Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 245 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều; sửa đổi, bổ sung 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều, quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, việc quản lý đất đai và chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đây là một đạo luật quan trọng, phức tạp, giữ vai trò căn bản trong hệ thống pháp luật về đất đai, có mối quan hệ và ảnh hưởng sâu sắc đến việc thực thi các chính sách quy định trong rất nhiều luật khác, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, tới tất cả các tổ chức và từng người dân.
Nghiên cứu về dự thảo luật, PTS. TS Phạm Hữu Nghị kiến nghị nhiều nội dung cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định của Luật Đất đai năm 2013 nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
Một là, cần bổ sung quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về giải quyết các sai sót trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đó là các sai sót về ghi không đúng diện tích đất ngay từ khi chủ thể được cấp giấy chứng nhận; sai lệch về hiện trạng sử dụng đất do người sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng, điều chỉnh ranh giới, tách thửa,... nhưng không thực hiện việc đăng ký sử dụng đất. Những sai sót này ảnh hưởng xấu đến các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thừa kế, góp vốn và để lại thừa kế quyền sử dụng đất. Từ đó, có thể dẫn đến những tranh chấp do việc sử dụng đất không ổn định, không minh định, không chính xác.
Hai là, cần hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần bổ sung quy định quy trách nhiệm liên đới đối với cán bộ đứng đầu với vi phạm của cán bộ công chức dưới quyền trong quản lý đất đai. Quy định như vậy sẽ tăng cường sự giám sát chặt chẽ của cán bộ lãnh đạo đối với nhân viên thuộc quyền quản lý trong quá trình thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai nói chung và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Cần có những tiêu chí cụ thể quy định về tính chất, mức độ, hành vi vi phạm pháp luật đất đai để xem xét áp dụng hình thức xử lý với các hành vi vi phạm.
Bên cạnh đó, tình trạng chủ đầu tư sai phạm gây chậm trễ cho người mua nhà trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai các dự án xây dựng nhà ở vẫn còn rất phổ biến. Các quy định pháp luật cần được nghiên cứu sửa đổi theo hướng đảm bảo quyền lợi cho người dân, chỉ cần người dân làm xong mọi thủ tục mua nhà với chủ đầu tư là cơ quan nhà nước có thể cấp luôn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn việc chủ đầu tư sai phạm thì cần có biện pháp xử lý ngay từ lúc đang xây dựng. Tuy nhiên, thực tế thực hiện cho thấy nếu sau khi nộp phạt xong mà chủ đầu tư tiếp tục không thực hiện khiến người dân không đáp ứng được điều kiện để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc xử phạt cũng vô nghĩa. Vì vậy, cần điều chỉnh các quy định pháp luật vừa có hiệu quả vừa răn đên nhằm bảo hệ quyền lợi hợp pháp cho người dân.
Ba là, cần thể hiện rõ vấn đề thỏa thuận của vợ và chồng về việc đứng tên một người khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 có quy định “trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người” và trường hợp “cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu”. Những quy định này vô hình trung đã làm mất đi ý nghĩa của quy định giấy chứng nhận phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng, bởi tính không bắt buộc. Quy định như vậy dẫn đến những hậu quả đáng tiếc ho người không có tên trên giấy chứng nhận dù trên thực tế, vẫn có người dân chưa nhận thức đúng những lợi ích của việc giấy chứng nhận mang tên cả vợ và chồng.
Bốn là, bố sung quy định chi tiết về đăng ký đất đai điện tử. Cơ chế đăng ký qua mạng là một trong những hình thức hoạt động quản lý mới trên thế giới và hiện nay đã được một số quốc gia áp dụng. Việt Nam cũng đã tổ chức những buổi hội thảo, trao đổi kinh nghiệm về việc thiết lập hệ thống đăn ký này. Tuy nhiên, để triển khai thi hành có hiệu quả trên thực tế thì còn thiếu cơ chế pháp lý. Bởi lẽ, muốn đăng ký đất đai điện tử đòi hỏi phải có hệ thống cơ sở vật chất như phần mềm, hệ thống máy tính... Vậy nguồn vốn đầu tư từ đâu, trình tự, thủ tục thực hiện như thế nào, quy trình bảo mật thông tin ra sao... là những vấn đề đã được đặt ra nhưng chưa được giải quyết thỏa đáng trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Do đó, trong lần sửa đổi này cần bổ sung quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành cụ thể về đăng ký đất đai điện tử để tạo lập cơ sở pháp lý góp phần triển khai hiệu quả hình thức này trong phạm vi cả nước thời gian tới.
Năm là, bổ sung các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình. Hộ gia đình là đối tượng rất quan trọng trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình chưa quy định rõ trường hợp nào được cấp cho hộ gia đình, dẫn đến tình trạng thực tế không thể phân biệt được khi nào thì cấp cho cá nhân trong hộ gia đình, khi nào thì cấp cho hộ gia đình. Bên cạnh đó, do không có quy định phải ghi rõ tên tất cả các thành viên của hộ gia đình từ 15 tuổi trở lên nên xảy ra tình trạng không thể xác định được những ai có quyền tham gia vào giao dịch đất đai được cấp cho hộ gia đình. Trên thực tế, rất nhiều trường hợp gần như không thể xác định được chắc chắn đâu là thành viên của hộ gia đình để ký hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp,...
Do đó, cần hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến hộ gia đình theo hướng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên các thành viên của hộ gia đình; căn cứ xác định các thành viên trong hộ gia đình có quan hệ về tài sản và là chủ thể của giao dịch dân sự, có sự phân loại đối với những người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng không có quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan./.