TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP SÁNG 29/8: XEM XÉT, CHO Ý KIẾN VỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ LỚN CÒN Ý KIẾN KHÁC NHAU CỦA DỰ ÁN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)
2 phương án quy định tiền đặt cọc
Báo cáo một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trên cơ sở ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã chủ trì, phối hợp với Cơ quan chủ trì soạn thảo (Bộ Xây dựng) và các cơ quan, tổ chức có liên quan nghiên cứu tiếp thu, giải trình chỉnh lý dự thảo Luật. Dự thảo Luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý gồm 10 chương và 84 điều (bỏ 09 điều, bổ sung 01 điều so với dự thảo Luật đã trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5).
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh
Về phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật đã được rà soát về phạm vi điều chỉnh với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật có liên quan, bảo đảm không chồng chéo, mâu thuẫn về phạm vi điều chỉnh, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Đồng thời dự thảo Luật được chỉnh lý theo hướng: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nội dung còn có ý kiến khác nhau. Một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”.
Toàn cảnh hội nghị
Báo cáo về một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách đưa ra 2 phương án. Cụ thể, Phương án 1: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”; Phương án 2: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.
Cần quy định cụ thể tiền đặt cọc để đảm bảo quyền lợi của người mua
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với Phương án 1 vì, khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, dự án đã kết thúc giai đoạn chuẩn bị dự án để chuyển sang giai đoạn thực hiện, do đó tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua nên có thể cho phép nhận đặt cọc. Việc bắt buộc chủ đầu tư dự án có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm chủ đầu tư đã được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để triển khai dự án.
Nếu cho phép thu tiền đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này” sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ đã được quy định tại Điều 25, dự thảo luật. Ngoài ra, qua quá trình nhận đặt cọc, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có cơ hội đánh giá cụ thể hơn về nhu cầu của các khách hàng tiềm năng, chủ động hơn về phương án kinh doanh, từ đó hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.
Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga – Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương
Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga – Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương cho rằng, dự án Luật này nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân. Đặc biệt là nội dung về vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga- Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hải Dương, nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, nếu không có quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc thì sẽ phát sinh nhiều rắc rối. Thực tế hiện nay cho thấy, việc đặt cọc mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn do thiếu những quy định này. Từ đó dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua, có những dự án huy động tiền cọc 30%-50% tổng giá trị của công trình…
Dự thảo luật đang đưa ra hai phương án về đặt cọc. Đại biểu Nga nhất trí với nội dung của Phương án 1, cho rằng những ràng buộc như vậy vừa bảo đảm chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại về pháp lý, vừa tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa bảo đảm các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định, dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất cả năm thanh toán trả lại tiền cọc cho người mua…
Đại biểu Nga cho biết, bởi nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn. Nếu quy định thời điểm đặt cọc như phương án 2 thì người mua không bị tác động nhiều nhưng về phía chủ đầu tư, phía người bán sẽ gặp trở ngại, khó khăn trong tính toán kinh doanh./.
