GÓC NHÌN ĐẠI BIỂU: RÀ SOÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ ĐẤT TÁI ĐỊNH CƯ TRONG DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Toàn cảnh phiên họp
Tại kỳ họp bất thường, sáng ngày 15/01, Quốc hội thảo luận ở Hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Để góp phần hoàn thiện dự thảo Luật này, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân - Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Dương góp ý một số nội dung về các phương pháp đánh giá đất, công tác bồi thường, thu hồi đất,…
Thứ nhất, về quy định về xử lý trường hợp nếu quá 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân cho biết, tại khoản 8 Điều 126 quy định “Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu”. Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân chia sẻ thực tế có trường hợp nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện đầy đủ nghĩa vụ ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tuy nhiên thời gian cơ quan chức năng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư rất lâu, ảnh hưởng đến tiến độ công trình, gây thiệt hại cho chủ đầu tư. Đồng thời, nhiều doanh nghiệp kiến nghị, cần quy định rõ trong luật hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết về việc ứng vốn theo tiến độ giải phóng mặt bằng để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư và quá trình thực hiện rõ ràng, minh bạch về trách nhiệm và quyền lợi giữa các bên có liên quan. Vì vậy, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân kiến nghị bổ sung quy định về xử lý trường hợp nếu quá 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chưa thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.
Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân - Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Dương
Thứ hai, về các phương pháp đánh giá đất, theo đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân cho biết tại khoản 5 Điều 158 dự thảo luật quy định “Các phương pháp định giá đất tại điểm c về phương pháp thặng dư trong định giá đất được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển uớc tính trừ tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất”. Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân kiến nghị không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất do các lý do:
Một là, có nhiều phương pháp định giá đất nhưng việc định giá đất đối với các phương pháp khác nhau cho ra kết quả tương đồng đối với thửa đất đó. Tuy nhiên, kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính, mức độ tin cậy chưa cao đối với các khu vực hạn chế về thông tin thực tế, về chi phí doanh thu để làm căn cứ ước tính. Bên cạnh đó, giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó. Tuy nhiên, việc xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái, gặp các yếu tố bất lợi, nếu thị trường các dự án bất động sản gần như đóng băng thì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, tác động bất lợi đến nền kinh tế.
Hai là, việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. Các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí còn quy định chung chung, không có tiêu chuẩn, định mức hay tiêu chí cụ thể nên công tác định giá còn nhiều khó khăn.
Thứ ba, liên quan đến vấn đề công tác bồi thường, thu hồi đất. Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân cho biết hiện nay trong công tác bồi thường, thu hồi đất thực tế phát sinh việc thu hồi đất để thực hiện các công trình, dự án nạo vét suối, mương, kênh, rạch nhưng Luật Đất đai và các nghị định, thông tư hướng dẫn về bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa quy định nên công tác này gặp khó khăn rất lớn vì người dân không đồng thuận và kiến nghị nhiều lần, thậm chí khiếu nại quyết định bồi thường của Nhà nước kéo dài, gây khó khăn trong giải phóng mặt bằng. Do đó, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân đề nghị Ban soạn thảo xem xét lại nội dung này./
