ĐBQH Trần Chí Cường - Đoàn ĐBQH Tp. Đà Nẵng
Phát biểu ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 5, ĐBQH Trần Chí Cường - Đoàn ĐBQH Tp. Đà Nẵng cho rằng Điều 120 của dự thảo Luật quy định về nội dung cho thuê đất, cụ thể tại Khoản 2 quy định về Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đã cơ bản thể chế được chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 18. Đặc biệt là việc quy định cụ thể các nhóm, lĩnh vực, ngành và đất sử dụng cho những lĩnh vực được trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Theo đại biểu đây là vấn đề cần phải xem xét yếu tố đặc thù phát triển của từng địa phương. Bởi thực tế có những dự án được xác định là động lực, trọng điểm để thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội của một địa phương và nhà đầu tư yêu cầu phải được trả tiền một lần để có thể cân đối, chủ động phương án tài chính đầu tư cho thực hiện dự án nhằm đảm bảo tính ổn định, tránh biến động trong quá trình triển khai thực hiện dự án của nhà đầu tư nhưng sẽ không được áp dụng hình thức thanh toán một lần.
Đại biểu đề nghị cần xem xét bổ sung tại Khoản 2, Điều 120 thêm trường hợp đó là đối với những dự án mang tính chất động lực, trọng điểm nằm trong chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội của địa phương thì giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Đại biểu cho rằng, như vậy sẽ vừa đảm bảo mục tiêu phát triển của địa phương, vừa đảm bảo mong muốn ổn định đầu tư sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và của người sử dụng đất. Ngoài ra, dự thảo Luật cũng quy định sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch là trường hợp được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Tuy nhiên, theo đại biểu cho rằng cần phải làm rõ từ “hoạt động du lịch” một cách cụ thể hơn. Bởi vì theo Chương 5 của Luật Du lịch năm 2017 quy định cụ thể về hoạt động du lịch, các loại hình kinh doanh du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch là cơ sở lưu và các loại hình dịch vụ du lịch khác như ăn uống, mua sắm, vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe… Quy định này cho thấy hoạt động du lịch có phạm vi và nội hàm khá rộng. Do đó, cần phải làm rõ và cụ thể khái niệm hoạt động du lịch để thuận lợi, rõ ràng và khả thi khi áp dụng Luật trong thực tiễn.
Đặc biệt, liên quan đến nguyên tắc, phương pháp tính giá đất và bảng giá đất, đại biểu cho biết, dự thảo luật quy định 04 phương pháp định giá đất bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, đại biểu cho biết, trong thực tế triển khai cùng một thửa đất khi áp dụng 04 phương pháp sẽ cho 04 kết quả khác nhau và có sự chênh lệch rất lớn, chưa kể là trong cùng một phương pháp như ví dụ như phương pháp thu nhập, nếu thay đổi các giả biến đầu vào thì giá đất cũng có sự thay đổi khác nhau trong một phương pháp.
Các đại biểu Quốc hội tại phiên họp
Trong khi đó, quy định cơ quan, tổ chức xác định giá đất được quyết định xác định giá đất bằng một hoặc nhiều phương pháp định giá đất theo quy định tại Khoản 4. Thông thường để an toàn, cơ quan nhà nước sẽ thực hiện nhiều phương pháp và chọn kết quả có phương pháp cho ra giá cao nhất. Đại biểu cho rằng, điều này vô hình dung, đẩy khó khăn về cho doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, quy định cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước cần được xem xét, phân tích kỹ và cần quy định rõ như thế nào là có lợi nhất cho ngân sách nhà nước, có phải là việc áp dụng phương pháp cho ra mức giá cao nhất là có lợi nhất hay không?
Theo đại biểu, điều quan trọng là đất được sử dụng như thế nào, người sử dụng đất sẽ khai thác sử dụng mang lại lợi ích gì? Giá trị tăng thêm từ đất sẽ quan trọng hơn là vấn đề giá đất. Như vậy mới có thể sử dụng đất có hiệu quả, toàn diện và lâu dài. Đại biểu cho biết, thực tế có những trường hợp có thể xác định giá cho thuê đất là thấp nhưng cái lợi mang về sẽ là cao hơn từ giải quyết việc làm, tăng thu nhập, tăng thu ngân sách hàng năm từ thuế, từ hoạt động sản xuất kinh doanh hay cơ hội khác khi thu hút nhà đầu tư sớm đầu tư vào vị trí đất đó.
Mặt khác, quy việc quy định có lợi nhất cho ngân sách nhà nước có thể tạo ra mâu thuẫn. Đó là trường hợp tiền thuê đất chu kỳ sau tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá 15 % so với chu kỳ trước đó. Bởi vì việc xác định chu kỳ mới trên cơ sở bảng giá đất được xác định tại thời điểm 05 năm đầu tiên của chu kỳ thường có giá đất tăng rất cao so với 05 năm trước đó và việc khẳng định tăng không quá 15 % cần phải được phân tích rõ về cơ sở xác định mức tỷ lệ này.
Từ những vấn đề phía trên, đại biểu cho rằng, có thể thấy quy định phương pháp như thế sẽ tạo ra khó khăn, phức tạp trong quá trình tổ chức thực hiện. Do đó, theo đại biểu, cần nghiên cứu xem xét, đánh giá lại 01 trong 04 phương phá thì phương pháp nào có ưu thế nhất, thuận lợi nhất để quyết định lựa chọn từ 01 đến 02 phương pháp cụ thể để các ngành, các địa phương đều áp dụng đảm bảo tính thống nhất, khả thi, tránh những vướng mắc pháp lý sau này.
Liên quan đến quy định việc điều chỉnh bảng giá đất hằng năm, đại biểu cho rằng, nội dung này lại chưa quy định rõ nguyên tắc, tiêu chí và điều kiện để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Điều này sẽ gây ra khó khăn và phức tạp trong tổ chức thực hiện.
Đại biểu minh hoạ thực tế, theo quy định của luật hiện hành thì việc điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện khi giá đất thị trường có biến động tăng hoặc giảm 20% trong 180 ngày so với giá đất quy định trong bảng giá đất. Do đó, để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, tránh tùy nghi trong áp dụng luật, đại biểu đề nghị cần xem xét bổ sung quy tắc, điều kiện, tiêu chí cụ thể để làm căn cứ thực hiện điều chỉnh bảng giá đất hằng năm./.
