HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM VÀ KINH NGHIỆM CỦA CHLB ĐỨC
Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam khóa XIII
Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" ban hành ngày 16/6/2022 đã đề ra 05 quan điểm, 3 mục tiêu tổng quát, 6 mục tiêu cụ thể, 6 nhóm giải pháp và 8 nhóm chính sách lớn trong hoàn thiện thể chế, chính sách, pháp luật về đất đai và tổ chức thực thi.
Một trong những nhóm chính sách lớn của Nghị quyết 18-NQ/TW là hoàn thiện cơ chế xác định giá đất. Để cụ thể hoá chính sách này, Nghị quyết yêu cầu bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...
Thể chế hoá chính sách này tại Nghị quyết số 18-NQ/TW và giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn, phù hợp với xu thế phát triển, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) Chính phủ trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 9/2022 đã có chính sách về hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong việc xây dựng bảng giá đất. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại.
TS.Nguyễn Hữu Dũng - Đại học Kinh tế Quốc dân
Quan tâm đến vấn đề giá đất và tổ chức định giá đất, TS.Nguyễn Hữu Dũng - Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất và thực hiện định giá đất theo cơ chế thị trường. Việc bỏ khung giá đất đã tháo gỡ được những vướng mắc trước đây khó giải quyết trong thực tiễn liên quan đến định giá đất và bảng giá đất của các địa phương. Tuy nhiên, định giá đất luôn là bài toán không hề đơn giản, việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, làm thế nào để mức giá của Nhà nước phản ảnh sát giá thị trường. Để làm điều đó, cơ chế xác định giá đất cần xem xét hoàn thiện và đổi mới về phương pháp định giá đất cụ thể, phương pháp định giá hàng loạt - đặc biệt khắc phục những tồn tại, hạn chế yếu tố đầu vào của định giá đất và hoàn thiện hệ thống tổ chức định giá đất.
Trong khi đó, hiện nay có sự chưa thống nhất về thuật ngữ “thẩm định giá” hay “định giá”. Theo TS.Nguyễn Hữu Dũng, thẩm định giá được Bộ Tài chính kế thừa từ thuật ngữ của Ban Vật giá Chính phủ chuyển về khi sáp nhập với Bộ Tài chính thành Cục quản lý giá. Thuật ngữ "thẩm định giá" nghĩa là định giá lại, đánh giá lại. Nếu định giá tài sản lần đầu, theo ngôn ngữ chung thì không bao giờ gọi là “thẩm định giá”. Đặc biệt, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai và các văn bản dưới hai luật này đều sử dụng thuật ngữ định giá bất động sản, định giá đất. Do vậy dùng thuật ngữ “định giá” là chuẩn xác. Bởi một tài sản có thể định giá lần đầu hoặc định giá lại. Điều này cũng phù hợp với thông lệ quốc tế.
TS.Nguyễn Hữu Dũng cũng cho rằng cần tách bạch giữa cơ quan quản lý Nhà nước về mặt hình thái vật chất của đất đai (cơ quan quản lý đất đai) với cơ quan quản lý Nhà nước về tài chính đất đai nhằm thống nhất quản lý về giá đất, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước, tư vấn định giá đất và các loại thuế phí có liên quan đến đất đai. Định giá đất theo đúng quy định của Luật giá, lấy Luật giá làm gốc để điều chỉnh hoạt động này. Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Hoàn thiện cơ chế về tổ chức và thực hiện định giá đất.
TS.Vũ Đình Ánh – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên Cứu Khoa học Thị trường giá
Mặt khác, TS.Vũ Đình Ánh – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên Cứu Khoa học Thị trường giá cả nêu rõ, việc đổi mới thực sự chính sách về quyền quyết định giá đất chỉ có thể thực hiện được khi thay đổi thể chế sao cho kiểm soát được quá trình cơ quan nhà nước quyết định giá đất. Chính sách cần phải thay đổi trên nguyên tắc tách thẩm quyền quyết định giá đất ra khỏi thẩm quyền quyết định về đất đai nhằm giảm tính độc quyền quyết định vào một cơ quan nhà nước, bắt buộc thuê dịch vụ định giá đất độc lập trước khi cơ quan nhà nước quyết định giá đất.
Cho rằng không nên để địa phương định giá và Hội đồng nhân dân thông qua bảng giá đất, mà nên để Bộ Tài nguyên và Môi trường làm việc nhiệm vụ này, TS.Vũ Đình Ánh lý giải, nếu giao Bộ Tài nguyên và Môi trường thì cơ quan này cũng sẽ có bên định giá đất chuyên nghiệp tư vấn, thường là cơ quan độc lập không bị chi phối bởi yếu tố quản lý của nhà nước và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm với việc định giá. Với cơ quan định giá đất chuyên nghiệp thì phải có các bằng chứng, căn cứ, phương pháp để đưa ra mức giá tương đối chính xác theo từng vùng, từng khu vực.
Để chống đầu cơ và điều tiết giá trị gia tăng từ đất một cách hiệu quả, TS.Vũ Đình Ánh cho rằng cần có các quy định đánh thuế bất động sản. Hiện nay, hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản được ban hành khá đầy đủ, bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản… Tuy nhiên, vẫn còn lúng túng về định giá đất đai bao gồm cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Đây là lĩnh vực có tác động lớn, nhiều nội dung mang tính kỹ thuật đòi hỏi sự tham gia của nhiều bộ, ngành địa phương, vì vậy cần nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, tính đồng thuận cao, góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản.
TS.Vũ Đình Ánh nhấn mạnh, việc bỏ khung giá đất để nguồn lực đất đai phát huy được giá trị cao nhất. Nhưng bỏ khung giá đất không có nghĩa để giá đất tự do trên thị trường, muốn áp giá ở mức nào tùy ý, mà đòi hỏi phải có những nguyên tắc định giá và nhà nước có quyền quyết định định giá đất. Bỏ khung giá đất là chuyển từ phương thức quản lý về hành chính sang thực hiện đồng bộ các công cụ kinh tế, quy hoạch, hành chính để điều tiết các quan hệ đất đai. Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) phải xây dựng và hoàn thiện nguyên tắc định giá đất phù hợp, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, trung thực, khách quan giữa kết quả định giá đất của các cơ quan định giá với cơ quan có quyền quyết định.
Ở khía cạnh khác, qua nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, một số chuyên gia, nhà nghiên cứu chỉ ra rằng, các phương pháp định giá đất như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư đang áp dụng tại Việt Nam là các phương pháp phổ biến trên thế giới. Tuy nhiên, do giá đất thị trường làm dữ liệu đầu vào của các phương pháp định giá đất không phản ánh đúng giá trị thực tế giao dịch đã ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá đất. Do đó, cần thiết phải xây dựng môi trường pháp lý để người dân kê khai trung thực giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát triển thị trường quyền sử dụng đất lành mạnh và ổn định. Đồng thời cần quy định theo hướng áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân khi người dân thực hiện chuyển quyền sử dụng đất; cần xây dựng, ban hành và công bố bảng giá đất hàng năm để bảo đảm phù hợp với nguyên tắc định giá đất.
Qua thực tiễn và kinh nghiệm của các nước cho thấy, khi thực hiện định giá đất, cơ quan có thẩm quyền phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất chuyên nghiệp thực hiện để nâng cao chất lượng định giá đất và đảm bảo đánh giá độc lập, khách quan. Trong điều kiện của Việt Nam, có ý kiến chuyên gia cho rằng, khi thẩm định giá cụ thể cần cho phép Hội đồng thẩm định giá đất được thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất khác để giúp công tác thẩm định nhằm nâng cao chất lượng chất lượng chuyên môn trong thẩm định giá đất./.