LẤY Ý KIẾN NHÂN DÂN ĐỐI VỚI DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI BẤT CẬP TRONG LUẬT HIỆN HÀNH
Qua thực tế hoạt động luật sư, giải quyết nhiều vụ tranh chấp liên quan đến đất đai, Luật sư Phạm Thanh Bình nhận định công tác quản lý nhà nước về đất đai hiện nay còn nhiều bất cập, hạn chế, như việc sử dụng đất đai thiếu hiệu quả, quy hoạch sử dụng đất thiếu tầm nhìn dài hạn, việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân còn hạn chế, tài chính đất đai và giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường, thiếu cơ chế kiểm tra, giám sát khiến đất đai bị trục lợi, thị trường bị méo mó dẫn tới nhiều sai phạm về đất đai… Đây là những vấn đề cần được ban soạn thảo, cơ quan thẩm tra nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung để đất đai trở thành nguồn lực phát triển đất nước.
Quy hoạch chồng chéo dẫn tới các hiểu và áp dụng khác nhau.
Theo Luật sư Phạm Thanh Bình, quy hoạch là công cụ có vai trò, vị trí quan trọng, tiền đề để nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển bền vững. Về mặt kinh tế, giá trị sử dụng nguồn lực đất đai được tạo ra nhiều hay ít tùy thuộc và việc tối ưu hóa việc triển khai phương diện giá trị sử dụng thông qua việc xác định mục đích sử dụng đất. Trong khi đó mục đích sử dụng đất do quy hoạch sử dụng đất quy định và đây là nguyên nhân của những sai phạm về đất đai tại nhiều địa phương diễn ra trong thời gian vừa qua do chỉ xem xét quy hoạch sử dụng đất mà không xem xét có phù hợp với các quy hoạch khác. Sự chồng chéo của các loại quy hoạch đã dẫn tới mỗi địa phương hiểu, xử lý và áp dụng quy hoạch sử dụng đất khác nhau.
Luật sư Phạm Thanh Bình, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.
Hơn nữa, việc quản lý đất đai ở nhiều nơi còn yếu kém, bị buông lỏng đã góp phần, tạo điều kiện cho việc đất đai bị “thổi giá”, “làm giá” không đúng giá trị thực và lợi ích thuộc về một số ít người được hưởng. Điều này dẫn tới tình trạng quy hoạch bị “băm nát”, việc chuyển mục đích sử dụng đất không phục vụ lợi ích chung, quy hoạch lộn xộn, kém hiệu quả ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển kinh tế - xã hội lâu dài của địa phương, đất nước.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sửa đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tùy tiện, dễ dãi, không chặt chẽ là cơ hội để một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để trục lợi. Đặc biệt, quy hoạch đất đai tại một số địa phương thường xuyên thay đổi, thậm chí là sửa đổi, bổ sung hàng năm, theo định kỳ, tùy tiện, không dựa trên cơ sở khoa học, nhu cầu thực tế của sự phát triển khách quan, một phần theo ý chí chủ quan của một vài cá nhân có thẩm quyền hoặc có sự ảnh hưởng, tác động nào đó.
Luật sư Phạm Thanh Bình khẳng định, hệ lụy của tình trạng này không những gây xáo trộn, nhiễu loạn thị trường đất đai nói riêng, bất động sản nói chung mà còn phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mặt khác, việc chuyển đổi tùy tiện, ồ ạt đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp không hợp lý sẽ dẫn đến thiếu đất sản xuất nông nghiệp, ảnh hưởng đến an ninh lương thực của đất nước. Chính vì vậy, ngày càng xuất hiện nhiều vụ án sai phạm trong quản lý đất đai. Những sai phạm này đều xuất phát từ việc chỉ xem xét quy hoạch sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng đất chứ không xem xét mức độ phù hợp với các quy hoạch khác.
Chính sách về tài chính đất đai chưa phù hợp với thực tiễn.
Luật sư Phạm Thanh Bình cũng nêu một số quy định đấu giá quyền sử dụng đất không hợp lý, chặt chẽ đẫn đến hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều hạn chế, tồn tại như: Việc định giá tài sản, xác định giá khởi điểm tài sản để đấu giá còn chưa hợp lý, chênh lệch lớn so với giá thị trường, thậm chí kết quả định giá của các tổ chức thẩm định giá đối với cùng một tài sản tại cùng một thời điểm còn chênh lệch nhau nhiều, đặc biệt là giá đất.
Việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện đấu giá còn chưa khách quan, tình trạng “sân sau” còn phổ biến, thậm chí tổ chức đấu giá có hành vi vi phạm pháp luật vẫn được lựa chọn; việc giám sát quá trình tổ chức đấu giá không thường xuyên, thậm chí là “buông lỏng” nên không kịp thời phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm. Năng lực hoạt động của một số đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản còn hạn chế; còn có hiện tượng chạy theo lợi nhuận, “cạnh tranh” không lành mạnh, vi phạm pháp luật, đạo đức nghề nghiệp…
Liên quan khung giá đất, luật sư Phạm Thanh Bình khẳng định, thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại hai cơ chế giá đất. Giá đất theo khung nhà nước ban hành là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính tiền bồi thường đất khi giải phóng mặt bằng và giá thứ hai là giá trên thị trường. Thực tế nhiều năm cho thấy có sự chênh lệch lớn giữa hai loại giá này.
Sự chênh lệch giá đất của thị trường với giá đất do nhà nước ban hành đã và đang gây nên nhiều hệ lụy. Nhiều dự án bị đình trệ kéo dài cũng vì giá đền bù của nhà nước không thỏa đáng và ko theo giá thị trường. Chính quyền người dân doanh nghiệp đang phải loay hoay vì sự khác biệt của giá đất. Sự ban hành khung giá đất không những không phát huy được hiệu quả như mong muốn mà còn tạo ra cơ chế hai giá gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của nhà nước cũng nhưng triển khai các dự án có sử dụng đất. Phổ biến nhất làm kéo dài tiến độ dự án thậm chí không thể triển khai dự án do ách tắc ở khâu giải phóng mặt bằng.
Theo Luật sư Phạm Thanh Bình, mMột số chính sách về tài chính đất đai không phù hợp, dẫn tới tồn tại hai giá đất
Điều đáng nói, chênh lệch giá đất cho nhà nước ban hành với giá đất do thị trường vận hành đang tạo ra khoảng trống mà ở đó tồn tại quá nhiều bất cập, hệ lụy vì không có sự đồng nhất dễ xảy ra mâu thuẫn, tiêu cực, tham nhũng, trục lợi chính sách, nguồn lực quốc gia bị thất thoát cũng từ khoảng trống này.
Từ thực trạng cho thấy khung giá đất là vật cản trở cho sự phát triển thị trường bất động sản, không phải là một cơ chế tốt cho phát triển thị trường này, gây ra rất nhiều hệ lụy, tác động xấu, cần sớm được sửa đổi, bổ sung.
Luật sư Phạm Thanh Bình nêu ví dụ: Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Còn riêng đối với đất tại đô thị thì chỉ bằng 30% giá đất thị trường. Khung giá đất hiện nay là cơ sở để các địa phương thực hiện xây dựng bảng giá đất. Do khung giá đất hiện nay thấp xa so với giá thị trường nên bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường.
Hơn nữa, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì giá bất động sản bị điều chỉnh bởi cung - cầu nên luôn thay đổi. Do đó, có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc một năm để cập nhật biến động của thị trường. Về dài hạn không nên ban hành bảng giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm.
Thực tế hiện nay các đơn vị tư vấn hoặc các cơ quan nhà nước mới chỉ có các hệ thống dữ liệu về giá đất một cách rời rạc, chưa được tổng hợp, cập nhật thường xuyên, chưa đảm bảo độ tin cậy để đáp ứng được các nhu cầu của xã hội, người dân cũng như các cơ quan quản lý nhà nước. Theo Luật sư Phạm Thanh Bình, khó khăn trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đến từ nguyên nhân chủ quan và khách quan, như sự thay đổi liên tục của thị trường đất đai, tính chất phức tạp của loại hàng hóa cũng như việc thu thập, khảo sát thông tin về giá đất tại Việt Nam vẫn chỉ qua các phương thức truyền thống mà chưa đảm bảo được các bằng chứng khảo sát hoặc các văn bản của các đơn vị tư vấn... để tăng độ tin cậy.
Ngoài ra, quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số) còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất. Vì vậy, khi định giá đất với cùng một vị trí đất nhưng khi xác định giá đất cụ thể thì Hội đồng thẩm định giá áp dụng các phương pháp cho ra các kết quả khác nhau; dẫn đến tình trạng kết quả tính thu tiền sử dụng đất cũng khác nhau…
Bên cạnh đó, các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT hiện nay vẫn chưa đồng bộ với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được Bộ Tài chính xây dựng và hoàn thiện trong các năm gần đây. Nhất là trong các phương pháp thu nhập, thặng dư thì việc xác định các yếu tố đưa vào tình toán còn mang tính chủ quan, chưa có quy định, hướng dẫn một cách chi tiết, cụ thể. Đồng thời trong chính sách giá đất quy định căn cứ để cơ quan tài nguyên môi trường xác định giá đất dựa vào kết quả tư vấn xác định định giá đất. Như vậy, việc định giá đât gần như phụ thuộc vào trình độ, năng lực của tư vấn xác định giá đất nhưng chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý hành vi sai phạm trong việc tư vấn xác định giá đất.
Thông qua việc nêu thực trạng, phân tích nguyên nhân của những bất cập, tồn tại trong luật hiện hành, Luật sư Phạm Thanh Bình mong muốn những góp ý này sẽ được cơ quan soạn thảo ghi nhận, tổng hợp, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung trong kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV sắp tới./.