UỶ BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI XEM XÉT CHO Ý KIẾN VỀ DỰ ÁN LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới, Quốc hội khóa XV sẽ xem xét, cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Dự án Luật đã được trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp thứ 21. Tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dự án luật được xây dựng nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường. Dửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 nhằm tháo gỡ các tồn tại, hạn chế đồng thời bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật khác có liên quan.
Theo đại diện cơ quan soạn thảo, dự án luật này được xây dựng dựa trên quan điểm bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về“tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” và các đường lối, chủ trương của Đảng có liên quan để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các nội dung về quản lý và phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội; đảm bảo tính kế thừa, đồng thời sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong chính sách, pháp luật về nhà ở đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2014.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị
Cùng với đó, dự án luật cũng sẽ giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến nhà ở như đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, tín dụng... Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính; chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế để thúc đẩy phát triển nhà ở, thiết lập công cụ kiểm soát quyền lực của cơ quan và người có thẩm quyền trong quản lý và phát triển nhà ở. Tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc chăm lo nhà ở cho người dân, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.
Thẩm tra dự án Luật này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh (mục 2 Chương III, từ Điều 30 đến Điều 33 của dự thảo Luật). Nhiều ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh trong dự thảo Luật nhưng đề nghị giải trình, làm rõ và chỉnh lý chặt chẽ hơn một số nội dung.
Toàn cảnh phiên họp
Cụ thể, một số nội dung của Chương trình phát triển nhà ở, như điểm c và điểm đ khoản 1 Điều 31 quy định “Xác định tổng nhu cầu diện tích sàn xây dựng nhà ở tăng thêm trong kỳ chương trình phát triển nhà ở, trong đó xác định rõ nhu cầu phát triển nhà ở thương mại, nhà ở cho từng nhóm đối tượng”; “xác định các chỉ tiêu định hướng phát triển nhà ở trong kỳ chương trình, bao gồm ... diện tích sàn xây dựng nhà ở hoàn thành và đưa vào sử dụng đối với các loại hình nhà ở phát triển theo dự án, nhà ở theo chương trình mục tiêu”… là các yêu cầu quản lý quá cụ thể, có thể dẫn đến tình trạng can thiệp hành chính sâu vào quan hệ thị trường bất động sản, nếu bị lạm dụng có thể trở thành “quy hoạch về đầu tư phát triển hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm cụ thể, ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm, được sản xuất, tiêu thụ” đã bị cấm theo quy định tại khoản 2 Điều 13 của Luật Quy hoạch.
Cùng với đó, các đại biểu cũng cho rằng cần rà soát lại nội dung của Kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh để tránh trùng lặp, chồng chéo với các nội dung của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy hoạch tỉnh đang được quy định tại Luật Quy hoạch, gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp, làm gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật. Ví dụ như: điểm c và điểm d khoản 2 Điều 31 của dự thảo Luật quy định về “c) Danh mục vị trí, khu vực dự kiến phát triển nhà ở trong kỳ kế hoạch trên cơ sở danh mục các khu vực đã được xác định trong chương trình phát triển nhà ở; d) Diện tích đất để phát triển nhà ở trên địa bàn, trong đó xác định rõ diện tích đất để phát triển các loại hình nhà ở theo dự án;”, trong khi diện tích đất làm nhà ở phải là đất ở hoặc đất được chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng
Kế hoạch phát triển nhà ở là một trong những căn cứ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, tuy nhiên, còn có quy định về điều chỉnh kế hoạch chưa cụ thể, chặt chẽ, có thể dẫn đến cơ chế “xin - cho” hoặc áp dụng không thống nhất giữa các địa phương, ví dụ điểm b khoản 3 Điều 32 của dự thảo Luật quy định trường hợp điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở là “b) Thay đổi nhu cầu về nhà ở nêu trong kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt;”.
Bên cạnh đó, một số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật và Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị không tiếp tục quy định về Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở trong dự thảo Luật, bởi vì việc buộc các nhà đầu tư phải phát triển nhà ở theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là chưa thực sự phù hợp với sự vận hành của kinh tế thị trường, nhất là đối với các dự án phát triển nhà ở bằng nguồn vốn tư nhân; quy định này làm gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật, thủ tục điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở tiềm ẩn cơ chế “xin - cho”.
Các đại biểu tại phiên họp
Mặt khác, chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở có mối quan hệ mật thiết với quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn; theo pháp luật quy hoạch, nhà ở là một trong những nội dung của quy hoạch đô thị (tại khoản 4 Điều 3 của Luật Quy hoạch đô thị), quy hoạch nông thôn (tại khoản 1 Điều 30 của Luật Xây dựng). Do đó, đề nghị nghiên cứu tích hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, quy hoạch xây dựng để tránh làm phát sinh thêm chi phí ngân sách nhà nước trong xây dựng, phê duyệt, điều chỉnh, thuê tư vấn và thủ tục thực hiện các nội dung này, giảm chi phí tuân thủ pháp luật của nhà đầu tư.