GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI): BẢO ĐẢM ĐỒNG BỘ, THỐNG NHẤT VỚI CÁC LUẬT LIÊN QUAN

ỦY BAN PHÁP LUẬT TỔ CHỨC HỘI THẢO GÓP Ý VỀ DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)

Toàn cảnh hội thảo

Bình luận chuyên sâu các quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Phó Chủ tịch Hiệp hội công chứng viên Việt Nam Nguyễn Thị Thơ phản ánh thực tiễn hoạt động công chứng cho thấy hầu hết các trường hợp không đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thế chấp, thừa kế thì trong hợp đồng chỉ có thể ghi nhận quyền sử dụng đất mà không thể ghi nhận quyền sở hữu nhà ở. Nhiều ngân hàng khi định giá tài sản thế chấp cũng chỉ có thể định giá đối với quyền sử dụng đất chứ khó định giá cả phần nhà ở đã được xây dựng trên đất.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội công chứng viên Việt Nam Nguyễn Thị Thơ, việc quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang có sự thiếu đồng bộ với Luật Đất đai, dẫn đến hệ quả là chủ sở hữu nhà được coi là đã xác lập quyền sở hữu nhưng lại không thể hoặc chưa thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu sau thời điểm xác lập quyền sở hữu.

Phó Chủ tịch Hiệp hội công chứng viên Việt Nam Nguyễn Thị Thơ phát biểu tại hội thảo

Phó Chủ tịch Hiệp hội công chứng viên Việt Nam Nguyễn Thị Thơ cho rằng để có thể bảo đảm sự thống nhất, khắc phục được những tồn tại, vướng mắc khi thực hiện các quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, cần phải quy định thống nhất về thời điểm xác lập các quyền này.

Từ những phân tích trên, Phó Chủ tịch Hiệp hội công chứng viên Việt Nam Nguyễn Thị Thơ kiến nghị Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ nên quy định thời điểm xác lập các quyền chiếm hữu, sử dụng đối với nhà ở khi đáp ứng được các điều kiện nhất định về thanh toán, bàn giao nhà. Quyền sở hữu chỉ được xác lập khi hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Cần nới lỏng các điều kiện về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để tạo thuận lợi cho công dân khi đăng ký, đồng thời, quy định cơ chế bắt buộc đăng ký quyền sở hữu nhà ở.

Các đại biểu tham dự hội thảo

Góp ý về nội dung liên quan đến chính sách phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP.Hà Nội chỉ rõ quy định về hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang “vênh” và “thiếu” so với quy định tại Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi năm 2022) hay quy định chuyển tiếp đối với việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không thật sự phù hợp với các quy định chuyển tiếp trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Đấu thầu.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn phân tích dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về các hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại với 3 hình thức cơ bản là đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong khi đó, khoản 1 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư (đấu giá, đấu thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư). Khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư còn quy định về hình thức “chấp thuận nhà đầu tư” trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không thành do chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện đấu giá, đấu thầu.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội,  Giám đốc pháp chế Công ty Weland 

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chấp thuận nhà đầu tư cũng là một hình thức lựa chọn nhà đầu tư và là trường hợp lựa chọn nhà đầu tư đặc biệt, không phải là trường hợp đấu giá, không phải trường hợp đấu thầu và cũng không phải là trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư. Do đó, cần quy định rõ trong dự thảo Luật Nhà ở về “chấp thuận nhà đầu tư” trong trường hợp đấu giá, đầu thầu không thành cũng là hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để bảo đảm tính đồng bộ với pháp luật về đầu tư.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết thêm, thực tế hiện nay khi các địa phương lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, các dự án áp dụng hình thức chấp thuận nhà đầu tư là rất phổ biến. Nghị định 10/2023/NĐ-CP cũng đã cho phép giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án chấp thuận nhà đầu tư. Do đó, việc ghi nhận hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại là “chấp thuận nhà đầu tư” để bảo đảm tính đồng bộ của pháp luật về nhà ở với pháp luật về đầu tư là điều cần thiết.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng chủ trì, điều hành hội thảo

Ngoài ra, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng đề nghị cơ quan soạn thảo cần rà soát để bổ sung quy định chuyển tiếp cho các dự án có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận trước thời điểm Luật có hiệu lực thi hành; rà soát và bổ sung quy định trong Dự thảo Luật Đất đai 2023 cho phép giao đất cho các nhà đầu tư được công nhận theo quy định tại Luật Nhà ở.

Có cùng vấn đề quan tâm về giải quyết mối quan hệ giữa Dự thảo Luật Nhà ở với các luật khác có liên quan về quy định lựa chọn chủ đầu tư, đại diện Ban Pháp chế của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Nguyễn Thị Diệu Hồng cho biết đầu tư dự án xây dựng nhà ở liên quan đến nhiều quy định pháp luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, … Đặc biệt, trình tự, thủ tục đầu tư liên quan đến pháp luật về đầu tư. Dự thảo Luật Nhà ở lần này có nhiều quy định liên quan đến hoạt động lựa chọn chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, một số quy định tại dự thảo chưa thực sự đủ rõ ràng và dường như ít có sự liên kết với pháp luật về đầu tư. Dự thảo cũng không có quy định nào phân định rõ trong quy trình đầu tư dự án xây dựng nhà ở, những quy định nào sẽ áp dụng theo Luật Đầu tư, những quy định nào sẽ áp dụng theo quy định pháp luật nhà ở. Điều này có thể khiến cho hệ thống pháp luật trở nên thiếu thống nhất và khiến cho nhà đầu tư gặp vướng trong quá trình áp dụng thực hiện, đại diện VCCI nhấn mạnh.

Đại diện Ban Pháp chế của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Nguyễn Thị Diệu Hồng phát biểu tại hội thảo

Cũng tại hội thảo, nhiều đại biểu quan tâm cho ý kiến liên quan đến nội dung quy định về nhà ở xã hội. Các ý kiến đánh giá cao việc các cơ quan đã tiếp thu ý kiến góp ý để hoàn thiện dự thảo Luật, tuy nhiên quy định về đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội còn khá hạn hẹp. Hiện nay quy định trong dự thảo Luật về điều kiện, tiêu chuẩn khá chặt chẽ. Cùng với đó, việc hoàn thiện hồ sơ, giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua nhà ở xã hội còn phức tạp, khó khăn. Đây là một trong những lý do khiến người dân khó có thể tiếp cận đối nhà ở xã hội. Các ý kiến đề xuất cân nhắc để mở rộng đối tượng được hướng chính sách về nhà ở xã hội. Đồng thời có chính sách phù hợp với thực tiễn, huy động nguồn lực xã hội tham gia xây dựng nhà ở, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho công nhân, người có thu nhập thấp.

Kết luận hội thảo, ghi nhận các ý kiến sâu sắc, cụ thể, tâm huyết, trách nhiệm, có phân tích lập luận và đề xuất phương án cụ thể, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết sẽ tổng hợp đầy đủ và có nghiên cứu tiếp thu để trên cơ sở đó Thường trực Ủy ban Pháp luật tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các cơ quan hữu quan để chỉnh lý dự thảo Luật.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng kết luận hội thảo

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật nhấn mạnh việc chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật phải bảo đảm cho nội dung của dự thảo Luật thể chế hóa được đầy đủ, đúng đắn đường lối chủ trương của Đảng; rà soát tháo gỡ những vướng mắc pháp lý như thời điểm có hiệu lực, đất đai, tín dụng, cơ chế ưu đãi…Trong đó, quan tâm đến tính thống nhất của hệ thống pháp luật từ khái niệm đến các nội dung quy định cụ thể trong từng luật, phạm vi điều chỉnh của mỗi luật, áp dụng pháp luật, điều khoản chuyển tiếp. Đẩy mạnh phân cấp phân quyền hợp lý, đơn giản hóa thủ tục hành chính, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, quy định chặt chẽ để tránh tạo ra kẽ hở cho trục lợi chính sách. Luật hóa những quy định ở các văn bản dưới luật phù hợp, đã triển khai thực hiện có hiệu quả trong thực tiễn.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cũng cho rằng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là dự án luật khó, trong quá trình xây dựng cần phối hợp chặt chẽ các cơ quan của Quốc hội với Chính phủ và các cơ quan hữu quan để nghiên cứu tiếp thu các ý kiến góp ý, phát huy được trí tuệ tập thể để có các chính sách mới, đột phá, phù hợp thực tiễn, đáp ứng mong mỏi của người dân về quyền Hiến định có nơi ở, chỗ ở, đồng thời phát triển thị trường nhà ở, thị trường bất động sản, góp phần phát triển kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội.

Một số hình ảnh tại hội thảo: