Sửa đổi Luật Đất đai là nhiệm vụ trọng tâm của công tác xây dựng pháp luật trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 4 (10/2022) và đang được lấy ý kiến Nhân dân về các nội dung trọng tâm theo từng nhóm đối tượng.
Theo đó, thực hiện lấy ý kiến các chuyên gia, nhà khoa học đối với 06 nội dung tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về: Phạm vi điều chỉnh; Giải thích từ ngữ; Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm; Chế độ sử dụng đất đa mục đích, đất xây dựng công trình ngầm, trên không; Nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể.
Góp ý về nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung cho biết, trong Bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã và đang xin ý kiến rộng rãi trong Nhân dân có nêu: Tại Mục 2 : Giá đất; Nội dung quy định trong Dự thảo tại Điều 153: Nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Cụ thể:
Tại Tiểu mục 1 việc định giá đất phải bảo đảm 05 nguyên tắc, theo thứ tự sau đây: Theo mục đích sử dụng đất định giá; Theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định….
Đồng thời, nội dung quy định về giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 153 được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên Cao cấp, Trường Đại học Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội
Theo PGS. TS Doãn Hồng Nhung, dự thảo đã mô tả và bổ sung thêm các dấu hiệu nhận biết và dấu hiệu của các yếu tố tác động vào Giá đất cũng như các ưu đãi của Nhà nước quy định cho thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Giá đất chính là sự ước tính về giá trị của đất khi đưa đất tham gia vào các giao dịch trong thực tiễn cuộc sống. Việc tính giá đất cần phải đánh giá vị trí, hình thể, diện tích, quy mô, mục đích sử dụng đất, tác động của vị trí thửa đất đối với an ninh quốc phòng, quân sự, chính trị, văn hóa, xã hội, khả năng sinh lợi của bất động sản trong giao dịch kinh tế cụ thể, đối tượng thường xuyên khai thác và sử dụng diện tích đất trong quy hoạch sử dụng đất đã được lựa chọn.
PGS.TS Doãn Hồng Nhung nhấn mạnh, đến thời điểm này, Nhà nước quyết định bỏ Khung giá đất. Trong Bản dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 đã và đang xin ý kiến rộng rãi trong Nhân dân có nêu: Tại Điều 154: Bảng giá đất. Đây là điều khoản rất quan trọng có tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành. Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn;…
Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau:Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng;…
Để đảm bảo tính khả thi, dễ áp dụng trên thực tiễn, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cho rằng, cần xây dựng công thức để tính giá đất, phương pháp định giá đất, các tiêu chí để phân định, xác định quyền và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Các điều khoản chuyển tiếp thực thi đối với các dự án đã được giao, cho thuê, cho thuê lại đất.....
Đặc biệt là các trường hợp người sử dụng đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê 50 năm. Giai đoạn trước thì người sử dụng đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê 50 năm thì được bán tài sản trên đất thuê. Nhưng đến thời điển này thì việc bán tài sản trên đất thuê, bán bất động sản trên đất thuê 50 năm thì phải có ý kiến đồng ý bằng văn bản của cơ quan quản lý bất động sản tại địa phương đủ điều kiện cho phép giao dịch mua bán chuyển nhượng trên thị trường thì mới được thực hiện.
PGS.TS Doãn Hồng Nhung đề xuất, nên chăng Nhà nước cần có văn bản hướng dần chi tiết quy trình, thủ tục mới được phép thực hiện..., cách tính số tiền chuyển một phần dự án sang mục đích khác, ví dụ đang là đất thương mại dịch vụ, chuyển thành đất nhà ở hoặc cho thuê. Số tiền thuê trả một lần cho cả thời gian thuê sẽ chỉ cần điều chỉnh, bố sung thêm phần chênh lệch tiền sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở chứ không phải làm lại các thủ tục từ đầu bởi lẽ họ đã tả tiền cho cả thời gian thuê là 50 năm...
Ngoài ra, liên quan đến giải pháp xác định giá đất thực tế làm căn cứ phục vụ các công tác như giải phóng mặt bằng, tính thuế,… PGS.TS Doãn Hồng Nhung kiến nghị, có thể nghiên cứu cơ chế thành lập các Hội đồng định giá đất độc lập với sự tham gia của nhiều bên, chuyên gia, nhà nước và cả người dân.
Khẳng định Nghị quyết số 18, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao đã thể hiện tư duy mới về xác định giá đất, PGS.TS Doãn Hồng Nhung kiến nghị, cơ quan chủ trì soạn thảo rà soát lại quy định tại Nghị quyết để thể chế hoá đầy đủ tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đồng thời, nghiên cứu đưa ra quy định mang tính nguyên tắc về tiêu chí, quy trình, thủ tục để vận hành quá trình định giá đất đảm bảo thống nhất, khả thi./.