GS.TS Vương Đình Huệ - Chủ tịch Quốc hội: Lấy ý kiến nhân dân về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) - Đa dạng hình thức, coi trọng chất lượng nội dung
Tại Kỳ họp thứ 4 tới đây, Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến lần đầu. Ngày 16/6/2022, tại Hội nghị lần thứ 5, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". Đây là cơ sở chính trị rất quan trọng để hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai và căn cứ quan trọng định hướng trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 nhằm khai thác tối ưu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế -xã hội, hướng tới phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai trở thành kênh phân bổ và khai thác đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả.
Cho ý kiến về dự án Luật này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, đây là dự án luật lớn, quy mô rộng, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, chính trị, môi trường, quốc phòng - an ninh, trong nước ngoài nước, tác động đến mọi cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và người dân. Đây cũng là luật khó, thực tiễn tồn tại nhiều vướng mắc, phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Chỉ rõ điều này, Chủ tịch Quốc hội lưu ý quá trình xây dựng phải công phu, bài bản, khoa học, kỹ lưỡng từ sớm, từ xa và phải thực sự cầu thị, lắng nghe ý kiến của nhau. Cùng với đó, quá trình chuẩn bị và xây dựng dự án luật đòi hỏi có sự đầu tư nhiều công sức, trí tuệ không chỉ của những cơ quan trực tiếp tham gia vào quy trình xây dựng pháp luật như các cơ quan của Chính phủ, các cơ quan của Quốc hội mà phải có sự tham gia của tất cả các cơ quan trong hệ thống chính trị và toàn xã hội, phải huy động tối đa trí tuệ của các chuyên gia, nhà khoa học, lấy ý kiến rộng rãi của các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, Nhân dân bằng nhiều hình thức khác nhau.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho ý kiến về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
Tham gia ý kiến về dự án Luật quan trọng này, đại biểu Hoàng Văn Cường, Đoàn ĐBQH Tp. Hà Nội nhấn mạnh cần bãi bỏ khung giá đất và xây dựng khung giá đất mới sát với giá thị trường, cần có quy định về việc đăng ký và cập nhật giá đất hằng năm, quy định quyền ưu tiên mua của nhà nước đối với đất chuyển nhượng giá thấp, xoá bỏ cơ chế xin - cho. Về vấn đề chống đầu cơ và điều tiết giá trị gia tăng từ đất, đại biểu Hoàng Văn Cường đề xuất, đối với đất riêng lẻ cần đánh thuế lũy tiến trên phần diện tích hoặc giá trị đất chiếm giữ vượt trên mức bình quân chung. Nợ thuế vượt quá 50% giá trị thửa đất thì thu hồi đất do vi phạm pháp nghĩa vụ tài chính đất đai. Sửa đổi quy định về kế hoạch sử dụng đất để thu hồi đất vùng phụ cận các dự án đầu tư cải tạo chỉnh trang đô thị, các dự án phát triển kinh tế làm gia tăng giá trị đất liền kề.
Đối với cơ chế điều tiết giá trị gia tăng dự án đấu thầu sử dụng đất, theo đại biểu Hoàng Văn Cường, giá đất khi đấu thầu dự án là mức giá cam kết thấp nhất dựa trên đơn giá dự tính và diện tích đất thương phẩm sau khi dự án hoàn thành. Khi dự án hoàn thành cần định giá lại mức giá của các loại đất thương phẩm.
Đại biểu Hoàng Văn Cường, Đoàn ĐBQH Tp. Hà Nội
Đại biểu Hoàng Văn Cường cũng nêu rõ, cần xây dựng cơ sở dữ liệu số đưa thông tin giá và thuế đất, cập nhật cho từng thửa đất. Bên cạnh đó đẩy mạnh cải cách hành chính, xây dựng chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai nhằm hỗ trợ người dân và doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tiếp cận thông tin, giao dịch về đất đai.
Chia sẻ về vấn đề đất đai nông lâm trường, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết Việt Nam hiện có 256 công ty nông, lâm nghiệp trong đó có 120 công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên nông nghiệp và 136 công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên do 49 địa phương, tập đoàn, tổng công ty quản lý thuộc diện thực hiện sắp xếp đổi mới. Các công ty này quản lý và sử dựng hơn 2,22 triệu ha đất, trong đó hơn 2,19 triệu ha đất nông nghiệp và hơn 36.800 ha đất phi nông nghiệp. Sau khi thực hiện đổi mới, sắp xếp lại, các công ty tiếp tục quản lý, sử dụng 1,858 triệu ha đất, gồm hơn 1,836 triệu ha đất nông nghiệp và hơn 21.000 ha đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên cho đến nay, còn 95 doanh nghiệp vẫn chưa trình phương án sắp xếp.
GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Đánh giá vấn đề trên, GS.TS Đặng Hùng Võ, cho biết hiện trạng sử dụng đất nông lâm nghiệp cho hiệu quả sản xuất sau khi sắp xếp lại vẫn chưa hiệu quả, vẫn tồn tại nhiều vấn đề tài chính cũ. Tình trạng tranh chấp, lấn chiếm đất đai tại một số công ty còn phải tiếp tục xử lý, nhất là đối với diện tích khoán cho các hộ gia đình, cộng đồng dân cư; hiệu quả sử dụng đất, tài nguyên rừng còn chưa cao. Diện tích đất bàn giao về địa phương mới được thực hiện khoảng 50% so với theo phương án được duyệt. Bên cạnh đó việc đo đạc, rà soát, cắm mốc ranh giới, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm. Do đó, GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng cần sớm có giải pháp để sử dụng hiệu quả hơn các diện tích đất nông lâm trường, tránh để xảy ra tình trạng lãng phí nguồn tài nguyên đất đai, cần xây dựng cơ sở dữ liệu số, đưa thông tin giá và thuế đất vào cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhật hằng năm cho từng thửa đất. Bổ sung quy định về tái điều chỉnh đất đai với sự đồng thuận của người sử dụng đất. Cho thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với doanh nghiệp
Quan tâm đến dự án Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều chuyên gia cho rằng, bỏ khung giá đất có thể thúc đẩy bất động sản minh bạch hơn, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế (không phải là giá ảo) đồng thời quá trình sàng lọc của thị trường trở nên khốc liệt hơn.
Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa cho biết thị trường bất động sản có thể bước sang giai đoạn loại bỏ chênh lệch địa tô, hạn chế đầu cơ tràn lan và giảm thiểu các chủ đầu tư "tay không bắt giặc" nếu bỏ khung giá đất. Theo đó, về phía người người dân, bỏ khung giá đất hướng tới kịch bản giúp mọi người được đền bù (thu hồi đất) một cách sòng phẳng theo giá thị trường đồng thời Nhà nước cũng thu thuế được nhiều hơn. Trong giai đoạn đầu bỏ khung giá đất, giá bất động sản có thể đồng loạt tăng cao nhưng đây là giá trị thực tế, không phải giá ảo như các đợt nóng sốt chớp nhoáng.
Theo các chuyên gia, tác động của việc bỏ khung giá đất đối với các doanh nghiệp bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn đến cục diện thị trường địa ốc. Cụ thể, doanh nghiệp đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường, về lý thuyết có thể thúc đẩy tiến độ tạo lập quỹ đất nhanh hơn, nhưng chi phí sẽ đắt đỏ hơn. Chi phí đầu vào cao, tức các chủ đầu tư phải bỏ ra dòng vốn nhiều hơn so với trước đây mới phát triển được dự án, điều này trực tiếp loại bỏ chủ đầu tư yếu kém ra khỏi thị trường. Chi phí đầu vào cao nên chắc chắn giá thành phẩm cũng cao. Tuy nhiên, giá quá cao sẽ bán ế, vì vậy chủ đầu tư cần phải phân cấp sản phẩm linh hoạt sao cho vừa có lãi, vừa có thanh khoản.
Các chuyên gia, nhà quản lý nhận định, kịch bản này đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải có tiềm lực tài chính vững mạnh mới đủ khả năng thực hiện các bước tạo lập quỹ đất, hoàn tất pháp lý, tiến hành xây dựng và bán sản phẩm ra thị trường. Từ đó, chỉ có doanh nghiệp trường vốn mới kinh doanh bất động sản được, triệt tiêu việc chủ đầu tư theo kiểu vốn ít, vay nhiều để cầm cự, hưởng lợi từ chênh lệch địa tô (bồi thường thấp bán dự án thành phẩm giá cao). Ở khía cạnh thị trường vốn dành cho bất động sản cũng sẽ có nhiều chuyển biến tích cực nếu bỏ khung giá đất vì hướng đi này sẽ hỗ trợ các ngân hàng thẩm định năng lực các chủ đầu tư phát triển dự án sát với thực tiễn hơn. Từ đó, việc cho vay không bị méo mó vì kỳ vọng vào chênh lệch địa tô. Cơ chế một giá cũng giảm thiểu các tư duy lợi dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư địa ốc, giúp hạn chế được nợ xấu cho hệ thống ngân hàng (hiện nay nợ xấu tại các nhà băng nhiều nhất vẫn là tài sản thế chấp bất động sản).
Nhiều chuyên gia, nhà quản lý cho rằng, với những quy định mới như vậy, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải thay đổi tư duy, thay đổi cả cách đầu tư, cách phát triển sản phẩm khi cơ chế bỏ khung giá đất được vận hành. Các chủ đầu tư sẽ hướng tới giai đoạn cạnh tranh bằng cách tạo ra giá trị tài sản khác biệt, sáng tạo chứ không thể trông chờ vào chênh lệch địa tô và xây dựng các công trình rập khuôn như thời gian qua.