PHÓ CHỦ TỊCH QUỐC HỘI NGUYỄN ĐỨC HẢI DỰ TỌA ĐÀM GÓP Ý VỀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) LIÊN QUAN ĐẾN TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT
CẦN HOÀN THIỆN CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT TRONG DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
PGS.TS NGÔ TRÍ LONG: ĐỀ XUẤT 08 GIẢI PHÁP ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT SÁT VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG
Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH15 ngày 23/12/2022 về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Việc lấy ý kiến được tiến hành từ ngày 3/1/2023 đến hết ngày 15/3/2023.
Cơ chế, chính sách về tài chính đất đai và giá đất là một trong những nội dung được đông đảo người dân quan tâm trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Bàn về dự thảo Luật này, PGS.TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Đại học Thành Đông cho rằng, giá đất cần thể hiện đúng thước đo giá trị tài sản và là một công cụ vĩ mô phân phối nguồn lực tài chính giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Nếu giá đất do Nhà nước định ra quá thấp, người dân không chấp thuận, tất yếu sẽ dẫn đến các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, không chịu di dời khỏi mảnh đất bị thu hồi… Hậu quả là phải tốn nhiều thời gian, nhân lực và tiền bạc để giải quyết.
PGS.TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Đại học Thành Đông
Luật Đất đai 2013 tiếp tục đổi mới công tác định giá đất như quy định nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, xây dựng bản đồ giá đất, xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về giá đất. Tuy nhiên, việc định giá áp dụng giá đất cho các mục đích cụ thể vẫn còn nhiều bất cập. PGS.TS Ngô Trí Long nhận thấy, giá đất do Nhà nước quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách Nhà nước, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai.
Theo PGS.TS Ngô Trí Long, việc định giá đất có vai trò quan trọng, đó là: (i) Cơ sở phục vụ cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất; (ii) Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: Tính thuế, cho thuê, thế chấp, cầm cố; (iii) Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi; (iv) Nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội, đặc biệt khi giải quyết tranh chấp đất đai, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất.
Góp ý một số điều trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), PGS.TS Ngô Trí Long nhận thấy, bàn về giá đất, dự thảo Luật đưa ra 06 Điều: Điều 153: Nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất; Điều 154: Bảng giá đất; Điều 155: Giá đất cụ thể; Điều 156:Hội đồng thẩm định giá đất; Điều 157: Tư vấn xác định giá đất; Điều 158: Quyền và ngĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Trong các điều quy định của Luật về giá đất chỉ nêu những điểm cơ bản chung, có tính nguyên tắc. Vì là một lĩnh vực nghiệp vụ chuyên môn có văn bản dưới Luật (Nghị định, Thông tư, Quyết định) nên sẽ có những điều cần quy định làm rõ và cụ thể hơn.
Tiêu chuẩn định giá Tài sản là căn cứ pháp lý để xây dựng bảng giá đất
Quan tâm đến dự thảo Luật này, PGS.TS Ngô Trí Long góp ý vào Điều 153 - Nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất. PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, không nên đưa nguyên tắc, phương pháp định giá đất vào Luật Đất đai. Nếu chỉ đưa ra với các nội dung (a,b,c,d,đ) thì quá sơ sài, không đầy đủ.
Trong Tiêu chuẩn định giá tài sản đã có đầy đủ các khái niệm, nguyên tắc, quy trình, phương pháp định giá tài sản nói chung, trong đó có giá đất.
Để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, một điểm của Nghị quyết 18-NQ/TW quy định: “Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất”. Để thực hiện vấn đề này, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, thông qua Tiêu chuẩn định giá Tài sản (gồm bất động sản và máy móc, thiết bị), đây là căn cứ pháp lý quan trọng để các cơ quan chức năng Trung ương và địa phương trong quá trình kiểm tra, giám sát các địa phương xây dựng bảng giá đất. Gắn với nó là hình thành cơ chế hữu hiệu để giám sát việc thực hiện xây dựng bảng giá đất nhằm loại trừ các trường hợp quy định bảng giá đất thấp hơn để thu hút đầu tư, giảm tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất theo quy định.
Do vậy, PGS.TS Ngô Trí Long đề nghị sửa lại Điều 153, với các nội dung cụ thể như sau:
Điều 153 - Hoạt động định giá đất
1- Chính phủ xây dựng Tiêu chuẩn định giá Tài sản.
2- Giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất tiến hành thực hiện. Các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất dựa trên Tiêu chuẩn định giá tài sản tiến hành thực hiện định giá đất.
3- Mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.
4- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất ở các địa phương một cách thường xuyên và chuyên nghiệp, thanh tra đột xuất trong quá trình thực hiện những dự án trọng điểm. Từ đó, kịp thời phát hiện và xử lý những hành vi vi phạm trong xây dựng, thi hành các chế tài xử phạt tương ứng với mức độ nghiêm trọng của mỗi hành vi.
5- Chính phủ sẽ quy định về giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về giá đất.
6- Chính phủ quy định quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá cụ thể; Quản lý đối với các hoạt động của các tổ chức tư vấn định giá đất.
7- Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch đất đai qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt...
Về Điều 154 - Bảng giá đất, PGS.TS Ngô Trí Long cho biết, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm. Đề nghị bỏ cụm từ: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất”.
PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.
Liên quan đến Điều 155 - Giá đất cụ thể, PGS.TS Ngô Trí Long đề nghị bỏ điểm 4, vì trong Tiêu chuẩn định giá tài sản đã thể hiện.
Ảnh minh họa
Hội đồng thẩm định giá đất phải đảm bảo tính độc lập
Đề cập về Điều 156 - Hội đồng thẩm định giá đất, PGS.TS Ngô Trí Long nhận thấy, Hội đồng thẩm định giá chưa đảm bảo sự độc lập theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Bởi với quy định như tại khoản 1 Điều 156 của dự thảo luật, Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Nhìn vào thành phần của Hội đồng thẩm định giá cho thấy, phần lớn đây là đại diện của các cơ quan, tổ chức công; Chỉ có một cơ quan và chuyên gia về giá đất, có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thông thường, một nguyên tắc chung của bất kỳ tại hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. PGS.TS Ngô Trí Long băn khoăn, với cơ cấu và thành phần nêu trên thì liệu có đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá hay không?
Bởi định giá đất là một nghề có chuyên môn sâu, đòi hỏi Hội đồng thẩm định giá phải là những người am hiểu về chuyên môn định giá đất thì mới có ý kiến xác đáng và đúng đắn kết quả định giá trình Hội đồng. Vì vậy, PGS.TS Ngô Trí Long băn khoăn với cơ cấu như vậy, việc đánh giá của Hội đồng thẩm định giá đất liệu có đúng hay không? Do đó, đề nghị xem xét sửa đổi lại Điều này sao cho đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá.
Kiến nghị gộp Điều 157 và Điều 158 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thành một điều
Đề cập về Điều 157 - Tư vấn xác định giá đất và Điều 158 - Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, PGS.TS Ngô Trí Long nêu rõ, điểm 2 của Điều 157, Chính phủ quy định điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề định giá đất. Khi đã giao cho Chính phủ quy định điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất, thì trong văn bản pháp lý đó (Nghị định) phải thể hiện đầy đủ cả quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Do vậy, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, không cần có Điều 158.
Liên quan đến điểm 3 của Điều 157, việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất… PGS.TS Ngô Trí Long nhận thấy, điểm này là thừa, không cần thiết, vì đã thể hiện trong Tiêu chuẩn định giá Tài sản. Do vậy, kiến nghị hai điều này nên gộp lại thành một điều và được sửa cụ thể như sau:
Điều 157. Tư vấn xác định giá đất
1. Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất.
2. Tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a. Khi xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và giá đất cụ thể;
b. Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan.
3. Chính phủ quy định hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất.
Ngoài ra, PGS.TS Ngô Trí Long đề nghị cần rà soát và đồng bộ lại tất cả các quy định pháp luật về định giá đất và cụ thể hoá những quy định này, quy định chi tiết các trường hợp phải thuê tổ chức tư vấn định giá./.