NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP: CẦN CÓ SỰ ĐỒNG BỘ VỀ CHÍNH SÁCH ĐẾN KHƠI THÔNG QUỸ ĐẤT
GS.TS ĐẶNG HÙNG VÕ: LÀM RÕ TẠI SAO QUY HOẠCH ĐÃ CÓ ĐẤT CHO NHÀ Ở XÃ HỘI NHƯNG LẠI KHÔNG ĐƯỢC THỰC HIỆN?
Hiện nay, nhiều chung cư cũ tại các thành phố khó cải tạo, nâng cấp. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, nguyên nhân chính là do câu chuyện về quyền sở hữu chung cư.
Thực tế, từ trước đến nay đối với quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư thì nhà ở luôn gắn với sở hữu lâu dài vĩnh viễn nên quyền phá dỡ cũng là do họ quyết định. Trong khi đó, khi chung cư hết hạn sử dụng, xuống cấp sẽ gây ảnh hưởng lớn đến tài sản, con người. Do đó, cần thiết phải có thời hạn sở hữu phù hợp với thời hạn sử dụng của công trình và hết hạn sử dụng phải phá dỡ theo quy định. Vì vậy, Bộ Xây dựng đề xuất cần có những quy định về việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn để hạn chế khiếu nại và đảm bảo quyền lợi các bên liên quan.
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến đưa ra Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 diễn ra vào tháng 5/2023 (ảnh minh họa).
Theo ý kiến của một số chuyên gia, cần cân nhắc áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Quan điểm này cũng nên được đưa ra Quốc hội xem xét, cho ý kiến đóng góp vào dự án Luật sẽ diễn ra vào Kỳ họp thứ 5 diễn ra vào tháng 5/2023.
Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Trường Đại học Luật Hà Nội, trong dự thảo Luật Nhà ở bổ sung một nội dung hoàn toàn mới, đó là mục 4 về thời hạn sở hữu nhà chung cư (từ điều 27 đến điều 30) theo 02 phương án cụ thể. Phương án 1 bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng và phương án 2 là thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.
Việc áp dụng thời hạn sở hữu chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đột phá lớn, giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn bởi trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn. Tuy nhiên, theo quan điểm của PGS.TS Nguyễn Thị Nga, việc quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo phương án 1 là chưa thật sự phù hợp bởi các lý do:
Thứ nhất, chưa phù hợp với Điều 32 Hiến pháp 2013 quy định Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu về nhà ở của công dân; quy định chung về sở hữu tài sản theo Bộ Luật Dân sự năm 2015 (cụ thể Bộ luật Dân sự năm 2015 không có quy định về khái niệm thời hạn sở hữu tài sản mà chỉ quy định về xác lập, chấm dứt quyền sở hữu tài sản) và quy định của Luật Đất đai 2013. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khi xác định chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Trường Đại học Luật Hà Nội.
Thứ hai, gây gây ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà chung cư bởi tâm tư, nguyện vọng của đa số người dân muốn tài sản đã thuộc sở hữu của mình sẽ vĩnh viễn, không giới hạn về thời gian. Thực tế, rất dễ dẫn đến tình trạng nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn, người dân sẽ phải cân đối giữa thuê, mua và có thể người dân sẽ có mong muốn quay lại mua đất xây nhà để sở hữu lâu dài. Qua đó sẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà chung cư của Chính phủ hiện nay, đặc biệt là nhà ở xã hội.
PGS.TS Nguyễn Thị Nga cũng chỉ ra rằng, mục đích ban đầu đưa ra việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn để hạn nhằm cải tạo dễ dàng hơn các chung cư cũ, chung cư hết giá trị sử dụng. Tuy nhiên, thực tế trong trường hợp nhà chung cư hết thời hạn hoặc bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người dân đang sử dụng nhà chung cư thì hoàn toàn có thể thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại đã được quy định trong Nghị định 69/2021 hiện nay mà không cần thiết phải thiết lập nên hàng rào về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Ngoài ra, theo Điều 30 Dự thảo Luật nhà ở, trong trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định. Như vậy, vô hình chung sẽ dẫn đến tình trạng thời hạn hạn sử dụng chung cư phụ thuộc vào kết quả kiểm định của cơ quan chức năng và phát sinh thêm nhiều thủ tục hành chính (kiểm định, gia hạn quyền sở hữu), tăng gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý Nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện.
Với lý lẽ nêu trên, PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Trường Đại học Luật Hà Nội đồng ý với phương án không áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở. Điều này vừa đảm bảo quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu vừa đảm bảo sự ổn định trên thị trường bất động sản cũng như chính sách khuyến khích phát triển nhà chung cư – mô hình hiện đại vừa giúp giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân vừa tiết kiệm được quỹ đất.
TS.Nguyễn Văn Tuân - Hội Luật gia Việt Nam.
Đồng thuận với quan điểm trên, TS.Nguyễn Văn Tuân - Hội Luật gia Việt Nam không đồng tình với lập luận trong Tờ trình của dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cho là: “Pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư, trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình. Theo đó công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn sử dụng mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ.
Bên cạnh đó, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, do đó kéo dài thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư”.
TS.Nguyễn Văn Tuân cũng không đồng tình với nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế được nêu trong Tờ trình của Chính phủ đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cho là: “Đối với quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư thì do quan điểm nhận thức từ trước tới nay nhà ở luôn gắn với sở hữu lâu dài vĩnh viễn mà chưa nhìn nhận về tính chất phức tạp của loại hình nhà ở đặc thù này. Đó là là có quy mô lớn, nhiều người sử dụng, khi xuống cấp sẽ gây ảnh hưởng lớn đến tài sản, con người, cần thiết phải có thời hạn sở hữu phù hợp với thời hạn sử dụng của công trình và hết hạn sử dụng phải phá dỡ theo quy định”.
TS.Nguyễn Văn Tuân cho rằng, cần phân biệt giữa quyền sở hữu với thời hạn sử dụng của công trình. Không thể căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình để quy định thời hạn sở hữu nhà ở. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà ở là hoàn toàn không có cơ sở cả về lý luận và thực tiễn.
Theo TS.Nguyễn Văn Tuân, không thể khẳng định: “Theo quy định của pháp luật dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy” (cần viện dẫn điều luật) để áp dụng đối với nhà ở. Ở đây, cần phải làm rõ nội dung của khoản 3 Điều 214 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền sở hữu của chủ căn hộ thực hiện theo luật định”. Với lập luận đó, TS.Nguyễn Văn Tuân không đồng ý với việc bổ sung một mục về thời hạn sử dụng nhà chung cư (mục 4 chương II)./.