CHỦ ĐẦU TƯ CẦN ĐƯỢC ƯU ĐÃI VỀ LÃI SUẤT VÀ CHÍNH SÁCH ĐỂ XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI
Nhà ở xã hội là khái niệm được đưa ra trong Luật Nhà ở năm 2005, được sửa đổi trong Luật Nhà ở năm 2014 và đến nay lại tiếp tục sửa đổi trong Luật Nhà ở đang được Chính phủ dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5 diễn ra vào tháng 5/2023.
Mặc dù Luật Nhà ở năm 2005 đã quy định nhưng mãi tới 2009, Chính phủ mới có những quy định đầu tiên để giải quyết bài toán nhà ở xã hội khi thị trường bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng. Đây cũng được coi là những bước tạo đà phát triển mang tính hoàn thiện khung pháp luật.
Việc xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp cần được đẩy nhanh về tiến độ triển khai (ảnh minh họa: Internet).
Đến năm 2014, Quốc hội đã ban hành Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó có một số điều chỉnh về nhà ở xã hội. Thứ nhất là các dự án nhà ở thương mại đều phải dành quỹ đất khoảng 20% để phát triển nhà ở xã hội, có thể tính bằng diện tích đất hoặc tính thành tiền. Thứ hai là Chính phủ cho phép sử dụng ngân sách cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại cho vay ưu đãi đối với các dự án nhà ở xã hội.
Thế nhưng, qua thực tiễn, cả 2 chính sách mới trên đều chưa giúp được gì nhiều cho phát triển nhà ở xã hội. Nói chung, hầu hết các dự án nhà ở thương mại đều “khất” việc dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, ngay cả các dự án khu đô thị lớn. Các ngân hàng thương mại cũng không muốn cho các dự án nhà ở xa hội vay tiền, mặc dù biết rằng được Ngân hàng Chính sách xã hội cấp bù lãi suất.
Theo các chuyên gia, tiến độ xây dựng nhà ở xã hội còn chậm chạp không chỉ do thiếu quỹ đất, nguồn vốn mà còn ở những bất cập về thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư, lựa chọn chủ đầu dự án…
Theo GS.TS Đặng Hùng Võ -nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trên thực tế, các địa phương thường không có quy hoạch sử dụng đất cho phát triển nhà ở xã hội hoặc có nhưng không thực hiện, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội hoặc Tp.Hồ Chí Minh. Nhiều nhà đầu tư đã tiên phong sử dụng công nghệ xây dựng mới, vật liệu xây dựng mới để giảm giá thành nhà ở, nhưng không tìm được đất để thực hiện dự án. Có nhiều doanh nghiệp có đất của mình, có công nghệ mới nhưng vẫn không được địa phương xem xét phê duyệt dự án nhà ở xã hội.
GS.TS Đặng Hùng Võ -nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
GS.TS Đặng Hùng Võ đưa ra ví dụ như Công ty thương binh nặng Hòa Bình tại Hà Nội đã có đất, có công nghệ xây dựng hiện đại, muốn thực hiện dự án nhà ở xã hội nhưng không được chính quyền Hà Nội phê duyệt dự án với lý do giá đất gần nội đô quá cao nên không thể dùng vào việc xây dựng nhà ở xã hội. Ở đây thể hiện rằng, điều cần ưu tiên trước nhất là thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội, các thủ tục phải nhanh gọn, không phiền nhiễu, đỡ mất thời gian. Có như vậy mới thu hút được các dự án đầu tư vào khu vực nhà ở xã hội.
Đề cập về thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội còn nhiều hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại và không đơn giản hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại, ông Lê Cao Tuấn - Ủy viên Ban Chấp hành Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng nêu quan điểm: Thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội còn nhiều hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại vì thêm phê duyệt giá bán và phê duyệt đối tượng mua do có sử dụng ưu đãi của Nhà nước. Tuy nhiên, cũng không cần cắt giảm mà thiết chế theo hướng hậu kiểm để nhà đầu tư chủ động.
Theo quy định hiện hành, nhà ở xã hội được bán sau khi hoàn thành phần móng. Nhưng giá bản phải thẩm định trong khi chưa xây dựng xong, rủi ro về thay đổi giá vật liệu, nhân công và rủi ro về thay đổi khối lượng là khá lớn trong khi dự toán chỉ cho dự phòng 5%. Thực tế, giá có thể thay đổi đến 30% (ví dụ giá thép, cát, đá..).
Ông Lê Cao Tuấn - Ủy viên Ban Chấp hành Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng.
Ngoài ra, theo ông Lê Cao Tuấn, việc lựa chọn chủ đầu tư không đơn giản hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại. Theo quy định hiện hành, tại khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở quy định: Đối với nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này (ngoài vốn nhà nước) thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định: Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư. Theo quy định của Điều 10 Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư quy định: phải áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án có sử dụng đất có chi phí thực từ 800 tỷ đồng trở lên (chỉ tương đương với hai tòa nhà 18 tầng)”.
Thế nhưng, trên thực tế, hầu hết các dự án nhà ở xã hội ở địa phương đều phải đấu thầu quốc tế, kéo theo chi phí đấu thầu cao, hồ sơ phải dịch ra tiếng Ạnh và thời gian đấu thầu kéo dài (khoảng 2 năm kể cả công tác lập, phê duyệt kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời thầu) trong khi nhà ở xã hội là lĩnh vực cần được khuyến khích và lợi nhuận của nhà đầu tư được khống chế ở mức thấp (không quá 10%) nên không hấp dẫn được nhà đầu tư. Thực tế nhiều địa phương không triển khai được dự án nhà ở xã hội. Đây là điểm nghẽn đầu vào cần được khơi thông theo hướng “không bắt buộc phải đấu thầu quốc tế nhưng không hạn chế nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại Việt Nam”.
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến sẽ được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến, xem xét vào Kỳ họp thứ 5 diễn ra vào tháng 5/2023. Ông Lê Cao Tuấn kỳ vọng những điểm nghẽn về thủ tục làm cản trở tiến độ xây dựng nhà ở xã hội sẽ được tháo gỡ để người dân với thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở./.