TS.PHẠM VĂN TÂN: CẦN LÀM RÕ THÊM 04 VẤN ĐỀ TRỌNG TÂM TRONG DỰ ÁN LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Luật Nhà ở cần được sửa đổi tương thích với các Luật liên quan, đảm bảo sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật (Ảnh minh họa)
Trong thời gian gần đây, một số luật được sửa đổi, bổ sung và ban hành mới thay thế như: Bộ Luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức hợp tác công-tư... Trong các Luật này có nhiều nội dung quy định liên quan đến Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể về các nội dung như: thủ tục đầu tư xây dựng, lựa chọn chủ đầu tư, ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở v.v.. đã được sửa đổi, bổ sung dẫn đến sự không thống nhất trong các quy định của Luật Nhà ở hiện hành với các Luật này. Do đó, việc rà soát, điều chỉnh, sửa đổi các quy định có liên quan trong Luật Nhà ở năm 2014 để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật là rất cần thiết.
Bên cạnh đó, các nội dung của Luật Nhà ở năm 2014 có liên quan đến các quy định của Luật Đất đai, đặc biệt là những chính sách lớn như vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài, quy hoạch sử dụng đất, quỹ đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở… Ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW, về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Do đó, việc bám sát Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nội dung kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai để từ đó đề xuất chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến ngay sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật trong giai đoạn mới là hết sức cần thiết.
Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Trương Thị Ngọc Ánh
Theo dự kiến chương trình xây dựng luật, pháp lệnh, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6. Tham gia ý kiến về dự án Luật này, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Trương Thị Ngọc Ánh đánh giá Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sau tám năm đi vào thực thi đã có những quy định không phù hợp với thực tiễn, có sự chồng chéo luật, thời gian qua Bộ Xây dựng đã xây dựng hai dự thảo sửa đổi hai luật quan trọng này.
Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.Hồ Chí Minh Huỳnh Thanh Khiết cùng các chuyên gia cho biết công việc quản lý nhà nước về nhà ở, kinh doanh bất động sản chịu sự điều chỉnh và chi phối của rất nhiều luật khác nhau. Cụ thể, nhà ở - kinh doanh bất động sản đang chịu sự điều chỉnh và chi phối của hàng chục luật như Luật Đất đai; Luật Đầu tư; Luật Kinh doanh BĐS; Luật Nhà ở; Luật Doanh nghiệp; Luật Xây dựng; Luật Quy hoạch; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá; Luật Thuế… Vì vậy, để tránh xung đột về quản lý nhà nước, UBND Tp.Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng xây dựng dự thảo đồng bộ, thống nhất với các điều luật kể trên.
Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.Hồ Chí Minh Huỳnh Thanh Khiết
Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.Hồ Chí Minh, hiện nay, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản còn chồng chéo. Hai dự thảo luật Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chỉ mới giải thích khái niệm về nhà ở như nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại… nhưng thực tế hiện nay có nhiều loại hình bất động sản như officetel, condotel, shophouse, Airbnb, BĐS tâm linh…
Các chuyên gia cho rằng, trong hệ thống quy chuẩn và tiêu chuẩn chuyên ngành xây dựng hiện hay không có quy định về các loại hình bất động sản như officetel, condotel, shophouse, Airbnb…, do đó chưa có tiêu chí kỹ thuật phân biệt giữa các loại hình bất động sản này. Nhiều ý kiến cho rằng cần nghiên cứu bổ sung định nghĩa, khái niệm các loại hình bất động sản trên vào các tiêu chuẩn kỹ thuật của quy hoạch đô thị; quy chuẩn, tiêu chuẩn của ngành xây dựng để làm cơ sở bổ sung vào trong luật.
Bên cạnh đó, một số ý kiến cũng cho rằng theo dự thảo Luật Nhà ở, nguyên tắc phát triển nhà ở là phải phù hợp kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Tuy nhiên, trong năm năm, 10 năm thì ở địa phương chắc chắn có sự điều chỉnh phân khu, kế hoạch sử dụng đất, dân số rất nhiều. Như vậy, nếu bám theo dự thảo luật này thì không có dự án nào làm được. Vì khi có sự điều chỉnh phân khu, kế hoạch sử dụng đất, dân số thì kéo theo sự điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở trong năm năm, 10 năm. Do đó, nhiều ý kiến đề nghị nghị căn cứ tình hình kinh tế - xã hội của địa phương, quy mô dân số, quy hoạch cấp tỉnh phù hợp với kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, xác định sơ bộ vị trí khu vực dự kiến để làm cơ sở cấp phép dự án phát triển nhà ở.
Ngoài ra, dự thảo Luật Nhà ở yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở đang được thực hiện trên địa bàn phải được công khai trên cổng thông tin điện tử cấp tỉnh nhưng “đang được thực hiện” thì không rõ. Các chuyên gia kiến nghị quy định chỉ công khai những dự án nhà ở đã được quyết định chủ trương đầu tư.
Nêu quan điểm về nội dung quy định liên quan đến quyền sở hữu trong dự thảo Luật Nhà ở, TS.Nguyễn Vinh Huy, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM, cho rằng theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 25 dự thảo luật, quyền sở hữu chung cư bị chấm dứt khi phá dỡ chung cư là không chính xác, không đúng bản chất của quyền sở hữu theo quy định của hiến pháp.
Theo TS.Nguyễn Vinh Huy, về nguyên tắc, quyền sở hữu đối với chung cư được xác định là ổn định, lâu dài, trừ trường hợp chung cư xây dựng trên đất có thời hạn sử dụng. Việc phá dỡ nhà ở đối với các chung cư không đảm bảo an toàn được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở nhưng cần đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng.