THẢO LUẬN TỔ 10: RÀ SOÁT CÁC QUY ĐỊNH TRONG DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI) TRÁNH CHỒNG CHÉO, XUNG ĐỘT VỚI CÁC LUẬT CHUYÊN NGÀNH
Góp ý về Luật Nhà ở (sửa đổi), các đại biểu nhấn mạnh việc cần quy định hợp lý trong xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội tại Điều 85. Đại biểu Đinh Thị Phương Lan, đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Ngãi nêu quan điểm. Tại Điều 85 quy định xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội được đầu tư không bằng vốn đầu tư công trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, lãi vay, chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm cả chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp. Đồng thời, với quy định tại 83 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Như vậy, nếu tính đủ chi phí, người dân có thể không thuận lợi trong việc tiếp cận nhà ở xã hội hoặc ngược lại thì chất lượng nhà ở xã hội có thể khó đáp ứng yêu cầu.
Đại biểu Đinh Thị Phương Lan, Đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Ngãi
Vì vậy, đại biểu Đinh Thị Phương Lan cho rằng, cần tiếp tục hoàn thiện một số nguyên tắc ràng buộc liên quan tiêu chí tối thiểu về chất lượng nhà ở xã hội, tính toán đến cơ cấu vốn hợp lý, trong đó có vốn huy động tối thiểu để hình thành dự án nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tiếp cận với nhà ở xã hội. Đồng thời, đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định về chính sách theo hướng hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thay vì chỉ chủ yếu hỗ trợ qua chủ đầu tư nhà ở xã hội. Tương tự như quy định tại Điều 108, chính sách hỗ trợ nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở thông qua Chương trình mục tiêu quốc gia, Chương trình đầu tư công về nhà ở, vốn tín dụng ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội.
Cũng liên quan đến chi phí giá nhà ở xã hội, đại biểu Đinh Thị Phương Lan đề nghị tiếp tục rà soát các cơ chế ưu đãi được thực hiện trong dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư, nhà ở xã hội, quy định tại Điều 64 như: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại, sau khi đã bố trí tái định cư, các diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án. Chủ đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất, khi bán căn hộ hoặc một phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại, được vay vốn quỹ phát triển đất, được ứng trước kinh phí từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng, được huy động vốn từ tiền mua, tiền thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án, được hỗ trợ kinh phí từ ngân sách địa phương theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội thiết yếu trong phạm vi dự án, được hưởng các ưu đãi về thuế, tín dụng và ưu đãi khác theo quy định của pháp luật. Tại Điều 83 thì được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ thương mại theo tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở của dự án. Tuy nhiên, theo đại biểu Đinh Thị Phương Lan, việc chồng lấn trong cùng dự án nhà ở xã hội có cả hợp phần cho công trình kinh doanh dịch vụ thương mại có thể dẫn đến nguy cơ không minh bạch trong việc thực hiện chính sách nếu như không được quy định chi tiết cụ thể các nội dung được ưu đãi, điều kiện được ưu đãi.
Đại biểu Phạm Trọng Nghĩa, Đại biểu Quốc hội tỉnh Lạng Sơn
Cũng đồng quan điểm về việc quy định làm sao để minh bạch giá nhà ở hiện nay tại Việt Nam, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa, Đại biểu Quốc hội tỉnh Lạng Sơn cho rằng thủ tục đầu tư là một trong các nguyên nhân cơ bản làm tăng chi phí dẫn đến giá nhà ở xã hội gia tăng.
Đại biểu Phạm Trọng Nghĩa phân tích, theo thống kê về chỉ số mức sống trên thế giới cho thấy, năm 2023 tỷ lệ giá nhà trên thu nhập của Việt Nam đứng thứ 14 trong tổng số 107 quốc gia được khảo sát, đứng thứ 11 trong tổng số 38 quốc gia của khu vực châu Á. Theo đó, tính bình quân giá nhà ở Việt Nam gấp 23,5 lần thu nhập 1 năm của hộ gia đình, trong khi đó chỉ số này sẽ là lý tưởng ở mức xung quanh từ 5 đến 7 lần. Thủ tục đầu tư là một trong các nguyên nhân cơ bản làm tăng chi phí dẫn đến giá nhà tăng cao, nhất là ở khu vực đô thị, khu công nghiệp dẫn đến nhà ở ở khu vực này vượt khỏi tầm với của đa số người dân. Dự thảo luật đã cắt giảm, rút ngắn một số thủ tục so với luật hiện hành, tuy nhiên vẫn còn có thể tiếp tục được cắt giảm
Đại biểu Phạm Trọng Nghĩa chỉ rõ, tại khoản 4 Điều 37 quy định về thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà của cơ quan quản lý nhà ở trung ương hoặc cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh theo quy định của Chính phủ. Đây là thủ tục hành chính mới chưa có trong luật hiện hành và có nhiều điểm trùng với thủ tục quy định về văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu theo Luật Xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 23 Nghị số 06/2021 của Chính phủ. Khoản 4 Điều 35 dự thảo luật quy định đối với dự án thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư, nếu có nhiều nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp hợp tác xã để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư. Như vậy, sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận các nhà đầu tư các nhà đầu tư vẫn còn phải thực hiện một bước nữa thì mới trở thành chủ đầu tư. Do đó, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa đề nghị rà soát, đánh giá lại có bao nhiêu thủ tục hành chính đã được cắt giảm, bao nhiêu thủ tục được bổ sung trong dự thảo luật làm cơ sở cho đại biểu Quốc hội thảo luận tại kỳ họp thứ 6.