất được quyết định bởi các yếu tố như địa điểm, có thể sử dụng vào mục đích gì… đòi hỏi những hiểu biết sâu về khu vực đó để có thể định giá chính xác. Để đưa bảng giá đất sát với giá thị trường cần cho phép thành lập cơ quan định giá đất độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất, điều chỉnh khi có biến động. Như vậy, giá đất mới đảm bảo được tính độc lập về chuyên môn, tính trung thực khách quan, đảm bảo giá đất phù hợp với thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các nhóm lợi ích…
Thứ ba, Luật chưa định rõ nghĩa thế nào là “thị trường”, trong khi rõ ràng là thị trường khá hoang dã, đầu cơ phổ biến và ảnh hưởng tới toàn bộ thị trường “chợ đen” và cả thị trường được điều tiết.
Thứ tư, chúng ta cần phải làm rõ thế nào là “giá phổ biến trên thị trường” bởi giá cả nó sẽ dao động và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến để điều chỉnh giá đất.
Mặc dù Luật Đất đai (sửa đổi) đã định nghĩa thế nào là “giá thị trường” bằng cách liệt kê nguồn dữ liệu thu thập nhưng nguồn dữ liệu này có thể bị bóp méo không? Từ lâu chúng ta đã biết thị trường rất dễ bị thao túng, bóp méo, đặc biệt là tại các khu đất ở. Nhiều giao dịch thổi giá khi bán, đồng thời làm thấp giá khi trả thuế thu nhập. Vì thế, giá giao dịch ghi nhận tại phòng một cửa không phản ánh giá thị trường.
Thứ năm, khi đất nông nghiệp bị thu hồi thì giá đất được tính bằng giá đất nông nghiệp thấp hơn rất nhiều so với giá đất thương mại và đất ở sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng. Điều này cũng dẫn tới việc nông dân đòi quyền lợi và kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng.
Như vậy, xác định giá đất gần hơn với giá thị trường đòi hỏi phải có một vài nỗ lực khác kết hợp chứ không chỉ là bảng giá đất, ví du như: Luật thuế (cả về xây dựng luật và thực thi luật), quản lý thị trường, khống chế đầu cơ… Tuy nhiên, công việc quan trọng cho các nhà làm luật tại thời điểm hiện tại là phải xác định được đúng thế nào là “thị trường” trong khi định giá đất./.