10 ĐIỂM MỚI ĐÁNG CHÚ Ý TRONG DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Xác định rõ trường hợp đặc thù trong đăng ký biến động đất đai
Cho ý kiến về vấn đề đăng ký biến động, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp Nguyễn Hồng Hải nêu rõ, Luật Đất đai năm 2013 quy định, thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký biến động trong đăng ký đất đai, việc đăng ký này là bắt buộc và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính (các khoản 1, 2, 4, 6 và 7 Điều 95; khoản 3 Điều 188).
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tại Điều 132, Điều 134 hiện vẫn giữ nguyên cách tiếp cận đối với vấn đề liên quan như quy định của Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, tiếp tục xếp trường hợp đăng ký biến động do thế chấp (đăng ký không làm thay đổi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chỉ để làm phát sinh hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba theo quy định tại Điều 297 của Bộ luật Dân sự) thuộc cùng nhóm với đăng ký biến động làm thay đổi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp Nguyễn Hồng Hải
Thực tiễn áp dụng những quy định này của Luật Đất đai năm 2013 đã có cách hiểu là thời điểm có hiệu lực của giao dịch, hợp đồng là thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký, dẫn tới nhiều hợp đồng, nhất là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bị tuyên vô hiệu do chưa thực hiện việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai hoặc trường hợp dùng nhiều thửa đất để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng có một thửa đất chưa được đăng ký thế chấp thì khi tổ chức tín dụng thu hồi, bán đấu giá để xử lý nợ xấu, có sự chấp thuận của bên thế chấp nhưng còn có cơ quan đăng ký cho rằng thiếu cơ sở pháp lý và không thực hiện việc đăng ký chuyển quyền cho người mua trúng đấu giá đối với thửa đất chưa đăng ký thế chấp.
Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp Nguyễn Hồng Hải phân tích, cách hiểu nêu trên là chưa thống nhất với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, quy định của Luật Công chứng năm 2014: Bộ luật dân sự năm 2015 quy định, “Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm.” (khoản 1 Điều 297); “Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định. Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.…” (khoản 1, khoản 2 Điều 298); “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.” (Điều 319); “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.” (khoản 1 Điều 401)…
Luật Công chứng năm 2014 quy định, “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.” (khoản 1 Điều 5).
Nghị định số 21/2021/NĐ-CP cũng đã có cách tiếp cận phù hợp theo hướng, hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của luật hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực; trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì có hiệu lực từ thời điểm được giao kết; biện pháp bảo đảm chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không làm thay đổi hoặc không làm chấm hiệu lực của hợp đồng bảo đảm (các khoản 1, 2 và 4 Điều 22); biện pháp bảo đảm chỉ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong trường hợp hợp đồng bảo đảm đã có hiệu lực pháp luật; trường hợp biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc được đăng ký theo thỏa thuận hoặc được đăng ký theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm thì thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật liên quan là thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba (khoản 1, khoản 2 Điều 23).
Từ phân tích trên, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp Nguyễn Hồng Hải đề xuất 2 phương án.
Phương án 1: Xác định đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là một trường hợp đặc thù trong đăng ký biến động đất đai, theo đó, dự thảo Luật cần có quy định minh thị về việc: Đăng ký thế chấp là trường hợp đăng ký biến động được thực hiện theo yêu cầu (không thuộc trường hợp phải đăng ký); Đăng ký thế chấp chỉ có giá trị làm phát sinh hiệu lực đối kháng của biện pháp thế chấp với người thứ ba. Biện pháp thế chấp chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không làm thay đổi hoặc không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng thế chấp.
Phương án 2: Kế thừa quy định đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất như quy định của Luật Đất đai năm 2013, xác định thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký biến động trong đăng ký đất đai, việc đăng ký này là bắt buộc và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Tuy nhiên, dự thảo Luật quy định, làm rõ hơn hiệu lực của đăng ký thế chấp là chỉ làm phát sinh hiệu lực đối kháng của biện pháp thế chấp với người thứ ba.
Nghiên cứu quy định thời hạn đăng ký biến động được tính từ thời điểm phân chia xong quyền sử dụng đất (ảnh minh họa)
Đăng ký biến động trong trường hợp thừa kế
Cũng quan tâm đến nội dung này, Luật sư, ThS Phạm Thị Bích Hảo, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội chỉ rõ, khoản 2 Điều 134 Dự thảo sửa đổi Luật Đất Đai với nội dung Đăng ký biến động quy định: “Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k, l khoản 1 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế”.
Đăng ký biến động là nghĩa vụ đăng ký đất đai thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi. Theo quy định pháp luật, việc chậm hoặc không đăng ký biến động đất đai sẽ bị xử phạt hành chính. Tuy nhiên, việc thời hạn đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất chưa được quy định chưa rõ ràng dẫn đến việc khó xác định thời điểm bắt đầu thời hạn đăng ký biến động đất đai
Theo quy định tại khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013, đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: “Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”. Và theo quy định tại khoản 2 Điều 134 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi): “Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
Pháp luật hiện hành và dự thảo Luật Đất đai (Sửa đổi) đều quy định đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. Qua thực tiễn giải quyết các vụ việc về chia thừa kế, nhận thấy cần có quy định rõ hơn thời điểm nào được tính là “phân chia xong quyền sử dụng đất”
Theo Luật sư, ThS Phạm Thị Bích Hảo, trên thực tế, có rất nhiều trường hợp không xác định được hoặc xác định không đúng thời điểm phân chia xong di sản thừa kế. Đặc biệt là trường hợp khởi kiện phân chia di sản thừa kế. Bởi thời điểm Tòa án ra bản án sơ thẩm phân chia xong di sản thừa kế và ngày Bản án sơ thẩm phân chia di sản thừa kế có hiệu lực là hai thời điểm khác nhau. Thời điểm bản án dân sự sơ thẩm có hiệu lực được quy định rõ trong BLTTDS 2015, khoản 2 Điều 282 quy định: “Bản án sơ thẩm, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm hoặc những phần bản án sơ thẩm, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm thì có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.”
Việc quy định chưa rõ ràng thời điểm phân chia xong di sản thừa kế dẫn đến nhiều khó khăn trong việc xác định thời hạn đăng ký biến động đất đai. Do đó, đề nghị bổ sung quy định tại khoản 2 điều 134 Dự thảo Luật Đất đai cụ thể trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ thời điểm phân chia xong quyền sử dụng đất căn cứ theo thời điểm văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có hiệu lực; bản án phân chia di sản thừa kế có hiệu lực pháp luật. Việc quy định rõ ràng chi tiết thời điểm phân chia xong di sản thừa kế sẽ giúp việc đăng ký biến động đất đai do khai nhận thừa kế chi tiết hơn.