Quan tâm đến vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực, Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV nêu rõ, vấn đề tài chính đất đai (Chương XI) đã có nhiều đổi mới nổi bật như: bỏ khung giá đất, hướng tới việc định giá đất phù hợp với quy luật của thị trường; bổ sung các khoản thu tài chính từ đất (thu từ đất sử dụng đa mục đích; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm đối với dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng; thu dịch vụ công đất đai...); quy định chi tiết các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nhà ở thương mại là đối tượng không được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất); đã bổ sung quy định về mục đích sử dụng giá đất sát thị trường (“... được sử dụng làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đất, đầu thầu dự án sử dụng đất”...).
Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vần còn nhiều nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, chưa đảm bảo tính thống nhất, khoa học. Đây là nội dung quan trọng nhất, liên quan trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan và cũng là vấn đề phức tạp, nhạy cảm.
Để có thể sớm ban hành được Luật Đất đai, vấn đề tài chính đất đai cần được tập trung tháo gỡ một cách toàn diện, căn cơ hơn, triệt để hơn và nhất quán hơn, vừa tuân theo quy luật, nguyên tắc thị trường, vừa đảm bảo tính khoa học, vừa phù hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp và người dân...
TS. Cấn Văn Lực, Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV
Trên cơ sở nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), TS. Cấn Văn Lực và các chuyên gia đề xuất những kiến nghị liên quan đến vấn đề tài chính đất đai trong Dự thảo Luật, tập trung vào các vấn đề nóng, then chốt, đang được dư luận quan tâm:
Thứ nhất, về giá đất, Dự thảo Luật nên bổ sung một khoản trong Chương I (Quy định chung: Giải thích từ ngữ) hoặc trong Chương XI về các khái niệm liên quan đến giá đất có thể phát sinh trong thực tế, chuẩn hoá các thuật ngữ như “giá đất phổ biến trên thị trường”, “giá đất chuẩn”, “bảng giá đất”, “thửa đất chuẩn”, “giá đất cụ thể”..., để nhất quán cách hiểu và áp dụng, dần tiến tới “giá đất sát với thị trường”. Đồng thời, khi triển khai, các địa phương chỉ cần xác định giá đất theo các loại đất, thửa đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất (không cần liệt kê các khái niệm mà Luật đã quy định).
Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (tại khoản 2 Điều 153 Dự thảo Luật) nên được chuẩn hoá là: bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng (“giá đất giao dịch trung bình thị trường”) trong thời gian nhất định (cần nêu rõ là “bao lâu”, chẳng hạn một tuần hay một tháng), đã loại trừ các yếu tố đột biến (ưu đãi, đầu cơ, giao dịch nội gián, giao dịch có yếu tố huyết thống, kể cả yếu tố thiên tai, địch họa, chiến tranh, dịch bệnh, yếu tố bất thường mang tính khách quan...), có thể gọi là “giá đất chuẩn” hoặc “giá đất tham chiếu”.
Bảng giá đất là bảng tập hợp giá đất chuẩn (giá đất phố biến trên thị trường trong điều kiện bình thường) theo vùng giá trị đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất... cần quy định bảng giá đất sẽ được công bố định kì hằng năm nhưng vào thời điểm, thời gian cụ thể nào. Tương tự, nên bổ sung định nghĩa “thửa đất chuẩn”. Theo đó, thửa đất chuẩn là thửa đất có đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị trong điều kiện bình thường (loại trừ các yếu tố bất thường), được chọn làm thửa đất chuẩn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng giá trị.
Thứ hai, về điều tiết nguồn thu từ đất, nên bổ sung mục đích điều tiết nguồn thu từ đất, bao gồm cả việc phục vụ “công tác thu hồi đất, tái định cư...”.
Thứ ba, về phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất và công bố bảng giá đất, Dự thảo Luật chưa nêu rõ mà đang giao Chính phủ quy định cụ thể. Nên quy định lựa chọn, giới hạn hai đến ba phương pháp định giá đất (các phương pháp có nhiều ưu điểm hoặc được tổ chức tư vấn đề xuất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp định lượng hồi quy Hedonic...).
Quốc hội đã xem xét, cho ý kiến về dự án luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 5
Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường (thí điểm ở một số địa phương lớn, sau đó nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026); từng bước nghiên cứu và áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất như phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất trên toàn quốc sẽ được cập nhật hằng ngày, theo sát thị trường, có thể tra cứu trực tuyến (kinh nghiệm thế giới cần thời gian 05-10 năm để nghiên cứu, áp dụng kĩ thuật này).
Ngoài ra, để có thể xây dựng được giá đất chuẩn, sát với thị trường, cần chuẩn hoá quy trình định giá đất, có thể bao gồm các bước sau: 1) Lựa chọn hoặc xác định vùng giá trị và thửa đất chuẩn theo mục đích sử dụng, đặc điểm tương đồng (thông qua tổ chức khảo sát, điều tra về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai...); 2) Xây dựng hệ thống tính giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; 3) Thành lập hội đồng thẩm định giá đất; 4) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc huyện trình hội đồng nhân dân thông qua và ban hành quyết định ( về bảng giá đất (hằng năm), giá đất cụ thể... (có tham vấn tổ chức tư vấn định giá đất); 5) Công bố bảng giá đất, giá đất cụ thể công khai (cả trực tiếp và trực tuyến).
Thứ tư, về tổ chức tư vấn xác định giá đất và vai trò của chuyên gia định giá đất. Để đảm bảo tính độc lập, trung thực, khách quan, đảm bảo giá đất sát với giá thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các cơ quan quản lí cấp địa phương và các nhóm lợi ích, tổ chức tư vấn định giá đất nên là một cơ quan độc lập, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề (không liên quan đến hội đồng thẩm định giá đất hoặc uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hay cơ quan quản lí nhà nước về đất đai ở trung ương I hoặc địa phương; Chính phủ có quy định cụ thể), có chức năng tư vấn về phương pháp tính giá đất, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể, giải quyết khiếu nại cụ thể về giá đất theo yêu cầu, có tính đến yếu tố vùng, miền.
Theo đó, nên bổ sung quy định chi tiết hơn về quyền và trách nhiệm của tổ chức tư ( vấn định giá đất, chuyên gia định giá đất như: quyền được cung cấp các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển quỹ đất, cơ sở dữ liệu về đất đai của quốc gia và địa phương, đặc thù, cơ chế sử dụng các loại đất của địa phương...; đồng thời tăng trách nhiệm như cam kết giữ bí mật thông tin, không được thực hiện giao dịch nội gián, đảm bảo khách quan, khoa học ( trong lựa chọn phương pháp định giá đất, < thời gian lưu trữ hồ sơ tối thiểu (bằng cả bản < cứng và file mềm, lưu trữ điện tử...).
Cũng quan tâm về vấn đề này, ThS. Nguyễn Thị Thu Trang, Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV bổ sung thêm đề xuất về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Dự thảo Luật đã quy định bổ sung tiền thuê đất đối với một số loại dự án hoặc loại đất phát sinh như đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không...
Tuy nhiên, để đảm bảo tính đầy đủ hơn, tránh thất thoát và đảm bảo phù hợp với thực tế, xu hướng phát triển của các loại đất mới, Dự thảo nên: 1) bổ sung thu tiền thuê đất hằng năm đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt đất hình thành sau lấn biển (đối với nhà đầu tư không phải nhà đầu tư đã thực hiện dự án lấn biển); 2) quy định chi tiết hơn việc thu tiền đất đối với đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không nhằm mục đích kinh doanh.
Về việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, các chuyên gia cho rằng,Dự thảo Luật cần nêu rõ là nộp theo mức giá nào (giá sát với giá thị trường)?
Về miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, theo các chuyên gia, nên bổ sung đối tượng được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 152) như: “Đất khu công nghiệp dành cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường, đe dọa tính mạng con người và để thực hiện các chính sách an sinh xã hội khác của Nhà nước”; 2) nên tách rõ hai trường hợp là được miền và giảm tiền sử dụng đất; nếu trường hợp được miền thì có thể toàn bộ thời gian thuê (thống nhất với khoản 35 Điều 3); trường hợp được giảm tiền thuê đất thì nên tách rõ ba trường hợp cho toàn bộ thời gian thuê và trong một giai đoạn nhất định (chẳng hạn như thời gian xây dựng dự án, giai đoạn ảnh hưởng bởi dịch bệnh, thiên tai khách quan...).