LẤY Ý KIẾN NHÂN DÂN VỀ DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Ảnh minh hoạ
Làm rõ thuật ngữ “Dự án đô thị” trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Đất đai có vai trò quan trọng đối với cuộc sống của con người và các hoạt động xã hội. Sau thời gian tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ, khả thi cho việc khai thác nguồn lực, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai, phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.
Với vị trí trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai, Luật Đất đai là đạo luật hết sức quan trọng, có mối quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng lớn đến việc thực thi quy định của nhiều luật khác. Đây cũng là đạo luật phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội và tới tất cả các tổ chức và từng người dân. Việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai lần này là sự kiện có ý nghĩa chính trị, pháp lý đặc biệt quan trọng, là nhiệm vụ lập pháp trọng tâm hàng đầu trong định hướng chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khóa XV. Trước tầm quan trọng đó, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH15 về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Đóng góp ý kiến về dự án Luật, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản bày tỏ quan tâm đến hầu hết các vấn đề, đặc biệt là 9 nhóm vấn đề trọng tâm đã được cơ quan chủ trì soạn thảo xin ý kiến tại Nghị quyết số 170/NQ-CP ngày 31/12/2022 của Chính phủ ban hành Kế hoạch lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đồng thời đặc biệt quan tâm đến chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Theo đó, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đã đề ra nhiệm vụ, giải pháp: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Như vậy, đòi hỏi Nhà nước phải đẩy mạnh thu hồi đất nhằm tạo lập quỹ đất sạch để giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Qua nghiên cứu Điều 78 dự thảo Luật, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh nhận thấy, chế định thu hồi đất vẫn còn một số bất cập. Điểm h khoản 2 Điều 78 dự thảo quy định về trường hợp thu hồi đất để thực hiện “Dự án đô thị”. Vị chuyên gia này chỉ ra rằng thuật ngữ “Dự án đô thị” được quy định tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, tuy nhiên, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành không có thuật ngữ “Dự án đô thị”. Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 chỉ có quy định về khái niệm “đô thị”, “đô thị mới”. Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) chỉ có quy định về “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”. Như vậy, pháp luật hiện hành chỉ có quy định về khái niệm “đô thị”, khái niệm “dự án khu đô thị”, mà không có khái niệm “dự án đô thị”. “Đô thị” được hiểu đồng nhất với đơn vị hành chính cấp đô thị (thành phố, thị xã, thị trấn và các khu vực định hướng trở thành thành phố, thị xã, thị trấn), mang tính chất vĩ mô mà việc phát triển “đô thị” phải do Nhà nước chủ đạo. Trong khi đó, “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” có tính chất hẹp hơn nhằm phát triển một khu vực trong đô thị theo quy hoạch. Do vậy, cần phải xem xét, làm rõ thuật ngữ “Dự án đô thị” trong dự thảo Luật.
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản
Không cần tách bạch cơ chế hành chính và cơ chế dân sự
Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, dự thảo Luật cũng đã cố gắng minh thị cơ chế thu hồi đất (Điều 78) và cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (Điều 128). Điều 78 dự thảo quy định “Dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở”, “Dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở”, “Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” thuộc trường hợp thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Như vậy, chế định thu hồi đất đã được thu hẹp.
Theo Ths.Nguyễn Văn Đỉnh, sự điều chỉnh này có quan hệ mật thiết với sự điều chỉnh tương ứng tại chế định đấu giá quyền sử dụng đất và chế định sử dụng đất thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất. Theo đó, điểm a khoản 1 Điều 126 dự thảo quy định “Sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại” thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Điểm c khoản 1 Điều 128 dự thảo quy định trường hợp “Thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn”.
Như vậy, dự thảo đã minh thị 2 phương thức độc lập, riêng rẽ để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn. Nếu quỹ đất thực hiện dự án mà hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thì Nhà nước được thu hồi đất để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu. Nếu quỹ đất thực hiện dự án mà hiện trạng có đất ở (gồm đất ở và các loại đất khác) thì Nhà nước không được thu hồi đất mà nhà đầu tư được thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong ranh dự án để nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án.
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc cố gắng phân định rõ ràng ấy sẽ làm nảy sinh bất cập trong 2 trường hợp:
Trường hợp 1: Tại khu vực có mức độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở lớn và rất cần dự án nhà ở. Cơ quan quản lý nhà nước khảo sát và dự kiến lập một dự án nhà ở nhưng trong ranh dự án có một vài căn nhà hiện hữu (có đất ở), dù diện tích đất ở chỉ chiếm 0,01% thì Nhà nước không được thu hồi đất mà buộc phải trông chờ có nhà đầu tư xuất hiện, thỏa thuận với người dân để có đất thực hiện dự án.
Trường hợp 2: Tình huống tương tự trường hợp thứ nhất nhưng trong ranh dự án không có đất ở, không thể áp dụng cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà buộc phải trông chờ Nhà nước lập dự án, thu hồi đất và giao đất qua cơ chế đấu giá, đấu thầu, gây chậm trễ cho quá trình triển khai.
Ở trường hợp 2, nếu doanh nghiệp A tự thỏa thuận để “gom” được 100ha đất mà không có m2 đất ở nào thì không thể triển khai dự án dù đã phù hợp quy hoạch. Tình huống này doanh nghiệp A tất yếu sẽ nảy sinh ý định “mua gom” thêm một căn nhà vị trí kế cận để có một phần đất ở nhằm hợp thức hóa (chỉ cần “gom” thêm 30m2 đất ở thì doanh nghiệp A lại được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên diện tích 100ha+30m2).
Từ đó, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị dự thảo Luật không cần tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính); trường hợp nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự) mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Việc lựa chọn cơ chế hành chính (tham gia đấu giá, đấu thầu) hay cơ chế dân sự (tự gom đất) là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư. Vai trò của cơ quan nhà nước trong trường hợp này là cần tập trung nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên.
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh cũng nêu rõ, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đề ra nhiệm vụ, giải pháp: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường... Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất...” Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đề ra nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”. Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) có thể tạo ra hành lang pháp lý và công cụ để định giá đất bám sát giá thị trường thì không cần thiết phải tách bạch, phân định rõ trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất; trường hợp nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận bởi giá Nhà nước bồi thường cho người dân (trường hợp thu hồi đất) cũng xấp xỉ giá nhà đầu tư chi trả (trường hợp tự thỏa thuận)./.