Qua 2 hội nghị lớn lấy ý kiến sửa đổi Luật Đất đai vừa diễn ra tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Phạm Khôi Nguyên xác định, có 3 nhóm vấn đề nóng cần thảo luận, nghiên cứu sửa đổi ngay trong thời gian tới. Đó là sửa đổi quy hoạch đất đai theo hướng an toàn an ninh lương thực, quy hoạch theo hướng môi trường - phát triển bền vững; giải quyết vấn đề về giá đất; và các vấn đề về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên cho rằng, qua thực tiễn áp dụng tại các địa phương, bên cạnh những hiệu quả đáng kể đối với việc phát triển kinh tế - xã hội, Luật Đất đai 2003 bộc lộ khá nhiều bất cập, vướng mắc cần phải sửa đổi "nóng" ngay trong năm 2008, để phấn đấu tiến tới năm 2011 phải có một bộ luật về đất đai hoàn chỉnh, chặt chẽ và áp dụng lâu dài.
An ninh lương thực là số 1
Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên khẳng định, vấn đề quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất cần phải được nghiên cứu kỹ và bổ sung ngay vào luật. Nếu không làm sớm, việc xây dựng kế hoạch quy hoạch đất đai cho năm 2011 đến 2020 và sau này sẽ bị chậm hoàn toàn một giai đoạn. Có 2 vấn đề về quy hoạch cần sửa đổi và nghiên cứu ngay: Thứ nhất, cần xây dựng “quy hoạch cứng”, mang tính bất di bất dịch (chỉ có Quốc hội mới có quyền thay đổi). Đấy là quy hoạch an toàn lương thực.
Trên thực tế, tại nhiều văn bản luật cũng đã đề cập các thông số như: 3,7 triệu ha đất dành trồng lúa nước; 4,1 triệu ha đất dành cho an toàn lương thực. Tuy nhiên, ranh giới của các vùng đất này là không rõ ràng. “Tại tất cả các địa phương, không ai có thể trả lời được đâu là ranh giới đỏ” - Bộ trưởng Nguyên nói.
“An toàn lương thực là số 1” Bộ trưởng Nguyên khẳng định. Tuy nhiên, ông cũng thừa nhận đây là một bài toán khó. Bởi diện tích đất các địa phương ở 2 vùng vùng đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long phần lớn là đất nông nghiệp cho năng suất cao, nếu không tính toán và không dành ra một tỷ lệ đất cụ thể để phát triển công nghiệp thì các địa phương này sẽ gặp nhiều khó khăn (do suất đầu tư sẽ eo hẹp, trong khi lợi nhuận từ sản xuất nông nghiệp lại không lớn).
Bộ trưởng Nguyên cũng nêu thêm, cần thiết phải xây dựng “quy hoạch cứng” với các loại đất rừng đầu nguồn, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng.
Có 8 điểm đưa ra thảo luận, cần phải sửa đổi lần này: Vấn đề về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính về đất đai, giá đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thời hạn sử dụng đất; quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa, lên sàn giao dịch chứng khoán; thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất; quản lý và phát triển thị trường bất động sản.
Về vấn đề thứ 2 cần sửa đổi trong quy hoạch, nhiều đại biểu đề cập, cần phát triển quy hoạch dưới góc độ môi trường và phát triển bền vững. Về vấn đề này, Bộ trưởng Nguyên cho rằng: “Quy hoạch vùng lãnh thổ vô cùng quan trọng. Quy hoạch đất đai của chúng ta vừa qua là một phép tính cộng. Quy hoạch các xã cộng lại thành quy hoạch huyện. Quy hoạch huyện cộng vào thành quy hoạch tỉnh. Rồi đem quy hoạch tỉnh cộng vào thành quy hoạch quốc gia. Như thế chưa chắc đã đúng. Mặt khác, nếu chỉ tính quy hoạch đất đai ở từng tỉnh cũng sẽ không toàn diện. Cần phải đảm bảo tính cốt lõi của đất đai,. tức là tính liên vùng. Không thể để tình trạng toàn bộ rác thải, khí thải của KCN tỉnh này đổ vào vùng đất của tỉnh bên. Nghĩa là quy hoạch đất đai phải có tính liên vùng, liên tỉnh hài hòa, giữa các KCN, khu đô thị, dịch vụ, có vậy mới đảm bảo phát triển bền vững”.
Giá đất – vấn đề nóng nhất hiện nay
Về vấn đề về giá đất, đền bù, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, đền bù tái định cư, chênh lêch địa tô, Bộ trưởng Nguyên cho rằng, đây là cả một cụm vấn đề liên quan đến nhau và là vấn đề nóng nhất hiện nay. Luật sửa đổi sẽ phải nghiên cứu xác định lại giá đất ở những vùng giáp ranh đô thị và nông thôn sao cho công bằng - cái mà lâu nay vốn là nguyên nhân của những vụ kiện tụng kéo dài và làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án. "Giá đất vẫn kiên trì quan điểm là tính theo giá trị đang sử dụng chứ không phải là giá sau khi thực hiện quy hoạch", Bộ trưởng khẳng định. Tuy nhiên, theo Bộ trưởng, Nhà nước cũng phải nghiên cứu ban hành cơ chế để điều tiết chênh lệch địa tô. Có người nói, có nơi chênh lệch nhau đến 1.000 lần. Nhưng Bộ trưởng ví dụ thế này: “Tại khu đất ngập mặn Cần Giờ, trước đây giá đất là 50 triệu/ha, bán không ai mua. Nhưng khi phát triển thành đô thị thì tăng lên 70 triệu/m2, nghĩa là gấp 10.000 lần. Cho dù đó không phải do công người nông dân làm nên, mà là do chủ trương của Nhà nước, nhưng người dân thấy chênh lệch lớn qua, lại khiếu kiện, thành ra cản trở. Vì vậy, rất cần có cơ chế điều tiết”. Bộ trưởng Nguyên cũng đề cao vai trò của Trung tâm Phát triển Quỹ đất. Theo Bộ trưởng thì đấy có thể là chìa khoá để giải quyết vấn đề. Vì vậy trong luật sắp tới sẽ nói thật kỹ về cơ chế hoạt động của trung tâm này.
Cũng liên quan đến vấn đề giá đất, Phó giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội Trịnh Kiên Đĩnh kiến nghị việc quy định giá đất điều chỉnh mỗi năm/lần gây rất nhiều khó khăn, đặc biệt đối với những dự án lớn mà việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng kéo dài trong nhiều năm. Ông Trịnh Kiên Đĩnh đề nghị khung giá đất của Nhà nước nên ổn định trong 5 năm. Phó giám đốc Sở Tài chính Thanh Hóa Nguyễn Lương Thăng thì cho rằng, quy định "giá đất sát với giá thị trường" áp dụng cho tất cả các loại đất là điều không hợp lý. Theo ý ông, đất ở thì nên đền bù theo giá thị trường là phù hợp nhưng "đất nông nghiệp, đất thủy sản... vốn là đất Nhà nước giao cho người dân sử dụng, vì vậy khi đền bù nên tính theo điều kiện từng địa phương. Như vậy, vừa tránh khiếu kiện, vừa tiết kiệm chi phí ngân sách Nhà nước”.
Bộ trưởng cũng đồng ý với ý kiến các đại biểu là trong luật lần này cần phải bỏ ngay hình thức doanh nghiệp tự thoả thuận với dân trong việc đền bù giải phóng mặt bằng. Theo ông Trịnh Kiên Đĩnh, thì hình thức này khiến các cuộc thoả thuận diễn ra như ở chợ, kết quả thì chẳng thu được là bao, gây nhiều vấn đề tiêu cực.
Quy chế cấp đất và giao đất cũng phải thay đổi. Không thể để tình trạng như những năm vừa rồi, nhiều doanh nghiệp “tay không bắt giặc”. Không thể tồn tại trường hợp, doanh nghiệp không có đồng vốn nào, mà lại trình thủ tục xin đất, sau đó vay vốn ngân hàng một ít, rồi lại huy động vốn trong dân một ít bằng cách bán căn hộ vẫn còn trên giấy tờ, gây nên những vấn đề tiêu cực cho thị trường bất động sản.
Giấy CNQSDĐ: 1 sổ và sổ điện tử
“Quan điểm của Bộ là phải thống nhất một giấy, nhưng để làm được như vậy cần phải có lộ trình. Khi đó, chúng ta sẽ không gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nữa, mà gọi là sổ chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyển sổ được thiết kế làm sao phải bao quát được tất cả các loại đất, bao quát được tất cả các loại tài sản trên đất. Sổ này có thể cấp cho 1 miếng đất, hay 10 miếng đất cũng chỉ cấp 1 sổ này. Điều này sẽ thuận lợi cho việc quản lý đất được đăng ký tham gia thị trường bất động sản sau này. Về hướng hiện đại, chúng tôi đã bắt đầu nghiên cứu và cho hướng triển khai thí điểm về sổ điện tử. Lộ trình 2015 thì sẽ tương đối phổ biến ở các đô thị” - Bộ trưởng Nguyên cho biết.
Một vấn đề khác là việc giải quyết việc cấp giấy chứng nhận chậm tại các địa phương. Theo ông Trịnh Kiên Đĩnh, còn tới 65.000 trường hợp người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không đến nhận, vì không có tiền. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong 2 năm 2006-2007 phải nộp lệ phí trước bạ theo giá đất mới cao hơn từ 8-15 lần so với năm 2004-2005. Nhiều hộ gia đình, đặc biệt là các hộ ngoại thành chưa đủ khả năng nộp lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng để được nhận giấy theo quy định. Ông Đĩnh kiến nghị, cho phép ghi nợ cả lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền khi cấp giấy chứng nhận đất ở lần đầu để người dân có thể nhận giấy chứng nhận trước khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo Luật Đất đai 2003.
Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên: Vất vả nhưng chắc chắn sẽ làm tốt
PV: Thưa Bộ trưởng, vừa rồi Bộ Tài nguyên-Môi trường vừa được giao quản lý về giá đất thay Bộ Tài Chính, vậy sẽ có điểm nào mới so với các cách xác định giá đất trước đây không?
Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên: Về mặt lý thuyết sẽ không có gì thay đổi trong phương pháp tiếp cận. Trước mắt vẫn tôn trọng những phương pháp định giá đất mà Bộ Tài chính đã áp dụng lâu nay. Nếu có đổi mới thì cũng chỉ sắp xếp, hệ thống lại cho hợp lý hơn thôi. Tới đây việc xác định giá đất sẽ xây dựng theo hướng tổ chức theo hệ thống, từ cấp Bộ đến cấp Sở TNMT. Vì khi xác định giá đất thì có nhiều yếu tố. Về yếu tố loại đất, Bộ Tài nguyên - Môi trường nắm được toàn bộ rồi.
PV: Vậy đâu sẽ là thách thức trong vấn đề xác định giá đất đối với Bộ Tài nguyên-Môi trường?
Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên: Chính phủ đã giao cho Bộ việc quản lý giá đất, chúng tôi đang nghiên cứu. Cái phức tạp nhất bây giờ là cách xác định giá ở những miếng đất giáp ranh giữa vùng đô thị và nông thôn, giữa tỉnh này với tỉnh kia, kể cả ngay trong cấp huyện cũng đã có chuyện xác định ráp ranh xã này với xã kia... Tới đây phải có phương pháp xác định như thế nào cho công bằng.
Đồng thời trong giá đất hiện nay cũng phải tính cái gốc của nó là ở giá trị đang sử dụng chứ không tính giá trị tới đây sẽ sử dụng như thế nào. Đối với giá các loại đất Nhà nước thu hồi để làm đô thị thì vẫn nóng. Vậy phải tính như thế nào? Phải xây dựng trên cơ sở nếu như trước đây phải đền bù cho dân khoảng 200.000 đồng/m2 nhưng sau khi xây dựng đô thị giá tăng gấp hàng trăm lần, thì bàn tay của Nhà nước phải làm thế nào để điều chỉnh chênh lệch địa tô này cũng như cần phải tính đến.
PV: Nhiều ý kiến cho rằng, Bộ Tài nguyên-Môi trường đang nhận “quả bom nổ chậm” khi nhận việc này, quan điểm của Bộ trưởng về vấn đề này như thế nào?
Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên: Đúng là sẽ rất vất vả. Nhưng phải vì dân vì nước mà làm. Chứ cứ để lình xình như trước mãi, một người thì nắm phần hồn, một người thì nắm phần xác, như vậy không có sự liên hoàn với nhau. Nếu thế thì người dân vẫn khổ, và đến khiếu kiện tới Bộ Tài nguyên-Môi trường. Tôi cũng đã động viên anh em, nhận việc này về làm, hơi vất vả một chút, nhưng chắc chắn sẽ làm tốt.
Xin cảm ơn Bộ Trưởng!